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Der Pfalzplatz am südlichen Rand des Lindenhofs ist eine für die Naherholung und das Stadtklima wichtige Grünfläche. Etwa ein Drittel der Fläche ist jedoch von einem Tiefbunker aus dem Zweiten Weltkrieg mit einer Betondecke auf ebenerdigem Niveau versiegelt. Auf dieser Betonfläche, auf der sich unter anderem ein Spielplatz und eine Skateranlage befinden, wird die Stadt voraussichtlich eine Kita und einen Jugendtreff errichten. Damit wird aber nur ein kleiner Teil der ca. 8.800 m² bebaut sein. Nicht nur in der Stadtverwaltung keimt schon länger die Idee, auf dem Tiefbunker auch Wohnbebauung zu errichten und so dringend benötigten Wohnraum zu schaffen.

Mit den Bebauungsplänen für Kita und Jugendtreff nahm die Diskussion 2021 an Fahrt auf. Im April beantragte die Fraktion LI.PAR.Tie. im Gemeinderat die Bebauung der Bunkerfläche mit Wohnungen ausschließlich im preiswerten Segment, am besten durch die städtische GBG und öffentlich gefördert. Auf den ehemals militärischen und bahneigenen Konversionsflächen entstehen zwar viele, aber überwiegend teure Wohnungen. Auf dem Lindenhof gibt es keine GBG-Wohnungen. Die Wohnungsbaugenossenschaften, die wie im Schwarzwaldblock (Spar+Bauverein) zum Teil weit über 11 Euro/m² Kaltmiete verlangen, sind auf Jahrzehnte „ausgebucht“. Der Bedarf nach Wohnraum ist also enorm hoch.

Trotzdem formiert sich bereits Widerstand gegen eine Wohnbebauung. Anwohner*innen befürchten eine Verknappung von Park- und Kitaplätzen sowie den Verlust an Wohnqualität durch Verdichtung. Die örtlichen Grünen-Bezirksbeiräte wollen eine weitere Flächenversiegelung, ein Abholzen der Bäume, die den Platz umsäumen, und negative Auswirkungen auf das Stadtklima verhindern. Dabei ist die Bunkerdecke keine Grünfläche, die im Sommer für nächtliche Abkühlung sorgt, sondern im Gegenteil eine lokale Wärmeinsel. Ihre Oberflächentemperatur liegt in Sommernächten regelmäßig höher als die der Umgebung. Eine Bebauung, die für zusätzlichen Schatten sorgt, könnte sich also sogar positiv auf das örtliche Klima auswirken.

Nach der Schafweide und dem Collini-Center ist der Pfalzplatz der nächste Versuch, aus Partikularinteressen den Klimaschutz gegen Wohnbebauung auszuspielen. Dabei ergeben sich in allen drei Fällen keine negativen Auswirkungen auf das Stadtklima. Dafür eröffnet sich auf dem Lindenhof die Chance, ohne weitere Flächenversiegelung schätzungsweise 90 Wohneinheiten zu errichten. Besonders dringend werden geförderte Sozialwohnungen benötigt, da seit Jahren in Mannheim wie im ganzen Land jährlich deutlich mehr Sozialwohnungen aus der Bindung fallen als errichtet werden. Wie sich jedoch abzeichnet, orientiert sich die Stadt lediglich an der Quote von 30 Prozent preiswerten Wohnungen unter 8,17 Euro/m² gemäß dem 12-Punkte-Plan Wohnen.

Auch wenn im Moment noch nicht klar ist, wie die Bebauung des Pfalzplatzbunkers am Ende aussehen wird, kann doch festgestellt werden: Es gibt auf keiner politischen Ebene Mehrheiten für eine massive Wiederbelebung des öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbaus, um Menschen mit niedrigem oder auch durchschnittlichem Einkommen preiswerten Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Doch der LI.PAR.Tie.-Fraktionsvorsitzende Dennis Ulas gibt sich noch nicht geschlagen: „Zuerstmal müssen wir Wohnbebauung auf dem Pfalzplatzbunker durchsetzen, dann für die Errichtung geförderter Wohnungen durch die GBG werben. Die 30-Prozent-Quote ist schließlich vor allem durch die jahrelange Hartnäckigkeit der LINKEN im Gemeinderat gekommen. Wir bleiben am Ball.“

Gemeinschaftliche Wonhngruppen des Mietshäusersyndikats: „Miete ohne Profit“ und hoher Energiestandard (Bild: KIM-Archiv)

Vor vier Jahren beschloss der Gemeinderat mit knapper Mehrheit Grundsätze des „12-Punkteprogramms zum Wohnen für Mannheim (unter besonderer Berücksichtigung der Schaffung zusätzlichen preisgünstigen Mietwohnraums)“ (V009/2017). Vor gut einem Jahr folgten im Rahmen der Haushaltsberatungen 2021/22 die Grundsätze zur „Einrichtung eines Bodenfonds“ (V683/2019). Beide Beschlüsse waren grundlegend für eine Neuausrichtung der Kommunalpolitik im Sinne einer sozialen Boden- und Wohnungspolitik, die spätestens seit Abschaffung der Wohnungsgemeinnützigkeit 1990 nur noch Bestandspflege betrieb und der Meinung war, mit der GBG habe man das Instrument, um die sozialen Bedarfe abzudecken. Derweil begann das ersatzlose schrittweise Auslaufen der Preisbindung öffentlich geförderten Wohnungen (ca.1.000).

Zaghafte Neuorientierung der kommunalen Wohnungspolitik

Dass nun wenigstens bei neu erteilten Baurechten, B-Planänderungen oder auf städtischen Grundstücken Neubau-Investoren mindestens 30% der Wohnungen ein Drittel unter der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) anbieten müssen, ist zweifelsfrei ein Fortschritt aber keinesfalls ausreichend und kein Garant, dass nach Auslaufen der Bindungsfrist eine solche Wohnung gemeinwohlorientiert bleibt, sondern ihre profitliche Verwertung nimmt dann i.d.R. ihren Lauf. Ziel muss sein, dass möglichst ein großer Teil der Neubauwohnungen nachhaltig unter öffentlicher Kontrolle bleibt (z.B. GBG), bei Genossenschaften entsteht (allerdings ist Genossenschaft nicht immer mit sozial gleichzusetzen) oder eben von gemeinwohlorientierten Wohnprojekten gebaut werden, die aufgrund ihrer Zweckbindung und kollektiven Kontrolle dem spekulativen Mietwohnungsmarkt entzogen bleiben (z.B. Mietshäusersyndikat). Es ist schon alarmierend, dass nur 18,4% der zwischen 2016 und 2026 entstandenen und noch entstehenden Wohneinheiten in Mannheim nicht auf dem freien Markt bzw. im Eigentum von profitorientierten Wohnungsbaugesellschaften landen und damit Neubaumieten von 13 Euro aufwärts je m² Kaltmiete unterworfen werden.

Profitieren gemeinwohlorientierte Wohngruppen und kleine Genossenschaften?

Und damit sind wir beim Thema: Inwiefern hat sich aus der o.g. Neuorientierung effektiv etwas für das Modell gemeinwohlorientierte Wohngruppen ergeben? Immerhin gibt es drei realisierte Projekte auf Turley, und drei weitere plus eine neue Genossenschaft sind auf Franklin und Spinelli unterwegs. Ob die Gruppen, die noch unterwegs sind, jemals ans Ziel kommen, ist jedoch nicht sicher. Sie wirtschaften an der Grenze. Auf den neuen Baufeldern liegen die Grundstückspreise fast dreimal so hoch wie seinerzeit auf Turley. Als Gestehungskosten der Projekthäuser zeichnet sich inzwischen ein schwindelerregender Quadratmeterpreis von 5.000 Euro ab. Von preisgünstigem Wohnen kann da nicht mehr die Rede sein. Die von den Gründungsmitgliedern zu tragenden finanziellen Vorleistungen rücken die Projekte in die Nähe konventioneller Bauherrengemeinschaften. Die auch von der Verwaltungsspitze immer als wichtig, für die Quartiere sehr positiv, für das Mehr-Generationen-Zusammenleben beispielhaft und insgesamt fördernswert bezeichneten Wohnprojekte kommen inzwischen nicht so richtig weiter. Der Grund: Die angebliche Förderung solcher Projekte gibt es nicht, bis auf ein Startgeld von 15.000 Euro und nach langem Hin und Her eine nicht ganz unerheblichen Kulanzleistung. Darüber hinaus: Nichts.

Wie kann das sein, da doch in den beiden o.g. Grundsatzpapieren Wohngruppenprojekte immer wieder im Zusammenhang mit Förderwegen Erwähnung finden?

Der Kernpunkt ist die Gleichsetzung der Wohngruppen mit allen anderen großen oder kleinen privaten oder öffentlichen Investoren, bis auf einen entscheidenden Punkt: Ausgehend von der Annahme , dass Wohngruppen durch Eigenleistungen und Selbstverwaltung per definitionem preisgünstigen Wohnraum bereitstellen, wurden sie pauschal dem gemeinwohlorientierten Sektor zugerechnet und von der Erbringung der 30-%-Quote für preisgünstigen Wohnraum freigestellt.

Die Anreize für Investoren, mehr als die 30%-Quote zu erfüllen, bestehen aus mit dem Prozentsatz wachsenden Preisnachlässen beim Grund und Boden. Das kann zu bis zu 70% Nachlass reichen. Auch für Nutzer von Erbbaurechten gibt es bei „Übererfüllung“ der Quote Zinsnachlässe von bis zu 75% (statt 4% nur noch 1%) und ggf. auch noch eine bis zu 20 Jahre währende Freistellungszeit. Das Ergebnis dieser Förderkulisse ist: Die Wohngruppen-Projekte gehen bei der kommunalen Förderung (Bodenpreise) ebenso leer aus wie bei der Förderung der BIMA (Bundesagentur für Immobilienaufgaben) für Grundstückserwerb aus Konversionsgeländen zum Zwecke des sozialen Wohnungsbaus (25.000 Euro Je Wohneinheit). Auch konnten die Mietshäuser-Syndikate bis vor kurzem keine Landeswohnraumförderung zur Erstellung von Sozialwohnungen beziehen: Die Sammlung von nachrangigen Direktkrediten wurde von der Landesbank nicht als erforderliches Eigenkapital anerkannt.

Die meisten Wohngruppenprojekte betrachten die Befreiung von der 30-%-Quote als grundlegend für ihr jeweiliges Projekt. Denn sie haben nicht die Möglichkeit, durch innere Quersubvention die Verbilligung des preisgünstigen Wohnraums zu erwirtschaften. Geförderten Wohnraum darf nicht über ca. 7,50 Euro/m² liegen. Die Wohngruppen auf Turley kommen ohne Förderung auf Preise um die 8,50 Euro/m². Damit stellen sie immer noch relativ preisgünstigen Wohnraum zur Verfügung inkl. Gemeinschaftsräume. Und teilweise mit hoher Bauqualität (z.B. umBAU mit Holzhybrid-Bauweise und fast klimaneutral), aber für Förderung im oben dargestellten Sinn reicht es nicht. umBAU war das einzige Projekt, welches versuchte auch Sozialwohnungen mit Hilfe der Landeswohnraumförderung zu errichten. Die Bemühungen scheiterten an damaligen Förderbedingungen. Aus der umBAU-Erfahrung heraus vertritt einer der Gründer von umBAU die feste Überzeugung, dass auch größere Projekte mit Hilfe des Mietshäuser-Syndikats heute Sozialwohnungen bauen könnten. Vorbilder gibt es. Freilich steht dem die Entwicklung der Bodenpreise bedrohlich im Wege.

Ein weiteres Hindernis ergibt sich aus dem Förder-Regelwerk, wie es in der Ausgestaltung des Bodenfonds festgelegt ist: Bei der Zurverfügungstellung städtischer Baugrundstücke vorzugsweise als Erbbaurecht gibt es eine Reihenfolge von Angebots-Adressaten. Zunächst soll geprüft werden, ob ein für den Wohnungsbau geeignete Grundstück für eine Gemeinschaftliche Wohngruppe in Frage kommt. Ansonsten wird das Grundstück zunächst gemeinwohlorientierten Investoren angeboten: GBG und Genossenschaften. Erst dann werden private Investoren angesprochen. Das klingt gut, wirft faktisch aber Wohngruppenprojekte aus dem Rennen: Die Projektgruppen müssen sich meist erst finden. Dafür brauchen sie Zeit. Dann müssen sie mit Hilfe von Architekten für sich prüfen, ob sie mit dem Grundstücksangebot im Rahmen ihrer Ziele zurechtkommen. Sie brauchen eine längere Freihalte-Garantie. Große Privatinvestoren sind da schneller. Das baut zusätzlichen Stress für Baugemeinschaften auf, von dem sie ohnehin genug haben, bis sie einziehen können.

Alles in Allem: Niederschmetternd. Gut gemeint, aber voll daneben. Dies war auch den Unterstützenden des 12-Punkteprogramms und des Bodenfonds in dieser Konsequenz nicht klar. In 2021 soll das 12-Punkteprogramm evaluiert und evtl. nachgeschärft werden. Also stellt sich die Frage, was bei dieser Nachschärfung geändert werden muss:

1. Die Definition, wodurch sich eine „Gemeinschaftliche Wohngruppe“ auszeichnen muss, bedarf der Überarbeitung, damit die Förderziele klar definiert sind und nicht durch „Gleichbehandlungsgrundsätze“ mit profitorientierten Investoren angegriffen werden können. Nicht alles, was das Etikett „Gemeinschaftliche Wohngruppe“ trägt, ist auch eine solche sondern eher eine Bauherrengemeinschaft.
2. Es müssen Reservierungsflächen für gemeinwohlorientiertes Bauen ausgewiesen und vorgehalten werden. In manchen Städten ist das bereits mit z.B. 15% der Fall.
3. Der Baugrund muss als Erbbaurecht zu niedrigstem Zins zur Verfügung gestellt werden; die Wohngruppen müssen im Gegenzug für die gesamte Laufzeit die Erfüllung der definierten Berechtigungskriterien garantieren.
4. Die Kommune muss Startdarlehen für die Planungsphase bereitstellen.
5. Eine kommunale Stelle muss den Prozess des Zusammenfindens von Wohngruppen, der Moderierung des Planungsprozesses und die wirtschaftlichen Planung kompetent unterstützen. Gleiches gilt für die Gründung kleiner Genossenschaften.
6. Die Förder- und Unterstützungsaufgaben müssen zwischen Stadt und MWSP klar geregelt sein.

Gerade die Defizite beim letzten Punkt haben die bisherigen und aktuellen Projekte zu tiefst belastet. Die Verwaltungsvorlagen und Entscheidungen des Gemeinderats zu den Regularien und die Übertragung auch auf die MWSP haben zu erheblichen Reibungen zwischen politischen Ankündigungen und den jeweils (noch) gültigen Rechtslage geführt. Bei den Projekten fehl(t)en wirtschaftliche Kalkulationsgrundlagen bei gleichzeitigem Termindruck.

Wohngruppen und kleine Genossenschaften werden quantitativ sicherlich niemals eine herausragende Rolle spielen. Aber sie können einen bedeutenden Beitrag zu qualitativ hochwertiger gemeinwohlorientierter Wohnraumversorgung außerhalb des spekulativen Wohnungsmarktes erbringen und verdienen von daher öffentliche Unterstützung.

Thomas Trüper