Vor vier Jahren beschloss der Gemeinderat mit knapper Mehrheit Grundsätze des „12-Punkteprogramms zum Wohnen für Mannheim (unter besonderer Berücksichtigung der Schaffung zusätzlichen preisgünstigen Mietwohnraums)“ (V009/2017). Vor gut einem Jahr folgten im Rahmen der Haushaltsberatungen 2021/22 die Grundsätze zur „Einrichtung eines Bodenfonds“ (V683/2019). Beide Beschlüsse waren grundlegend für eine Neuausrichtung der Kommunalpolitik im Sinne einer sozialen Boden- und Wohnungspolitik, die spätestens seit Abschaffung der Wohnungsgemeinnützigkeit 1990 nur noch Bestandspflege betrieb und der Meinung war, mit der GBG habe man das Instrument, um die sozialen Bedarfe abzudecken. Derweil begann das ersatzlose schrittweise Auslaufen der Preisbindung öffentlich geförderten Wohnungen (ca.1.000).

Zaghafte Neuorientierung der kommunalen Wohnungspolitik

Dass nun wenigstens bei neu erteilten Baurechten, B-Planänderungen oder auf städtischen Grundstücken Neubau-Investoren mindestens 30% der Wohnungen ein Drittel unter der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) anbieten müssen, ist zweifelsfrei ein Fortschritt aber keinesfalls ausreichend und kein Garant, dass nach Auslaufen der Bindungsfrist eine solche Wohnung gemeinwohlorientiert bleibt, sondern ihre profitliche Verwertung nimmt dann i.d.R. ihren Lauf. Ziel muss sein, dass möglichst ein großer Teil der Neubauwohnungen nachhaltig unter öffentlicher Kontrolle bleibt (z.B. GBG), bei Genossenschaften entsteht (allerdings ist Genossenschaft nicht immer mit sozial gleichzusetzen) oder eben von gemeinwohlorientierten Wohnprojekten gebaut werden, die aufgrund ihrer Zweckbindung und kollektiven Kontrolle dem spekulativen Mietwohnungsmarkt entzogen bleiben (z.B. Mietshäusersyndikat). Es ist schon alarmierend, dass nur 18,4% der zwischen 2016 und 2026 entstandenen und noch entstehenden Wohneinheiten in Mannheim nicht auf dem freien Markt bzw. im Eigentum von profitorientierten Wohnungsbaugesellschaften landen und damit Neubaumieten von 13 Euro aufwärts je m² Kaltmiete unterworfen werden.

Profitieren gemeinwohlorientierte Wohngruppen und kleine Genossenschaften?

Und damit sind wir beim Thema: Inwiefern hat sich aus der o.g. Neuorientierung effektiv etwas für das Modell gemeinwohlorientierte Wohngruppen ergeben? Immerhin gibt es drei realisierte Projekte auf Turley, und drei weitere plus eine neue Genossenschaft sind auf Franklin und Spinelli unterwegs. Ob die Gruppen, die noch unterwegs sind, jemals ans Ziel kommen, ist jedoch nicht sicher. Sie wirtschaften an der Grenze. Auf den neuen Baufeldern liegen die Grundstückspreise fast dreimal so hoch wie seinerzeit auf Turley. Als Gestehungskosten der Projekthäuser zeichnet sich inzwischen ein schwindelerregender Quadratmeterpreis von 5.000 Euro ab. Von preisgünstigem Wohnen kann da nicht mehr die Rede sein. Die von den Gründungsmitgliedern zu tragenden finanziellen Vorleistungen rücken die Projekte in die Nähe konventioneller Bauherrengemeinschaften. Die auch von der Verwaltungsspitze immer als wichtig, für die Quartiere sehr positiv, für das Mehr-Generationen-Zusammenleben beispielhaft und insgesamt fördernswert bezeichneten Wohnprojekte kommen inzwischen nicht so richtig weiter. Der Grund: Die angebliche Förderung solcher Projekte gibt es nicht, bis auf ein Startgeld von 15.000 Euro und nach langem Hin und Her eine nicht ganz unerheblichen Kulanzleistung. Darüber hinaus: Nichts.

Wie kann das sein, da doch in den beiden o.g. Grundsatzpapieren Wohngruppenprojekte immer wieder im Zusammenhang mit Förderwegen Erwähnung finden?

Der Kernpunkt ist die Gleichsetzung der Wohngruppen mit allen anderen großen oder kleinen privaten oder öffentlichen Investoren, bis auf einen entscheidenden Punkt: Ausgehend von der Annahme , dass Wohngruppen durch Eigenleistungen und Selbstverwaltung per definitionem preisgünstigen Wohnraum bereitstellen, wurden sie pauschal dem gemeinwohlorientierten Sektor zugerechnet und von der Erbringung der 30-%-Quote für preisgünstigen Wohnraum freigestellt.

Die Anreize für Investoren, mehr als die 30%-Quote zu erfüllen, bestehen aus mit dem Prozentsatz wachsenden Preisnachlässen beim Grund und Boden. Das kann zu bis zu 70% Nachlass reichen. Auch für Nutzer von Erbbaurechten gibt es bei „Übererfüllung“ der Quote Zinsnachlässe von bis zu 75% (statt 4% nur noch 1%) und ggf. auch noch eine bis zu 20 Jahre währende Freistellungszeit. Das Ergebnis dieser Förderkulisse ist: Die Wohngruppen-Projekte gehen bei der kommunalen Förderung (Bodenpreise) ebenso leer aus wie bei der Förderung der BIMA (Bundesagentur für Immobilienaufgaben) für Grundstückserwerb aus Konversionsgeländen zum Zwecke des sozialen Wohnungsbaus (25.000 Euro Je Wohneinheit). Auch konnten die Mietshäuser-Syndikate bis vor kurzem keine Landeswohnraumförderung zur Erstellung von Sozialwohnungen beziehen: Die Sammlung von nachrangigen Direktkrediten wurde von der Landesbank nicht als erforderliches Eigenkapital anerkannt.

Die meisten Wohngruppenprojekte betrachten die Befreiung von der 30-%-Quote als grundlegend für ihr jeweiliges Projekt. Denn sie haben nicht die Möglichkeit, durch innere Quersubvention die Verbilligung des preisgünstigen Wohnraums zu erwirtschaften. Geförderten Wohnraum darf nicht über ca. 7,50 Euro/m² liegen. Die Wohngruppen auf Turley kommen ohne Förderung auf Preise um die 8,50 Euro/m². Damit stellen sie immer noch relativ preisgünstigen Wohnraum zur Verfügung inkl. Gemeinschaftsräume. Und teilweise mit hoher Bauqualität (z.B. umBAU mit Holzhybrid-Bauweise und fast klimaneutral), aber für Förderung im oben dargestellten Sinn reicht es nicht. umBAU war das einzige Projekt, welches versuchte auch Sozialwohnungen mit Hilfe der Landeswohnraumförderung zu errichten. Die Bemühungen scheiterten an damaligen Förderbedingungen. Aus der umBAU-Erfahrung heraus vertritt einer der Gründer von umBAU die feste Überzeugung, dass auch größere Projekte mit Hilfe des Mietshäuser-Syndikats heute Sozialwohnungen bauen könnten. Vorbilder gibt es. Freilich steht dem die Entwicklung der Bodenpreise bedrohlich im Wege.

Ein weiteres Hindernis ergibt sich aus dem Förder-Regelwerk, wie es in der Ausgestaltung des Bodenfonds festgelegt ist: Bei der Zurverfügungstellung städtischer Baugrundstücke vorzugsweise als Erbbaurecht gibt es eine Reihenfolge von Angebots-Adressaten. Zunächst soll geprüft werden, ob ein für den Wohnungsbau geeignete Grundstück für eine Gemeinschaftliche Wohngruppe in Frage kommt. Ansonsten wird das Grundstück zunächst gemeinwohlorientierten Investoren angeboten: GBG und Genossenschaften. Erst dann werden private Investoren angesprochen. Das klingt gut, wirft faktisch aber Wohngruppenprojekte aus dem Rennen: Die Projektgruppen müssen sich meist erst finden. Dafür brauchen sie Zeit. Dann müssen sie mit Hilfe von Architekten für sich prüfen, ob sie mit dem Grundstücksangebot im Rahmen ihrer Ziele zurechtkommen. Sie brauchen eine längere Freihalte-Garantie. Große Privatinvestoren sind da schneller. Das baut zusätzlichen Stress für Baugemeinschaften auf, von dem sie ohnehin genug haben, bis sie einziehen können.

Alles in Allem: Niederschmetternd. Gut gemeint, aber voll daneben. Dies war auch den Unterstützenden des 12-Punkteprogramms und des Bodenfonds in dieser Konsequenz nicht klar. In 2021 soll das 12-Punkteprogramm evaluiert und evtl. nachgeschärft werden. Also stellt sich die Frage, was bei dieser Nachschärfung geändert werden muss:

1. Die Definition, wodurch sich eine „Gemeinschaftliche Wohngruppe“ auszeichnen muss, bedarf der Überarbeitung, damit die Förderziele klar definiert sind und nicht durch „Gleichbehandlungsgrundsätze“ mit profitorientierten Investoren angegriffen werden können. Nicht alles, was das Etikett „Gemeinschaftliche Wohngruppe“ trägt, ist auch eine solche sondern eher eine Bauherrengemeinschaft.
2. Es müssen Reservierungsflächen für gemeinwohlorientiertes Bauen ausgewiesen und vorgehalten werden. In manchen Städten ist das bereits mit z.B. 15% der Fall.
3. Der Baugrund muss als Erbbaurecht zu niedrigstem Zins zur Verfügung gestellt werden; die Wohngruppen müssen im Gegenzug für die gesamte Laufzeit die Erfüllung der definierten Berechtigungskriterien garantieren.
4. Die Kommune muss Startdarlehen für die Planungsphase bereitstellen.
5. Eine kommunale Stelle muss den Prozess des Zusammenfindens von Wohngruppen, der Moderierung des Planungsprozesses und die wirtschaftlichen Planung kompetent unterstützen. Gleiches gilt für die Gründung kleiner Genossenschaften.
6. Die Förder- und Unterstützungsaufgaben müssen zwischen Stadt und MWSP klar geregelt sein.

Gerade die Defizite beim letzten Punkt haben die bisherigen und aktuellen Projekte zu tiefst belastet. Die Verwaltungsvorlagen und Entscheidungen des Gemeinderats zu den Regularien und die Übertragung auch auf die MWSP haben zu erheblichen Reibungen zwischen politischen Ankündigungen und den jeweils (noch) gültigen Rechtslage geführt. Bei den Projekten fehl(t)en wirtschaftliche Kalkulationsgrundlagen bei gleichzeitigem Termindruck.

Wohngruppen und kleine Genossenschaften werden quantitativ sicherlich niemals eine herausragende Rolle spielen. Aber sie können einen bedeutenden Beitrag zu qualitativ hochwertiger gemeinwohlorientierter Wohnraumversorgung außerhalb des spekulativen Wohnungsmarktes erbringen und verdienen von daher öffentliche Unterstützung.

 

Thomas Trüper

 

 

Allmählich kommt in Mannheim etwas Fahrt in die wohnungspolitische Diskussion zwischen unterschiedlichen Akteuren. Der wohnungspolitische Austausch zwischen verschiedenen Initiativen, Verbänden und Parteien vom 15.1.21 ist hierfür ein Beleg und gutes Zeichen. Und schon hört man von einem weiteren Projekt: Das Offene Stadtteiltreffen Neckarstadt plant im Rahmen des Housing Action Days am 27.03. eine Online-Podiumsdiskussion mit dem thematischen Schwerpunkt zur Wohnungspolitik in der Neckarstadt-West. Auch dies ein begrüßenswertes Vorhaben. Und dann soll ja im April der „wohnungspolitische Austausch“ fortgesetzt werden.

Die Thematik ist komplex. Aber es gibt doch eine wesentliche Richtungsentscheidung, auf die alles zulaufen muss: Wohnungen „für breite Schichten der Bevölkerung“ kann es nur geben, wenn Wohnungen nicht als frei handelbares Wirtschaftsgut zur Gewinnerzielung missbraucht werden. Wohnungen sind zum Wohnen da. Da die „freie Wirtschaft“ im Kapitalismus der Gewinnerzielung und –maximierung dient, muss das Wohnen für die Mehrheit der Bevölkerung aus dieser Sphäre herausgezogen werden bzw. darf gar nicht erst da hineingeraten. Trotzdem müssen Qualität, Zugänglichkeit und Ökologie stimmen.

Beispiel Neckarstadt-West: Der Kampf um Bestandswohnungen

Dieser Stadtteil ist wie der Jungbusch kein Gebiet mehr für nennenswerte Neubauprojekte; es geht um die Bestände, ca. 10.000 Wohneinheiten. Lange Jahre „bestanden die vor sich hin“: Überwiegend eher preisgünstig, aber auch ohne Modernisierung. Über mehrere Jahre hinweg modernisierte dann die GBG abschnittsweise ihre etwa 1.700 Wohnungen im Stadtteil, ohne die üblichen Modernisierungsaufschläge auf die Mieten zu erheben. Die Mietpreiserhöhungen waren maßvoll (zuletzt Projekt Untermühlaustraße).

In einigen Privathäusern gab es regelrechte Ausplünderungsorgien, wo sich die Eigentümer die Not von armen Einwander*innen aus Südosteuropa zunutze machten durch Vermietung von Matratzen-Schlafplätzen in überfüllten Wohnungen.  Inzwischen ist der Stadtteil in das Blickfeld von Investoren geraten, die gerade die „Buntheit“ der Quartiere als Kontrast zu eintönigen Einfamilienhaus-Siedlungen einem zahlungskräftigen Publikum vermarkten wollen – selbstverständlich nach Sanierung im gehobenen Stil. Sie kaufen Bestandshäuser von Privat, hübschen sie auf und vermieten die Wohnungen entsprechend teuer. Dazu entwickeln sie auch ein Interesse an „Verbesserung“ des Wohnumfeldes. Marktführer in diesem Sektor ist Hildebrandt&Hees mit 40 bis 50 Häusern und somit ca. 500 Wohneinheiten. Da unleugbar die Bausubstanz in der Neckarstadt-West und auch das Wohnumfeld der Sanierung / Verbesserung zum Nutzen der Bewohner*innen bedürfen, gibt es eine große Auseinandersetzung um Art und Umfang, vor allem aber um die folgende Mietpreisentwicklung.

Für ein öffentliches Eingreifen in Verkaufsvorgänge von Privat an Privat gibt es kaum Ansatzpunkte zur Intervention – es sei denn durch das Vorkaufsrecht der Kommune in dem inzwischen definierten Sanierungsgebiet. Die Stadt müsste bei Wahrnehmung des Vorkaufsrechts die von den Verkäufern zuvor erzielten Höchstpreise zahlen. Dies ist in großem Stil kaum leistbar. Hier müsste vor allem gesetzlich geregelt werden, dass bei Wahrnehmung des Vorkaufsrechts der Kommune nur der „Verkehrswert“, nicht irgendwelche Phantasiepreise zu zahlen wären. Dennoch: So oder so würde dies eine gewaltige Mobilisierung von kommunalen Haushaltsmitteln erfordern, die bisher nicht bereitstehen – ein Zustand, der so nicht mehr zu halten sein wird, aber der entsprechende politische Mehrheiten zur Änderung benötigt.

Immerhin hat die GBG seit Änderung ihrer Strategie vor ca. 3 Jahren inzwischen 13 „strategische“ Häuser aufgekauft zur Sanierung und leistbaren Vermietung. Darüber hinaus versucht sich die Stadt mit sog. Abwendungsvereinbarungen zu helfen, indem sie mit den kaufwilligen Investoren Ausgleichsleistungen für den städtischen Kaufverzicht versucht zu vereinbaren, was Miethöhen und z.B. Leistungen für den öffentlichen Raum betrifft. Die Vereinbarungen sind jedoch vage und letztlich nicht einklagbar. Eine Evaluation, die die Fraktion LI.PAR.Tie. im vergangenen Herbst anforderte, liegt bis jetzt noch nicht vor. Die „Zusammenarbeit mit den Investoren“ ist auf jeden Fall in der linken Szene ein großer, eigentlich der Haupt-Streitpunkt mit der Stadt. Die Frage ist, was sich verbessern würde durch die Unterlassung solcher „Zusammenarbeit“.

Eine überlegenswerte Interventionsform wäre die Bildung von Kleingenossenschaften der Bewohner*innen von verkaufsbedrohten Häusern, die versuchen, die Immobilie für sich selbst zu erwerben. Hierzu muss man schnell und mit genügend Kapital „bewaffnet“ agieren können. Also stellt sich die klare Frage: Wie könnten solche Kleingenossenschaften (oder Vereine des Mietshäusersyndikats) schnell handlungsfähig werden und zu genügend Eigenkapital kommen. Der verhinderte Kauf des Hauses Waldhofstraße 8 durch Eigenerwerb ist ein gutes – aber hinsichtlich der enormen zu überwindenden Hürden – auch ein schlechtes Beispiel. Hier müsste sich die Stadt Mannheim endlich bequemen, eine Unterstützungsstelle für solche Projekte zu schaffen, mit Knowhow-Transfer und klaren und wirksamen Förderrichtlinien. In Freiburg und anderenorts diskutiert man über sog. Dachgenossenschaften – eine notwendige Diskussion auch in Mannheim.

Grafik: KIM. Quelle: Bericht LOS 2019; eigene Schätzungen. Die große Frage ist: Wie können die zunehmenden Verkaufsprozesse von Häusern aus Streubesitz in ein gemeinwohlförderndes Fahrwasser gebracht werden?

 

Wohnungsneubau – wer kontrolliert am Ende die Gebäude? Die Eigentumsfrage

2019 fragte die Fraktion LI.PAR.Tie. die Verwaltung nach den Ergebnissen der Wohnungsbautätigkeit seit 2016 und der Prognose bis 2026. Das Ergebnis ist ernüchternd: Gerade mal 18,4% der entstandenen und noch entstehenden 11.000 Neubauwohnungen kommen preisgünstig auf den Markt. Darunter sind knapp 1.000 neue Sozialwohnungen (die ersten wurden auf Franklin im letzten Herbst bezogen). Damit gleicht sich der kontinuierliche Schwund wegen Auslaufen der Mietpreisbindung bis 2026 wieder einigermaßen aus auf ca. 4.800 Wohneinheiten. Aber eben nicht mehr, obwohl unbestreitbar der Bedarf steigt. Dann gibt es noch ca. 1.000 „preisgünstige“ Wohnungen gemäß der städtischen 30%-Quotenregelung aus dem 12-Punkteprogramm (deren Markteintritt steht noch bevor), aus wenigen genossenschaftlichen Projekten und aus dem Mietshäuser-Syndikat-Verbund. Der Rest: „Freier Wohnungsmarkt“, durchschnittliche Angebots-Kaltmiete: 11,53 EUR/m².

Grafik: KIM. Quelle: Stadt Mannheim, Status und Prognose Wohnungsbau, preisgünstiger Wohnraum und Sozialwohnungen in Mannheim, V713/2019, Antwort auf eine Anfrage der LI.PAR.Tie.-Fraktion, sowie Anlage zu dieser Vorlage

Aber auch bei den durch Landesmittel oder durch das kommunale 12-Punkteprogramm geförderten Wohnungen kommt der Tag, an dem die Preisbindung endet (im Durchschnitt nach ca. 20 Jahren) stellt sich die Frage: Wie wird sich dann der Wohnungsträger verhalten? Die Mehrheit dieser Wohnungen gehört profitorientierten Anlegern, die dann von ihrer Preisgestaltungsfreiheit mit Sicherheit Gebrauch machen. Gerade auf den Konversionsflächen werden bis auf die vergleichsweise wenigen Gebäude der gemeinschaftlichen Wohngruppen und Genossenschaften und bis auf die GBG-Häuser etwa 60% von Projektentwicklern erstellt, die nach Fertigstellung an Investoren verkaufen. Hier müsste die in ihrer Baukapazität beschränkte GBG in die Lage versetzt werden, die Häuser nach Bau durch die Projektentwickler selbst zu erwerben oder die Projektentwickler von vornherein nur als Dienstleister unter Vertrag zu nehmen.

Aber auch hier steht wieder die finanzielle Leistungsfähigkeit der Stadt bzw. der GBG zur Diskussion: Kapitalerhöhung durch ihren Gesellschafter, die Stadt Mannheim. Ein heißes aber notwendiges Thema in Zeiten der Haushaltsschwächung durch die Pandemie, in Zeiten eines ohnehin schon bestehenden Investitionsprogramms in Rekordhöhe (Sanierungsmaßnahmen von Theater bis Schulen und Straßen, Verkehrswende, Klimawende etc.), und unter den Bedingungen der von einer bis 2009 bestehenden konservativen Ratsmehrheit selbst auferlegten Netto-Neuverschuldungsverbots. Hier müssen Bund und Land die Kommunalfinanzen deutlich stärken (z.B. durch einen echten Lastenausgleich wie nach dem 2. Weltkrieg) und im Übrigen vom zukunfts- und nachhaltigkeitsfeindlichen Neuverschuldungsverbot abrücken. Sonst sieht es auch mit der Entwicklung der Mietpreise im politischen Sinne des Wortes schwarz aus.

Thomas Trüper, Fraktionsvorsitzender LI.PAR.Tie.