Das Kommunalinfo war unterwegs beim 13. Nachtwandel, dem Kultur- und Straßenfest, für das der Jungbusch weit über die Stadtgrenzen hinaus bekannt geworden ist. Wir haben mit Bewohner*innen und Akteur*innen im Stadtteil über die Situation auf dem Wohnungsmarkt, über Gentrifizierung und Veränderungen in der Bewohnerschaft gesprochen. Wir sind der Frage nachgegangen, welche Rolle in diesem Prozess eine populäre Großveranstaltung wie der Nachtwandel ein nimmt. Es gab viel Lob für die lieb gewonnene Großveranstaltung im eigenen Viertel, aber auch scharfe Kritik an seiner kommerziellen Weiterentwicklung und Professionalisierung. Nach 14 Jahren hat sich das Gesicht des einstigen Stadtteilfestes verändert: „Während früher der Stadtteil seine Tore geöffnet hat, bespielen heute Mannheimer Künstler den Jungbusch und nutzen das hippe Ausgehviertel als Bühne.“
(cki)

Kommunalinfo Mannheim | 2017 | Dauer 15:53 min. | CC BY-NC-SA

(Wenn das Video nicht richtig angezeigt werden kann, hier klicken: https://youtu.be/pcMANuWQaeM)

Geltungsbereich

Nun ist sie also in Mannheim grundsätzlich beschlossen: Die 30%-Sozialquote, die bei Neubauprojekten dort greift, wo die Stadt Eingriffsmöglichkeiten hat. Das ist erstens der Fall, wenn die Stadt eigene Grundstücke zur Verfügung stellt (Erbbaurecht oder Verkauf), oder wenn die Stadt Baurecht schafft, wo noch keines bestand, oder wo Baurecht geändert wird. Zwar lassen das Baugesetzbuch und die Baunutzungsverordnung keine Festlegungen über den späteren Preis von Wohnungen zu. Wohl aber kann die Stadt die Erteilung von Baurecht an Bedingungen knüpfen, z.B. an den Abschluss eines städtebaulichen Vertrages (§11 BauGB) oder an einen Vorhabenplan mit Durchführungsvertrag (§12 BauGB). Typische Beispiele für neue Baurechte wären Konversionsgelände aus Militär- oder Industrienutzung. Keine rechtliche Eingriffsmöglichkeit besteht für die Kommune, wenn bereits Baurecht besteht und ein Privater dieses Baurecht nutzt (worauf er Anspruch hat). Auch kann nach rechtsstaatlichen Grundsätzen nicht rückwirkend, also nachträglich in ein bereits laufendes Bauvorhaben eingegriffen werden.

Der Gemeinderat hat im Übrigen eine Mindestgröße des Bauvorhabens für die Wirksamkeit der Sozialquote festgelegt: größer 10 Wohneinheiten. Damit sollen beispielsweise Bauherren, die mit einem Gebäude eine Baulücke schließen möchten, nicht unnötig belastet werden.

Investoren-Schreck?

Das Baudezernat hatte 2014 noch die Frage nach Eine Sozialquote für Mannheim negativ beantwortet: Im Wohnungspolitischen Programm Wohn.Raum.Stadt II resumiert die Verwaltung:
„Der Wohnungsmarkt in Mannheim unterscheidet sich wesentlich von den Märkten in Städten mit Wohnbaulandbeschlüssen wie München, Stuttgart oder Freiburg. Während die Baukosten in allen Städten auf ähnlichem Niveau liegen, sind die erzielbaren Erlöse in Mannheim aufgrund des vergleichsweise moderaten Mietspiegelniveaus und der geringerer Eigentumsnachfrage deutlich darunter. Die Gewinnspanne eines Bauträgers oder Investors, aus der die Kosten für die Verpflichtungen eines Baulandbeschlusses (Kosten für Erschließung, soziale Infrastruktur, geförderten Wohnungsbau usw.) zu tragen wären, ist somit deutlich niedriger. Dies würde dazu führen, dass mögliche Investitionen wirtschaftlich nicht mehr darstellbar sind und nicht getätigt werden. Somit würde nicht nur weniger geförderter Wohnungsbau, sondern insgesamt weniger Wohnungsbau stattfinden.“ (V610/2014, S. 94). Außerdem fehle in Mannheim eine kommunale Komplementärfinanzierung wie sie in München in großem Umfang bereitstehe.

Hier wird also das Argument bemüht, dass sich Investoren aufgrund schlechter Rendite vom Wohnungsbau unter Quotierungsbedingungen fernhalten würden. Mag dies für Mannheim vor drei Jahren noch eine Überlegung wert gewesen sein, so haben sich inzwischen die Immobilienpreise derart entwickelt, dass trotzdem eine Marge darstellbar ist.

Inzwischen hat sich (seit 1. April 2017) jedoch noch etwas Wesentliches geändert: Endlich hat die Landesregierung Baden-Württemberg bei der Landeswohnraumförderung das gemacht, was die meisten anderen Bundesländer schon lange bieten: Einen echten Baukostenzuschuss (Tilgungszuschuss) bei Neubau von mietpreisgebundenen Wohnungen. Bisher wurden nur Zinssubventionen geboten, die vollkommen unattraktiv waren. Mit den Zuschüssen können die Baukosten um den Anteil gesenkt werden, um den die Mietpreisbindung unter dem Mietspiegelwert liegen muss (33%). Außerdem wurde die Bindungsfrist auf bis zu 30 Jahre erweitert und die Einkommensgrenze um 10% erhöht. So lässt sich selbst für gewinnorientierte Bauherren noch eine ordentliche Rendite im sozialen Wohnungsbau erwirtschaften.

Sozialer Unfrieden?

Ein weiteres in gewissen Kreisen beliebtes Gegenargument ist die angebliche Unverträglichkeit einer Kombination von freifinanzierten und mietpreisgebundenen Wohnungen unter einem Dach oder in unmittelbarer Nachbarschaft. Dies ist jedoch in Mannheim beispielsweise seit 40 Jahren widerlegt durch solche Durchmischung auf engem Raum, in einem Haus. Beispielsweise in der Herzogenried-Bebauung: Hier waren / sind qualitätsidentische Wohnungen gefördert und freifinanziert sogar in ein und demselben Haus geschaffen worden, was bei den Mieter*innen keine besondere Aufmerksamkeit erregte (inzwischen ist die Bindung ausgelaufen, jedoch die Mieten z.B. der GBG oder Gartenstadt immer noch moderat. Selbst luxuriösere Penthäuser auf manchen Hochhäusern und Bungalows zu Füßen existieren hier neben „Sozialwohnungen“ und Eigentumswohnungen. Sicherlich gab und gibt es immer mal wieder Probleme in diesem Wohngebiet, aber nicht wegen unterschiedlicher Mietpreise.

Die Quote ist ein wichtiges Instrument, um die fortschreitende Segregation der Stadtgesellschaft nach wohlhabenden und eher armen Stadtteilen aufzuhalten und umzukehren. Sie kann als Instrument der Durchmischung genutzt werden.

Umsetzung

Nachdem der Gemeinderat mit dem 12-Punkteprogramm die Grundlage für Quoten gelegt hat, kommt es nun darauf an, die Umsetzung durch entsprechende Satzungen in die Wege zu leiten. Dies wird sicherlich erneut politische Kämpfe mit denen hervorrufen, die gut versorgt sind und keinen Änderungsbedarf haben als die „Steigerung der Eigentumsquote“ an allen Wohneinheiten in Mannheim. Und dies auf dem Hintergrund eines Fast-Patts  im Gemeinderat!

Thomas Trüper, Stadtrat DIE LINKE

In seiner heutigen Sitzung machte der Gemeinderat den Weg frei für die vieldiskutierte Quote im Wohnungsbau. Mit einer klaren Mehrheit stimmten die Mannheimer Stadträte für das von der Verwaltung erarbeitete wohnungspolitische Strategiepapier „12-Punkte-Programm zum Wohnen für Mannheim (unter besonderer Berücksichtigung der Schaffung zusätzlichen preisgünstigen Mietwohnraums)“. Es gab sogar noch eins obendrauf: Der Antrag der SPD, die Quote von 25 auf 30 Prozent zu erhöhen, fand ebenfalls eine Mehrheit.

Worum geht es im 12 Punkte Programm?

Die 12 Punkte sehen eine ganze Reihe von kommunalpolitischen Maßnahmen vor, mit denen in den Immobilienmarkt eingegriffen werden soll. Ein wichtiges Ziel ist die Schaffung von günstigem Wohnraum, denn daran mangelt es bei den Neubauten in der Stadt. Zwar gab es in den letzten Jahren viele Bauprojekte, doch fast alle haben Wohnungen im hochpreisigen Segment geschaffen.

Hier soll die Politik regulierend eingreifen, beispielsweise durch Abgabe von städtischen Flächen zu vergünstigten Preisen, Umnutzung von Gewerbeflächen, Gewährung von Erbbaurechten oder Förderung gemeinschaftlicher Wohnprojekte. Der am heftigsten umstrittene Punkt war jedoch die Quote, die Bauunternehmer bei größeren Projekten ab 10 Wohneinheiten dazu verpflichten soll, mindestens 25 Prozent davon als preisgünstige Wohnungen mit einem Mietpreis bis 7,50 Euro anzubieten. Dennoch fand sich dafür eine Mehrheit. Die Quote wurde auf Antrag der SPD mit den Stimmen von Grünen und Linken sogar auf 30 Prozent erhöht.

Gespaltener Gemeinderat

Im Lager von SPD, Grünen und Linken herschte geschlossen Zustimmung zum Programm. Die Wichtigkeit kommunalpolitischer Eingriffe in den Wohnraummarkt wurde von allen betont. „Wohnen ist ein existentielles Recht“ erinnerte Stadtrat Reinhold Götz (SPD), „ganze Stadtteile in Mannheim wurden deshalb errichtet.“ Er kritisierte die Entwicklung auf der Konversionsfläche Turley: „Gäbe es nicht die drei Wohnprojekte 13 Hektar Freiheit, Umbau und SWK, es gäbe dort keine einzige günstige Wohnung im neuen Wohnquartier.“ Stadtrat Thomas Trüper (Linke) stimmte ihm zu. In den letzten 20 Jahren hätten Neubauprojekte keine einzige günstige Wohnung hervor gebracht, die Wohnprojekte auf Turley seien eine Ausnahme. Trüper mahnte an, bei Erfolg der Quote, eine dauerhafte Absicherung der Preisgünstigkeit der neuen Wohnungen zu gewährleisten. Das sei beispielsweise für das Franklin-Konversionsgelände wichtig. Stadtrat Gerhard Fontagnier (Grüne) erinnerte „Eigentum verpflichtet – das gilt auch für Baueigentümer!“. Mit Verweis auf die Menschenrechte mahnte er die Verantwortung der Politik an, für ausreichend menschenwürdigen Wohnraum zu sorgen. „Wir brauchen eine neue Wohngemeinnützigkeit.“

Kritische Stimmen gab es aus den Reihen von CDU, Mannheimer Liste und der „Bürgerfraktion“ (ehemals ALFA/AfD). Nikolas Löbel (CDU) war überzeugt, die Quote verhindere Investitionen. Es könne nicht sein, dass innerhalb eines Hauses teure und günstige Wohnungen angeboten werden. Die CDU lehne daher das Programm ab. Ähnlich argumentierten Birgit Reinemund (FDP) und Christopher Probst (Mannheimer Liste), der die Quote als unwirksame Symbolpolitik bezeichnete. „Sie wird Investoren abschrecken.“ Die „Bürgerfraktion“ enthielt sich bei der Abstimmung. Eberhard Will sah als Ursache für den angespannten Wohnungsmarkt die Zuwanderung nach Mannheim. Es werde noch schlimmer, da der Familiennachzug der Flüchtlinge noch bevor stehe. Weiter machte er die gestiegenen Strompreise und die Situation auf dem Arbeitsmarkt verantwortlich, Lösungsvorschläge konnte er jedoch keine präsentieren. Einzelstadtrat Taubert sorgte gegen Ende für Gelächter, als er Wohngeld als Lösung nannte. „Wem eine Wohnung zu teuer sei, der könne doch Wohngeld beantragen.“ Außerdem sei das Bauen in den Orten um Mannheim herum, im sogenannten „Speckgürtel“, sowieso sinnvoller.

Politische Aktionen unterstützten die Entscheidung

Vor dem Ratssaal waren am Nachmittag UnterstützerInnen des 12-Punkte-Programms zusammen gekommen. Mit Plakaten und Transparenten demonstrierten sie für die Sozialquote und forderten insbesondere die CDU dazu auf, von ihrer Blockadehaltung ab zu kommen. „Wie sollen sich die immer mehr prekär Beschäftigten Wohneigentum leisten?“ oder „Letzte Chance Sozialquote für Spinelli / Käfertal-Süd“ war auf den Plakaten zu lesen. Bei Gesprächen mit Passanten in der Innenstadt habe man in den letzten Wochen über 900 Unterstützungsunterschriften für das 12-Punkte-Programm gesammelt, berichtete Thomas Trüper. Darunter seien ganz unterschiedliche Menschen gewesen, junge Studenten, Familien und Senioren, die alle von dem Problem der teuren Mieten und den fehlenden günstigen Wohnungen betroffen seien.

Kritische Töne kamen vom Bündnis „Wem gehört die Stadt?“. Zwar gebe es vielversprechende Punkte, heißt es in einem Papier, es fehle aber eine Strategie, wie beispielsweise mit dem Aufkauf zahlreicher Häuser in einem Stadtviertel durch Immobilienfonds umgegangen werden könnte. Im Jungbusch hat der französische Immobilienfond BNP Paribas zahlreiche Häuser aufgekauft – mit drastischen Folgen für die BewohnerInnen: massive Mietsteigerungen, Kündigungen, Schikane. Die Gentrifizierung eines ganzen Stadtteils, die Verdrängung der bisherigen Bevölkerung, sei im Jungbusch zu befürchten. Darauf habe das 12-Punkte-Programm keine Antworten.

Nach der erfolgreichen Abstimmung im Gemeinderat ist es nun Aufgabe der Verwaltung, das Strategiepapier umzusetzen. Oberbürgermeister Peter Kurz geht von einer raschen Wirkung der Sozialquote aus. Für das Bündnis WGDS kein Grund zur Beruhigung. Die nächste Aktion findet bereits am kommenden Freitagabend statt: Cornern im Jungbusch. Unter dem Motto „Reclaim the streets“ sollen die Straßen im Stadtteil zurück erobert werden.

cki

Am 27. Juni entscheidet der Gemeinderat über die „Wohnungspolitische Strategie und 12-Punkte-Programm zum Wohnen für Mannheim“ (Vorlage 009/2017). Das Wichtigste steht in der Überschrift in Klammern: „(unter besonderer Berücksichtigung der Schaffung zusätzlichen preisgünstigen Mietwohnraums)“. Im AUT und dem Hauptausschuss hätte eine Abstimmung jeweils 6 zu 6 geendet, wenn abgestimmt worden wäre. Im Gemeinderat ist die Mehrheit nicht sicher. Das liegt vor allem An der Blockadehaltung der CDU-Fraktion. Sie stemmt sich insbesondere gegen die geplante obligatorische „Sozialquote“ von 25 oder 30 Prozent bei größeren Neubauprojekten. Die CDU meint offensichtlich, „der Markt wird alles richten“. Dabei sorgt der freie Wohnungsmarkt vor allem für Eines: teure, renditegetriebene Neubauwohnungen.

Mannheim hat aber besonders zusätzlichen preisgünstigen Mietwohnraum nötig: Wenn man dafür die Definition bei Kaltmieten bis 7,50 Euro/m² setzt, muss man feststellen: Diese Wohnungen werden immer weniger. Das liegt z.B. am Auslaufen der restlichen 3.000 „Sozialwohnungen“ mit Preisbindung. Oder an sanierungsbedingten Mieterhöhungen, vor denen der Mietspiegel nicht schützt; denn die Sanierungskosten-Umlagen laufen außerhalb. Das führt schon mal zu Altbau-Mieten von knapp unter 10 Euro/m² (und das z.B. sogar bei einer Genossenschaft – Spar+Bau!). Auch nutzen viele Eigentümer bei Mieterwechsel die Gelegenheit zu kräftigen Mieterhöhungen. So liegt die Durchschnitts-Angebotsmiete in Mannheim gegenwärtig bei knapp unter 10 Eure/m² (immowelt.de). Die GBG, immer noch Garant für preisgünstige Mieten, hat seit 2008 ihr Angebot an preisgünstigen Wohnungen aufgrund unterschiedlichster Ursachen um ca. 1.000 Wohneinheiten reduziert.

Gibt es denn gar keine neuen preisgünstigen Mietwohnungen? Doch: 645 Wohneinheiten auf FRANKLIN (es ist jedoch nicht klar, wie dauerhaft). Und auf TURLEY haben die Wohngruppen (und nur sie) für ca. 50 dauerhaft preisgünstige Wohnungen gesorgt. Das war es aber auch schon: Von knapp 2.300 neuen Wohneinheiten in Planung oder Bau zwischen 2015 und 2020 außerhalb der Konversionsgelände ist keine einzige preisgünstige Mietwohnung zu erwarten.

Das 12-Punkte-Programm will hier mit kommunalen Mitteln gegensteuern. Das ist mehr als überfällig! Die Bundespolitik hat in den letzten knapp 30 Jahren für das Ende des sozialen Wohnungsbaus und für die Abschaffung der Gemeinnützigkeit im Wohnungsbau gesorgt. Das hat schlimme Folgen verursacht. Jetzt heißt es wenigstens kommunal handeln! Die 12 Punkte sind ein richtiger Ansatz. Die CDU sollte sich daran erinnern, dass sie nicht nur Haus- und Häusle-Eigentümer vertritt, sondern auch ganz normale Mieter*innen“. Die CDU muss ihre Blockade aufgeben!

Gökay Akbulut und Thomas Trüper

Aktion der Mannheimer LINKEN am 29. Mai auf dem Mannheimer Marktplatz für mehr bezahlbaren Wohnraum für alle: „Miethai zu Fischstäbchen“ und „Miethaie zurückbeißen“. Mit einem Flugblatt wurden die Passant*innen auch auf das 12-Punktprogramm preiswertes Wohnen hingewiesen. Das Interesse war rege.

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WolfgangBantz – Pixabay.de

Durch zahlreiche wohnungspolitische Anträge veranlasst, die zunächst fast ausschließlich von der LINKEN kamen, dann aber vermehrt auch von SPD und den Grünen, hat die Verwaltungsspitze im Januar diesen Jahres eine  lang angekündigte Vorlag in den Gemeinderat eingebracht mit dem Titel: „Wohnungspolitische Strategie und 12-Punkte-Programm zum Wohnen für Mannheim (unter besonderer Berücksichtigung der Schaffung zusätzlichen preisgünstigen Mietwohnraums)“. Sie soll am 31.Januar öffentlich im Ausschuss für Umwelt und Technik ausführlich vorberaten werden, als einziges Thema (Stadthaus N1, 16 Uhr, Raum Swansea). Am 14.02. soll dann der Gemeinderat entscheiden.

Die Vorlage ist insofern bemerkenswert, als sie bisherige Positionen der Verwaltung ausdrücklich korrigiert und neue Instrumente zur Erhaltung von preisgünstigem Wohnraum „für breite Schichten der Bevölkerung“ und zur Schaffung neuer Wohnungen für diesen Bereich. Jahrelang hatte die Verwaltung die Position vertreten, es komme hauptsächlich auf die Bereitstellung hochwertiger Wohnungen an, damit Mannheim mehr Haushalte anzieht mit hohem Einkommen, hoher Steuerkraft und guter Nutzung der von der Stadt bereitgestellten kulturellen Infrastruktur. Für die weniger betuchten Menschen habe man ja schließlich die GBG, die das mit ihren 19.000 Wohnungen schon richte. Die das aber bisher auch vor allem nur in einigen wenigen Stadtteilen richtet, sodass die Segregation der Stadtgesellschaft in Mannheim weit fortgeschritten ist. Und seit es keine nennenswerte öffentliche Subvention für den „sozialen Wohnungsbau“ mehr gibt, wurde die Bautätigkeit in bezahlbaren Segment vollkommen  eingestellt, und die einst über 20.000 mietpreisgebundenen Sozialwohnungen schmolzen dahin auf 5.600 Wohneinheiten.

Inzwischen ist klar: Wenn sich der Immobiliensektor „naturwüchsig“ weiter so entwickelt, wie in den vergangenen Jahren, bekommen die „breiten Schichten“ bald kein Bein mehr auf den Boden. Interventionen in dieses Geschehen sind gefordert.

Gravierende Fehlentscheidungen in der Vergangenheit auf allen Ebenen

Pixabay // (co) Antony-x

Auf Bundesebene gehören zu diesen Fehlentscheidungen (aus Mieter-Sicht, nicht aus Sicht der Anlagefonds) die 1990 in Kraft getretene Abschaffung der Gemeinnützigkeit im Wohnungsbau und die fast vollkommene Einstellung der öffentlichen Förderung des sozialen Wohnungsbaus. Nach der 2007 in Kraft getretenen Föderalismusreform ging die Zuständigkeit für die verbliebene Wohnraumförderung vom Bund auf die Länder über. Der Bund zahlt dafür den Ländern immer noch Kompensationsmittel. Baden-Württemberg nutzte diese Mittel, um den   fast ausschließlich den Eigenheimbau zu subventionieren bzw. die Mittel schlicht in andere Kanäle zu leiten. Zwar stellte die Landesregierung zweistellige Millionenbeträge für Landeswohnraumförderung in den Haushalt – die wurden jedoch kaum abgerufen, weil es sich fast ausschließlich um Zinssubventionen handelte, für die kein Wohnungsbauunternehmen eine 30%ige Senkung der Mieten in Kauf nehmen wollte. Auf Mannheimer Ebene schließlich wurde zwar sehr viel Geld mit Hilfe von Bundes-Städtebaufördermitteln in die Sanierung von Stadtteilen wie Schönau und Neckarstadt West gesteckt, aber was Neubau betraf verwies man auf die untaugliche Landesförderung. Auch der andere Weg, Neubauten für bezahlbare Wohnungen über kommunale Grundstückswirtschaft zu subventionieren wurde nicht beschritten. Grundstücksan- und Verkäufe wurden unter Einhaltung städtebaulicher Gesichtspunkte als „heimliche“ Finanzierungsquelle für den Stadthaushalt genutzt, „Hebung stiller Reserven“.

Was soll jetzt anders werden?

„Ziel ist es,“ so schreibt die Verwaltung zusammenfassend, „langfristig in allen Quartieren, sowohl auf der Konversion als auch in der gesamten Stadt, ein möglichst breit gefächertes Angebot unterschiedlicher Wohnungen anzubieten, was sowohl das Preissegment als auch die Wohn- und Eigentumsform angeht. (…) Dazu gehört ein Loslösen des Handelns von den konjunkturellen Zyklen des Immobilienmarktes.“

Dazu gehört zunächst eine Bestandsaufnahme über den mutmaßlichen Neubaubedarf. Denn ein unleugbarer Preistreiber bei den Mieten (und Kaufpreisen) ist das zu geringe Wohnungsangebot. Dabei legt die Verwaltung die Bevölkerungsprognose zugrunde (die durch Migrationsbewegungen allerdings  sehr unkalkulierbar ist), und ermittelt eine Nachfrage von 10.436 Wohneinheiten bis 2025. Davon sollen 1.720 Wohnungen im unteren und mittleren Preissegment bis 7,40 EUR/m² liegen. Das sind gerade mal 17%.

Dreh- und Angelpunkt für das nun immerhin mal aufgeschriebene Ziel 10.000 Wohnungen bis 2015 wird eine Änderung in der Struktur der Landeswohnraumförderung sein. Tatsächlich hat die baden-württembergische Wirtschaftsministerin Dr. Hoffmeister-Krauth (CDU) angekündigt, ab 1. April 2017 endlich auch eine Landeswohnraumförderung auf Basis von Tilgungszuschüssen auf den Weg zu bringen. Damit werden öffentlich geförderte Neubauwohnungen wirklich so gefördert, dass sich daraus auch deutlich niedrigere Mieten ableiten.

Davon wird die GBG (wie auch andere Bauträger) dann reichlich Gebrauch machen. Damit wird der Anteil bezahlbarer Wohnungen auf Franklin z.B. noch einmal steigen können.

Die Stadt folgt in einigen Punkten linken Forderungen

Aber auch im Gestaltungsbereich der Stadt Mannheim soll sich – so die Vorlage – einiges ändern:

• Das bisher abgelehnte, von der LINKEN schon 2013 in die Diskussion gebrachte Quotenmodell soll nun mit städtebaulichen Verträgen bei Investoren durchgesetzt werden, sobald mehr als 10 Wohneinheiten geplant sind. Die Stadt strebt 25% bezahlbare Wohnungen je Projekt an. Das ist weniger als in München oder Freiburg. Dafür soll es nicht nur bei Bauten auf der grünen Wiese angewandt werden sondern auch bei Baulückenprogrammen und Nachverdichtungen. Damit kämen erschwingliche neue Wohnungen auch in Stadtteile, die davon bisher nicht gesegnet sind.
• Die Verwaltung empfiehlt dem Gemeinderat ferner, städtische Grundstücke nun bewusst auch im Sinne der Förderung bezahlbaren Wohnraums einzusetzen durch verbilligte Abgabe an spezielle Bauträger (hier können nur solche in Frage kommen, die auch über eine Bindungsfrist hinaus die Mieten stabil halten).
• Auch der Vorschlag der LINKEN wird aufgegriffen: Baugruppen und Kleingenossenschaften sollen Grundstücke im Erbbaurecht zugewiesen bekommen, für die erst einmal 15 bis 25 Jahre lang zinsfrei gestellt werden. Das erleichtert den Start, weil nicht auch noch für das Grundstück Eigenkapital aufgebracht werden muss. Für die GBG ist Erbbaurecht vorerst nicht vorgesehen. Auch ihr würde es die Bereitstellung neuer erschwinglicher Wohnungen guttun. Denn mit einer Investitions- und Sanierungssumme von zurzeit ca. 100 Mio. jährlich muss sie inzwischen auch auf ihre Eigenkapitalquote schauen, sonst wird es teuer bei Bankkrediten. Erbbaurechte gelten dem Eigenkapital gleichgestlellt.
• Der Kataster über Baulücken, Brachen und Nachverdichtungsmöglichkeiten soll intensiv mit Architekten und Investoren besprochen werden.
• Zum Erhalt preisgünstigen Wohnraums soll nun auch die GBG so eingreifen, indem sie in Stadtteilen mit überdurchschnittlichem Mietpreisanstieg versucht Bestandshäuser aufzukaufen, bevor sie in Spekulantenhände geraten. Auch dies eine Forderung der LINKEN, z.B. aktuell für den Jungbusch.

Das reicht alles noch nicht!

Wir schon erwähnt, ergeben all diese Planungen trotzdem nur einen Anteil von 17% bezahlbaren Wohnungen. Die Vorlage listet sie wie folgt auf:

Der geringe Anteil von 17% bezahlbaren Mietwohnungen trotz der angestrebten 25%- Quote resultiert schon allein daraus, dass seit 2010 außerhalb der Konversionsflächen 2260 geplant und gebaut wurden/werden, aber nur 60 preisgünstige. Vertane Chancen. Auf Turley, dem ersten der in Angriff genommenen US-Konversionsgelände, entsteht zwar viel Bemerkenswertes, aber von 650 Wohneinheiten sind gerade mal die 50 Einheiten der drei Mietshäusersyndikatshäuser im preisgünstigen Segment. Auch auf Franklin ist der Anteil gerade mal knapp 19%.

Die Kalkulation der Nachfrage überhaupt wie auch der Nachfrage nach Wohnungen im unteren und mittleren Segment ist im Übrigen fragwürdig. Nicht umsonst wird darauf hingewiesen, dass die Zahlen „ohne Ersatz- und Nachholbedarfe“ kalkuliert sind. Und da ist sicherlich mit 1-2.000 Wohneinheiten zu rechnen. Ferner geht die Kalkulation des Anteils von Menschen mit kleinem und unterem mittleren Einkommen vom Status Quo aus. Tatsächlich aber geht die gesellschaftliche Schere bekanntlich auseinander. Die ArmutsrentnerInnen werden zunehmen, genau wie die Zahl der gut bezahlten Industriebeschäftigten zurückgeht und der weniger gut bezahlte Dienstleistungssektor expandiert.

Dass die Verwaltung jetzt deutlich formuliert, der bezahlbare Mietwohnungsmarkt müsse von den Zyklen, und das heißt v.a. auch von den Spekulationszyklen abgekoppelt werden, ist löblich. Das setzt allerdings voraus, Wohnungsbaugrundstücke nicht mehr beliebig zu verkaufen, sondern vorzugsweise an Bauträger, die nicht pofitorientiert sind. Nur solche Unternehmen wie z.B. die GBG selbst oder auch die meisten Genossenschaften versuchen nicht den jeweils höchsten Marktpreis zu erzielen, sondern die Wohnungen möglichst preisgünstig anzubieten – über den gesamten Lebenszyklus hinweg.

Es ist also in der Diskussion um die Vorlage zur Wohnungspolitik und um die Ausgestaltung der einzelnen Instrumente noch Einiges zu klären!

Thomas Trüper

Wohnungspolitische Initiativen der LINKEN im Mannheimer Gemeinderat

• Soziale Bodennutzung – Erteilung von Erbbaurechten / Aufkauf von Grundstücken von der MWSP und Dritten – 20 Mio. aus überplanmäßigen Einnahmen verwenden      (A225/2016)

• Anfrage GBG-Warteliste (A142/2016 à V349/2016)

• Soziale Mischung Baugelände Sportplatz Rheingoldstraße (A097/2016)

• Soziale Wohnraumförderung 1,5 Mio EUR/Jahr an non-profit-Bauträger (A617/2015 – Etat)

• Jungbusch: Eingriff der GBG erforderlich; Runder Tisch – Maß der Modernisierung (A320/2015)

• Mietpreiskappungsgrenze: Überprüfung des Ausschlusses von Mannheim durch Landesregierung (A208/2015  à V374/2015)

• Neuausrichtung der GBG: Abrisspolitik einstellen / Quersubvention durch Beteiligung am renditeorientierten Neubauwohnungsmarkt / Kein Ersatz preisgünstiger Wohnungen durch höherwertige Neubauwohnungen / Bedarfserfassung an Mietwohnungen durch Erfassung der Haushaltseinkommen im Verhältnis zum Mietwohnungsangebot nach Preisklassen in MA / Neue Mobilitätskonzepte, Abkoppelung von der Bauordnungs-Vorgabe: je 1 Parkplatz je Wohneinheit durch Nutzung der Öffnungsklausel (A294/2014)

• BIMA-Gesetz ändern! Resolution: Abgabe für Wohnungsbau zu verbilligten Preisen (A041/2014)

• Erhöhung der Kommunalen Wohnraumförderung für Wohngruppen um150.000 EUR/a (A626/2013)

• Sicherung und Vermehrung bezahlbaren Wohnraums in der Gesamtstadt: Akquisition von Fördermitteln / öffentliche Belegungsrechte / Quotierung öffentlich geförderter Mietwohnungen durch kommunale Satzung/ Städtebauliche Verträge mit Auflagen zur Errichtung bezahlbarer Wohnungen) / Prüfung von Milieuschutzsatzungen / Unterstützung von Mietergenossenschaften, u.a. durch Einlage-Darlehen) / Ermöglichung der Errichtung von Sozialwohnungen auch durch kleine Bauträger / Strategie zu deutlichen Erhöhung der Zahl barrierearmer und –freier Mietwohnungen (A147/2013)

• Anfrage: Bestand und lokale Verteilung bezahlbarer Wohnungen der GBG (A276/2012 à V539/2013)

• Anfrage zu Möglichkeiten der Schaffung bezahlbaren Wohnraums in Mannheim, Revitalisierung des sozialen Wohnungsbaus (A276/2012)

• Zwischennutzung von Kasernen für studentisches Wohnen (A329/2011)

Die Mannheimer Bevölkerung wächst. Dies ist eine „neue“ Erkenntnis der Statistiker, nachdem sie noch vor 2 Jahren ohne Wachstum rechneten. Grund hierfür sind hauptsächlich die Zuwanderer aus Südost-Europa, also nicht gerade finanzstarke Menschen. Gegenüber der alten Schätzung rechnet man jetzt für 2020 mit einer Zunahme von ca. 20.000 Einwohner_innen, will heißen: Mindestens ca. 10.000 Wohnungen netto plus sind erforderlich

Über die preisliche Aufgliederung der ca. 160.000 Wohnungen in Mannheim, von denen 75% zur Miete sind, gibt es keine Statistik. Der Mietspiegel liefert nur ein Bild über die Preise der in den letzten vier Jahren geänderten oder neu abgeschlossenen Mietpreise auf Basis von Stichproben.

Verlässliche Zahlen gibt es nur zu den größeren Wohnungsbauträgern. Die Mehrzahl der Mietwohnungen in Mannheim sind jedoch im Eigentum von privaten Hausbesitzern, die vielleicht auch ein paar Häuser besitzen, aber nicht Hunderte von Wohnungen.

Dennoch sind die großen Wohnungsgesellschaften sehr prägend für das Mietpreisgefüge.

Große Vermietungsgesellschaften

Hier wäre als erstes natürlich die stadteigene GBG zu nennen mit 11% Anteil an allen Wohneinheiten (WE): 19.168 WE
Von den Wohnungsgenossenschaften ist die Gartenstadt-Genossenschaft Mannheim eG die größte mit 4.200 WE,
gefolgt von der Familienheim Rhein-Neckar eG   2.900 WE
Baugenossenschaft Spar- und Bauverein 1895 Mannheim eG   1.521 WE

Unter den profitorientierten Gesellschaften ist die Vonovia SE vertreten mit 900 WE
Grand City Property (Neckarufer-Bebauung Nord)  798 WE.

Die GBG – eine marktprägende Größe

Über das Preisniveau lassen sich folgende Aussagen zur GBG machen (die Gartenstadt liegt etwa gleichauf bzw. darunter):

Durchschnittsmiete:   6,04 EUR/m²
unterhalb dem bisherigen Mietspiegel-Mittelwert von 7,61 EUR: 16.600 WSE,
davon noch öffentlich gefördert mit Mietpreisbindung 3.120 WE.

Im Wohnungsbestand der GBG mit Preisen bis hin zum Mietspiegel-Mittelwert gab es seit 2008 einen Schwund von 1.000 WE einschließlich der geplanten und teilweise schon vollzogenen Wohnungsabrissen in Neckarstadt-Ost und auf der Schönau. Die geplanten Ersatzbauten für die aktuellen Abrisse liegen nicht unter 10,50 EUR/m².

Zu erwähnen ist, dass die GBG einen lange andauernden Leerstand von ca. 1.500 WE hat. Dieser resultiert aus der jahrelangen Ausnutzung von Fluktuation, um ganze Wohngebiete sanieren (oder neu bauen) zu können, da Kündigungen aus diesem Grund nicht statthaft sind.

Zu erwähnen ist, dass die GBG lediglich über 1.130 barrierefreie/ -arme Wohnungen hat, davon nur 13 rollstuhlgerecht. Aus diesem Tatbestand ergibt die die Notwendigkeit neu zu bauen oder massiv zu sanieren, um den demografischen Anforderungen gerecht werden zu können.

Was tut sich beim Wohnungsneubau?

Außerhalb der Konversionsflächen sind Baugesuche und –Genehmigungen von 2015 bis 2020 registriert für   2.291 WE.
Diese beinhalten allerdings keine einzige „bezahlbare“ Wohnung. Neubauten ohne Zuschuss oder sonstige Hilfe sind eben mit im Durchschnitt 11 bis 12 EUR/m² auch für viele mittlere Einkommensbezieher_innen unerschwinglich, auf jeden Fall mehr als ein Drittel des Einkommens erfordernd.

Auf den Konversionsflächen ist Folgendes geplant:

Franklin   2.631 WE
davon zur Miete bis 7,50 EUR: 645 WE,
im Eigentum bis zu 2.800 EUR/m²: 404 WE.

Turley ca. 600 WE
davon – wenn nicht noch ein Wunder geschieht – bezahlbar: 50 WE.
Hierbei handelt es sich um die Wohnungen der drei Mietshäuser-Syndikats-Wohngruppen, die allerdings die Grenze von 7,50 EUR nicht ganz einhalten können, trotz Einbringung von „Muskel-Kapital“.

Hammonds: ca. 250 WE, Spinelli:  ca. 500 WE.

Wie viele davon „bezahlbar“ sein werden ist offen.

Das Land Baden-Württemberg zählt immer noch zu den wenigen Bundesländern, die für Neubauten keine Zuschüsse gewähren sondern nur verbilligte Kredite, was seit der absoluten Niederzins-Phase uninteressant und nicht hilfreich ist.

Wie sehr die Mietpreise auch in dem vergleichsweise zu anderen Metropolen immer noch etwas günstigeren Mannheim davonziehen, sieht man am Durchschnittspreis der über immowelt.de angebotenen Mietpriese. Sie liegen aktuell bei 9,81 EUR, also 2,20 EUR über dem Mietspiegel. Der neue Mietspiegel wird im Dezember veröffentlicht. Man darf gespannt sein.

Thomas Trüper

Gemeinnützigkeit versus Profitmaximierung – Für eine neue soziale Wohnungspolitik

Die Wohnungsfrage in Deutschland allein dem Markt zu überlassen, bedeutet sehenden Auges soziale Verwerfungen in Kauf zu nehmen. Wir wollen einen Paradigmenwechsel von privater Renditeerwirtschaftung zu öffentlicher Daseinsvorsorge einleiten. Die Wohnungspolitik muss Wohnungen wieder als Sozialgut begreifen und dafür Sorge tragen, dass Menschen mit geringem Einkommen nicht aus den Innenstädten verdrängt werden, die Wohnkosten im Verhältnis zum Einkommen nicht weiter steigen und das Problem steigender Zahlen von Wohnungs- und Obdachlosen effektiv bekämpft wird.

Die Abschaffung der Wohnungsgemeinnützigkeit in Deutschland 1990 war ein großer Fehler, den die Bundespolitik angesichts einer sich zuspitzenden Lage am Wohnungsmarkt korrigieren muss.

In Kooperation mit der Rosa-Luxemburg-Stiftung und mit Experten aus der Wohnungswirtschaft und der Wissenschaft haben wir eine Studie zur Einführung eines gemeinwohlorientierten Sektors in der Wohnungswirtschaft erarbeitet. Daraus folgte nun auch ein Antrag für den Deutschen Bundestag mit dem Titel „Bundesweiten Aktionsplan für eine gemeinnützige Wohnungswirtschaft auflegen“ (Drs.-Nr. 18/7415), der in Erster Lesung am 14. April 2016 im Plenum des Deutschen Bundestages debattiert wird. Grundlage ist dabei die wissenschaftliche Studie „Neue Gemeinnützigkeit – Gemeinwohlorientierung in der Wohnraumversorgung“ des Sozialwissenschaftlers und Experten für Wohn- und Mietenpolitik Dr. Andrej Holm. Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum bei gleichzeitig steigender Nachfrage und ein weiterer Rückgang an Sozialwohnungen erfordert eine neue soziale Wohnungspolitik, stellen alle beteiligten Akteure übereinstimmend fest. Als Ergänzung und Korrektiv zur vorherrschenden Renditeorientierung des Wohnungsmarktes will DIE LINKE nach dem Vorbild anderer EU-Staaten einen gemeinnützigen Wohnungsbestand in Deutschland nachhaltig aufbauen.

Lukas Siebenkotten, Direktor des Deutschen Mieterbundes, sagte auf unserer Konferenz am 30. Oktober 2016 in Berlin (Konferenz-Reader) zum Ansatz eines gemeinnützigen Wohnungssektors: „Wir brauchen in Deutschland nicht nur mehr Wohnungen, wir brauchen vor allem mehr bezahlbare Wohnungen. Mit der klassischen sozialen Wohnraumförderung und zeitlich befristeten Bindungen allein ist dieses Ziel nur schwerlich zu erreichen. Wir brauchen deshalb zusätzlich einen Wohnungssektor, der sich dem Gemeinwohl verpflichtet fühlt und unbefristete Bindungen akzeptiert – Wohnungsanbieter also, die dauerhaft sicheres und bezahlbares Wohnen gewährleisten.“

Dr. Andrej Holm kommt in seiner Studie zu dem Ergebnis: „Die Neue Gemeinnützigkeit im Wohnungsbereich ist machbar, sinnvoll und notwendig.“ Weiter heißt es in der Studie: „Insbesondere angesichts einer erstarkenden Tendenz der Finanzialisierung der Wohnungswirtschaft werden Wohnungen mehr und mehr gebaut und erworben, um Geld profitabel anzulegen, und nicht, um menschliche und gesellschaftliche Grundbedürfnisse zu erfüllen. Diese radikalisierte Dominanz des Tauschwerts über den Gebrauchswert gilt es umzukehren.“

Quelle: http://www.heidrun-bluhm.de/bundestag/neue_wohnungsgemeinnuetzigkeit/ Dort auch Links zu der BT-Drucksache und dem Konferenz-Reader.

Am Donnerstagabend, 24.11.2016, lud die LINKE im Mannheimer Gemeinderat zu einer wohnungspolitischen Konferenz ins Bürgerhaus Neckarstadt-West ein. Unterschiedliche Referentinnen und Referenten sowie die beiden LINKE-Stadträte erläuterten aktuelle Missstände auf dem Mannheimer Wohnungsmarkt und stellten Lösungsansätze vor.

Viele Probleme auf dem Mannheimer Wohnungsmarkt

Stadtrat Thomas Trüper zeigte zunächst, dass der Bestand an bezahlbaren und Sozialwohnungen in Mannheim stetig abnimmt. Die Fehleinschätzung vor einigen Jahren, Mannheim würde schrumpfen, hat zu einer geringen Bautätigkeit geführt. Das unerwartete Bevölkerungswachstum und auch teure Sanierungen führen zu knapper und teurer werdendem Wohnraum. Die derzeit realisierten Neubauten seien für weite Teile der Bevölkerung nicht erschwinglich. Dem schloss sich Gabriel Höfle vom Mieterverein Mannheim an, der die Problematik der energetischen Sanierung und des Mietspiegels darlegte. Aus Sicht des Mieterbundes sollen die Kosten für energetische Sanierungen nicht wie bisher vollständig auf die Mieter umgelegt, sondern zu je einem Drittel von Mieter, Eigentümer und Staat getragen werden. Gundula Hartje-Severa von Pro Familia Mannheim bekräftigte die Notwendigkeit, dass „gutes Wohnen kein Privileg für Reiche“ sein darf. Als Sozialberaterin erhalte sie tiefe Einblicke in die familiären Probleme in dieser Stadt – nahezu immer steht die Wohnungsfrage dabei im Mittelpunkt.

Neue Gemeinnützigkeit im Wohnungsbau

Lösungen für diese Misere stellte Joachim Kadler, wissenschaftlicher Mitarbeiter der Linksfraktion im Bundestag, vor. Die 1990 abgeschaffte Gemeinnützigkeit im Wohnungsbau müsse in zeitgemäßer Form wiedereingeführt werden, um den Bedarf an 5,5 Millionen Sozialwohnungen sowie bezahlbaren Wohnungen generell zu decken. Die sog. Neue Gemeinnützigkeit soll einen Gegenpol zur privaten renditeorientierten Wohnungswirtschaft bilden und der sozialen Spaltung innerhalb der Städte entgegenwirken, indem ein breiter Bevölkerungskreis mit gutem bezahlbarem Wohnraum versorgt wird. Es soll hierbei eine Mietpreisbindung geben, die sich nicht an einem Mietspiegel, sondern an der regionalen Preis- und Einkommensentwicklung orientiert. Die Einnahmen müssen vollständig in die (gemeinnützige) Wohnungswirtschaft reinvestiert werden. Von staatlicher Seite soll die Neue Gemeinnützigkeit privilegiert werden, z.B. in Form von Steuerbefreiungen oder erleichtertem Zugang zu Förderinstrumenten. Auch soll ein einfacherer Zugang zu Grundstücken ermöglicht werden. Finanziert werden könnte dieses Konzept aus bereits vorhandenen Haushaltsmitteln, die lediglich umstrukturiert werden müssten. DIE LINKE im Bundestag will dieses Konzept in den öffentlichen Diskurs einbringen.

Lösung für Bodenpreise als Kostentreiber

Der kurzfristig vor der Konferenz erkrankte Günter Bergmann, Mitglied beim Wohnprojekt umBAU Turley², ließ ausrichten, dass neben dem Zugang zu Krediten die hohen Grundstückspreise die größte Hürde bei der Realisierung des Wohnbaus waren. Dieses Problem erkannten auch die LINKE-Stadträte Gökay Akbulut und Thomas Trüper: Soziale und gemeinnützige Träger, aber auch die GBG haben Probleme mit den hohen Bodenpreisen im Stadtgebiet, insbesondere auf den Konversionsflächen. Ein umfangreicher Antrag der LINKEN an dem Gemeinderat sieht daher vor, dass die Stadt Baugrundstücke erwerben und sie der GBG und solchen Bauträgern überlässt, die bestimmte soziale Kriterien erfüllen, um preisgünstigen Wohnraum zu schaffen. Die Überlassung der Grundstücke soll über Erbbaurecht erfolgen, was zusätzlich eine deutliche Dämpfung der Kosten bewirken würde. Hierfür sollen jedoch nicht nur für Wohnbebauung geeignete Grundstücke auf den Konversionsflächen, sondern im gesamten Stadtgebiet herangezogen werden.

DIE LINKE verfolgt zur Lösung des Wohnungsproblems also einen Mehr-Ebenen-Ansatz: Der Bund muss eine neue Gemeinnützigkeit für den sozialen Wohnungsbau einführen und aktiv in den Wohnungsbau (wieder) einsteigen. Die Länder müssen finanziell besser ausgestattet werden, damit diese mehr Mittel für Wohnungsbau bereitstellen können. Die Kommunen, in diesem Fall die Stadt Mannheim, sollen auf das Modell der Erbbaupacht setzen, um eine flächendeckende Versorgung mit gutem und bezahlbarem Wohnraum zu ermöglichen.

Dennis Ulas