Es gibt wohl niemanden (außer Fans von „Haus und Grund“), der es spontan für nachvollziehbar hält, dass Mannheim nach fünf Jahren plötzlich nicht mehr zum Kreis der Städte und Gemeinden gehören soll, für die ein „angespannter Wohnungsmarkt“ festgestellt wurde. Mit der Folge, dass für Vermieter höhere Kappungsgrenzen für ihre Mietpreisforderungen gelten als in den letzten fünf Jahren. Sie dürfen wieder mehr zulangen. Was ist da Positives in den letzten fünf Jahren geschehen, dass man angeblich entspannt und easy zu einer passenden und leistbaren kommt und dass die Kappungsgrenzen keine Rolle mehr spielen sollen? Jede und jeder, der eine neue Wohnung benötigt, macht die gegenteiligen Erfahrungen – diejenigen mit wenig Geld sowieso, aber auch in der „Mitte“ wird es eng. Aber das sind ja „nur“ die Erfahrungen der Menschen. Das Ganze muss wissenschaftlich analysiert und mit Indikatoren der „Angespanntheit“ belegt werden, bevor ein die Mieter:innen etwas entlastender Mechanismus aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 556 d BGB) zum Einsatz kommt.

Die Geschichte der Feststellungen bzw. Nicht-Feststellungen

Zur Erinnerung:
2015 ging es zum ersten Mal um die Feststellung eines angespannten Wohnungsmarktes, die dann die Inkraftsetzung von Mietpreiskappungsgrenzen ermöglicht hätte. Mannheim ging damals leer aus. 2014 gab es in Mannheim 177.703 Privathaushalte, aber nur 164.562 Wohnungen. Es klaffte eine Lücke von 13.141 Wohnungen. Wie kann das sein? Z.B. so, dass 4 Privathaushalte sich zusammen eine Wohnung teilen (Studis in Wohngemeinschaft). Wohnungslose Couchsurfer:innen, die auch als ein Privathaushalt gelten und irgendwo in einem anderen Haushalt unterkommen. Oder erwachsene Kinder, die noch bei Mutti wohnen, weil sie sich keine eigene Wohnung leisten können.

2020 ging es in die nächste Runde: Mannheim bekam es amtlich, dass dort ein angespannter Wohnungsmarkt herrsche. 2019 gab es jeweils am 31.12. 173.294 Privathaushalte und 167.312 Wohnungen – zwischen beiden bestand „nur“ noch eine Lücke von knapp 6.000.

Und jetzt – 2025? Es gab am 31.12.24  178.589 Privathaushalte und 174.979 Wohnungen – eine Lücke von 3.610. – Verständlich, dass nun die große Entspannung eingetreten ist?

Nein, ganz und gar nicht. Denn der Bedarf an Wohnungen ist ja nie der nach einer x-beliebigen, wie es die nackte Statistik unterstellt.  Für den weitaus größeren Teil der Gesellschaft kommt es neben der passenden Größe der Wohnung auf den leistbaren Preis an. Wenn man eine Wohnung braucht, die man sich aber nicht leisten kann, dann bedeutet das echte „Anspannung“.  Die Grafik zeigt, wie schnell seit 1997 die Mietspiegelpreise geklettert (um fast 100%) und wie lahm die Nettolöhne gestiegen sind (um ca. 20%). Und die Angebotsmieten liegen inzwischen durchschnittlich 3 EUR über den Mietspiegelpreisen.

Grafik: KIM

Nach Entspannung sieht hier nichts aus. Es wird deutlich, dass unterschiedliche Faktoren herangezogen werden müssen, die am Ende vielleicht geeignet sind, die Situation auf dem Wohnungs-, besonders auf dem Mietwohnungsmarkt zu charakterisieren. Die aus dem Mannheimer Statistikatlas, der Mannheimer Mietspiegelstatistik sowie aus dem Statistischen Bundesamt stammenden Daten, die eigentlich unmittelbar plausibel die „Angespanntheit“ des Wohnungsmarktes aufzeigen, sind offenkundig nicht die, die das Gutachten der Landesregierung verwendet. Und dann kommt es ja noch auf die „Aufbereitung“ der Daten bzw. deren Eindampfung zu einer schlichten JA-NEIN-Entscheidung hinsichtlich der Gebietskulisse an.

Eine wichtige Größe ist z.B. auch die Mietbelastung der Haushalte, das ist der Anteil der Warmmiete am verfügbaren Nettoeinkommen. Dazu müsste man wissen, wie hoch die Einkommen der Haushalte einer Stadt sind, und wie sie gestreut sind. Diese Zahlen gibt es aber amtlich nicht. Die Wissenschaft greift hier auf die Erhebungen des großen Marktforschungsinstituts GfK zurück. Ebenso bei der Frage, wie viele Privathaushalte es in Baden-Württemberg gibt. Mannheim kennt seine Haushalte über das Einwohnermeldeamt. Das Land hat vor ein paar Jahren aufgehört, diese Daten zu sammeln.

Vorrang für kommunale Daten! Betrachtung von Teilgebieten der Stadt!

Bei all den Berechnungen, die das beauftragte Institut FuB GmbH anzustellen hat, ist zu klären, und zu verhandeln, welche Daten es heranzieht. Die Stadt Mannheim verfügt über eine auf die Meldekarten gestützte, jederzeit aktuelle Einwohner- und Haushaltsstatistik. Diese differiert z.B. bei den Einwohnerzahlen um ca. 10.000 Menschen, die die Stadt mehr als das Statistische Landesamt zählt (daraus erwuchs eine Klage der Stadt und vieler anderer ebenfalls betroffener Gemeinden gegen das Land, welches sich auf seinen Census 2011 berief).

Die Verwendung kommunaler Daten hätte auch einen weiteren Vorteil: Das BGB geht davon aus, dass auch besonders belastete Teilgebiete einer Stadt in die Gebietskulisse aufgenommen werden können. Die Landesregierung lehnt dies glatt ab: „Wir haben dazu auf Landesebene keine Daten!“ Die Stadt hat sie für jeden Stadtbezirk!

GfK-Daten, die in die Berechnungen Eingang finden, beruhen auf Umfragen, sind also nicht exakt.

Warum werden nicht die kommunalen Daten herangezogen, so sie qualifiziert vorliegen? Die Einheitlichkeit der Datenquellen spielt bei der Berechnung der Gebietskulisse keine Rolle, weil es um die Verhältnisse in den einzelnen Gemeinden geht, die hier nicht miteinander in Konkurrenz liegen wie z.B. bei Zuteilungen aus Finanzausgleichstöpfen.

Öffentlichkeit der Daten und Berechnungswege!

Bei der Berechnung der Gebietskulisse, welche Gemeinde einbezogen wird und welche nicht, geht es um Einiges. Für die Mieter:innen, ob ihre Miete 5% höher ist oder nicht (bei einer Monatskaltmiete von 800 EUR sind das 480 EUR pro Jahr haben oder nicht haben. Es geht auch um Kündigungsfristen.

Für die Gemeinden ist das Mietniveau am Ort ebenfalls unmittelbar haushaltsrelevant: Für Bezieher:innen von Grundsicherung oder Sozialhilfe muss die Gemeinde die Wohnungsmiete ganz oder teilweise übernehmen. Dies ist einer der Kostentreiber bei den Sozialausgaben der Kommunen.

Weil die Rechte der Öffentlichkeit bei der Herausgabe der Förderkulisse 2015 von der Landesregierung nicht geachtet wurden, kassierte das Oberlandesgericht Stuttgart 2019 die ganze Verordnung der Landesregierung. 2020 wurde erstmals das gesamte Gutachten von FuB vorgelegt, in diesem Jahr ebenfalls. Dieses Gutachten enthält jedoch nicht die verwendeten Originaldaten, sondern deren „operationalisierte“ Verarbeitung mittels der „Nutzwertanalyse“, die für Laien schwer verständlich und schon gar nicht überprüfbar ist. Das Institut schreibt wie zur Bestätigung: „Der Nachteil der Nutzwertanalyse ist, dass die im Modell festgelegten Grenzen der Kriterien, der Gewichtungen und der endgültigen Auswahlgrenzen nicht auf einer reinen statistischen Ableitung, sondern auf einer sinnvollen und fundierten Begründung für den Sachverhalt beruhen. Diese teilweise subjektive [!] Festlegung ermöglicht es jedoch, die in der gesetzlichen Grundlage des § 556d Absatz 2 BGB festgelegten Grundlagen direkt im Modell abzubilden und mit entsprechenden Begründungen und Erläuterungen zu untermauern.“ Hier ist viel Raum zur „freien Gestaltung“, wo Gemeinderäte zu unterrichten und um ihre Meinung gefragt werden müssten, z.B. zu Gewichtungsfragen. Am Ende wird das ganze Zahlenwerk auf die 5 vom BGB vorgegebenen Indikatoren mit je 20% Gewichtung eingedampft, aus dem dann ein Punktsystem hervorgeht – und plötzlich ist Mannheim wie auch Konstanz draußen. Den Autor:innen des Gutachtens wird hier nicht unterstellt, dass sie hier irgendwelche geheime Aufträge oder Ambitionen verfolgen. Aber sie haben ein System aufgebaut, welches am Ende jeglicher Evidenz und Plausibilität entbehrt.

Die rausgefallenen Gemeinden sind in ihren Rechten beschnitten

Die Daten der rausgefallenen Gemeinden tauchen in den Ergebnistabellen des Gutachtens überhaupt nicht auf und entziehen sich so der Überprüfung. (Das war auch schon 2015 so. Die LINKE im Gemeinderat musste erst per Antrag 208/2015 fordern, die Verwaltung solle die  Landesregierung die Nichtaufnahme in die Gebietskulisse begründen lassen. Was dann auch erfolgte. Es stellte sich heraus, dass die Stadt haarscharf an der Gebietskulisse vorbeigeschlittert ist. Das was schon damals nicht plausibel.)

Bei so knappen Entscheidungen muss ein Korridor der Verhandelbarkeit bestehen, wo der Daten- und Methoden-Unschärfe die Evidenz der tatsächlichen Situation in den jeweiligen Kommunen entgegengestellt werden kann. Insbesondere kommt es darauf an, dass nicht nur die Zahl der Einwohner*innen und die Zahl nicht weiter definierter Wohnungen gegenübergestellt wird, sondern dass nach Größe und Preisklasse der Wohnungen und nach Größe der Haushalte und deren Einkommen eine Gegenüberstellung vorgenommen und Ungleichgewichte festgestellt werden. Denn selbst bei einem Verhältnis 1 : 1 von abstrakten Einwohnern und abstrakten Wohnungen wird sich bei genauerem Hinsehen herausstellen, dass ein viel zu großer Anteil des Wohnungsbestandes für breite Schichten der Gesellschaft  finanziell nicht erreichbar sind. Dies ist dann tatsächlich eine „Angespanntheit“ und ein Notstand, auf den u.a. mit der Mietpreisbremse reagiert werden muss.

Lediglich den „Gewinnern“ wird dargelegt, warum sie gewonnen haben. „Verlierer“ haben aber naturgemäß das größere Darlegungsinteresse. Für „Haus und Grund“ sieht das allerdings genau andersherum aus: Wo die Mieter:innen in einer Gemeinde die „Gewinner“ sind, sieht sich die Vermieter-Lobby als Verlierer. So beklagte sich auch Haus und Grund Mannheim im Jahr 2020 jämmerlich über das Gutachten, das Mannheim in die Gebetskulisse aufgenommen hatte. In diesem Jahr haben sie wohl nichts auszusetzen.

Thomas Trüper

Der neue qualifizierte Mannheimer Mietspiegel für die Jahre 2023 und 2024 wird mit zwei Monaten Verspätung am 7. Februar vom Gemeinderat voraussichtlich einstimmig „anerkannt“ und wird damit rechtswirksam.

Erstmals seit den 90er Jahren beträgt die Steigerungsrate pro Jahr unter 1%, nämlich 0,7%. Lag die durchschnittliche Miete für 2021/22 bei 8,37 EUR/m², beträgt sie für 2023/24  „nur“ 8,48 EUR/m². Die beiden vorangegangenen Mietspiegel wiesen Steigerungsraten für je zwei Jahre von 9,4 und 8,6% aus.

Quelle: Stadt Mannheim, Präsentation zum Mietspiegel 2021/22 im Ausschuss für Umwelt und Technik am 3.12.2020. Für 2022 wären 1,3% zu ergänzen.

Weiterhin viel zu hohes Niveau

Selbstverständlich handelt es sich bei den Mietspiegel-Mieten nur um die Netto-Kaltmiete. Das große Problem in den kommenden beiden Jahren werden mehr denn je die Betriebs- oder Nebenkosten sein, für die man bisher grob 30% der Kaltmiete rechnen musste.

Zu behaupten, dass die Durchschnittsmiete auf „nur“ 8,48 EUR/m² steigt, ist absolut gesehen natürlich fast schon zynisch. Denn die auf diesem Niveau zusammenkommende Miete für z.B. eine 85-m²-Wohnung führt zu einer Warmmiete von um die 1.000 EUR, die vom Nettoeinkommen zu bezahlen ist. Für sehr viele Mieter:innen bis „in die Mitte der Gesellschaft“ sind das deutlich mehr als die 30%, die als Mietbelastung allgemein noch für vertretbar gehalten werden.

Von der Höhe der Durchschnittmiete je m² sind die Bewohner:innen kleiner Wohnungen besonders betroffen. 51% aller Mannheimer Haushalte sind Single-Haushalte.

Am teuersten sind Appartements und Kleinwohnungen bis 30 m². Bei ihnen liegen auch die höchsten Mietsteigerungsraten. Die tatsächliche Miete je m² wird in den seltensten Fälle so wie in dieser -Tabelle anfallen. Der Mannheimer Mietspiegel weist seit 2016 ein System von Zu- und Abschlägen auf, um die geforderten Mieten den unterschiedlichen Wohnungsqualitäten wie Baujahr, Lage und Ausstattung korrekt und wiederholbar zuordnen zu können. Die Abschläge können bis zu 25% für Einfachstwohnungen in ungünstiger Lage betragen, die Zuschläge für Neubauwohnungen in bester Lage und mit bester Ausstattung können bis zu 86% ausmachen.

Seit 2009 sind in Mannheim die maximalen Miethöhen für Sozialwohnungen an die Mietspiegelwerte gebunden. Sie dürfen höchstens 90% dieser Werte erreichen. Insofern ist das Ergebnis der Mietspiegelfortschreibung auch für Inhaber von Sozialwohnungen eine gute Botschaft.

Mögliche Gründe für den Rückgang der Mietpreissteigerung

Die Frage erhebt sich, warum nach der lebhaften Mietpreisentwicklung der letzten Jahrzehnte plötzlich ein regelrechter Absturz der Steigerungsrate zu verzeichnen ist:

Hierfür können einige Faktoren zusammenwirken, die hier kurz erörtert werden sollen, die allerdings durchaus spekulativen Charakter haben:

• Die durchschnittlichen Mietpreise sind im Gegensatz zu den älteren Mietspiegeln vor 2016 reine Basispreise, die nur nach Wohnungsfläche unterschieden werden. Früher waren Baujahr und Ausstattung in die Durchschnittsbildung einbezogen. Das heißt konkret: Die inzwischen vielen teuren Neubauwohnungen, die in der Stichprobensammlung entsprechend häufig auftauchen müssen, gehen nur mit ihrem Basiswert in die Durchschnittsbildung ein. Der 20%-Aufschlag für Neubauten fließt hier nicht ein.
• Der neue Mietspiegel ist eine Fortschreibung des vorangegangenen. Es wurden dafür weniger Daten erhoben als bei einer vollkommen neuen Ermittlung, die nur alle vier Jahre fällig ist. Die Systematik und die Werte der Zu- und Abschläge wurde nicht verändert. Das ist insbesondere bei der Ermittlung von ortsüblichen Vergleichsmieten bei Neubauten sicherlich preisdämpfend.
• Die 30%-Sozialquote, die inzwischen aufgrund des 12-Punkteprogramms für preisgünstige Mieten bei vielen Neubauten greift, findet nur teilweise Eingang. Denn bei der Erhebung der statistischen Daten zur Feststellung der örtlichen Vergleichsmiete dürfen nur Mieten herangezogen werden, die unter Bedingungen des „freien Marktes“ zustande kommen: „Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist“, heißt es dazu in § 558 (2) BGB. Dazu gehören auf jeden Fall Wohnungen, die aus Mitteln des Landeswohnraumförderungsprogramms gefördert sind. Auch Grundstückspreisnachlässe durch Übererfüllung der 30%-Quote sind eine solche Förderzusage.
• Eine Auswirkung hat mit Sicherheit die Mietpreisbremse für Kommunen mit „angespannter Wohnungsmarktlage“, zu denen Mannheim seit 2020 gehört.
• Der Marktanteil der GBG-Wohnungen von um die 10% bei den auswertbaren Mieten (also ohne Sozialmieten) wirkt sich deutlich preisdämpfend aus – sehr zum Missfallen des Haus- und Grundstückseigentümerverbandes, der in Mannheim mit einer Klage gegen die Einbeziehung der frei finanzierten GBG-Wohnungen in die Datenbasis des Mietspiegels vor Gericht gescheitert ist.
• Nicht auszuschließen ist, dass die zwei Corona-Jahre ebenfalls einen mietpreisdämpfenden Einfluss hatten. Denn viele Vermietende hatten die Thematik von Stundungs- und Nachlassvereinbarungen wegen mangelnder Zahlungsfähigkeit ihrer Mietenden. In dieser Phase, die immerhin ein Drittel des Betrachtungszeitraums von 6 Jahren ausmacht, dürfte das Thema Mieterhöhung oftmals nicht auf der Tagesordnung gestanden haben. Schlimme Ausnahmen bestätigen die Regel.

Ausblick auf die Mietpreispolitik der GBG

Die GBG legt aufgrund ihres öffentlichen sozialen Auftrags Wert auf den Abstand ihrer Durchschnittsmiete zum Mietspiegel-Durchschnitt. In der Tat hat sich dieser Abstand in den letzten Jahren vergrößert. Lt. Geschäftsbericht der GBG für das Jahr 2021 betrug die Durchschnittsmiete 6,99 EUR/m², die Mietspiegel-Durchschnittsmiete 8,37 EUR je m².
Die Erhöhung gegenüber dem Vorjahr betrug bei der GBG 3,1%. Für das Jahr 2023 muss die GBG unter der jetzigen Erhöhung des Mietspiegels von 1,3% auf 2 Jahre bleiben, um ihrer Aufgabe als soziales Wohnungsunternehmen der Stadt Mannheim gerecht zu werden. Die Preissteigerungen, die auch vor der GBG nicht Halt machen, sind das Eine, die Überschüsse aus dem Vermietungsgeschäft das Andere, was hier zu berücksichtigen ist.

Thomas Trüper

Das Mannheimer Landgericht hat die Berufungsklage des Eigentümerverbandes Haus und Grund in zweiter Instanz zurückgewiesen. Da die Rechtslage eindeutig sei, wurde eine Revision vom Gericht nicht zugelassen. Rechtsanwalt Sauer vom Mieterverein teilt ergänzend mit, „dass vorliegend der Streitwert bei unter 5.000 € liegt und eine Nichtzulassungsbeschwerde zum Bundesgerichtshof damit unzulässig ist.“

Stein des Anstoßes: Die Mieten der GBG

Ausgangspunkt der Klage ist eine Mieterhöhung für eine Wohnung in Mannheim-Feudenheim von 630 € auf  734 €. Da die Miete erheblich über dem Mietspiegel der Stadt Mannheim lag, verweigerte der Mieter, ein Ehepaar, die Mieterhöhung. Der Vermieter, vertreten und durch Haus und Grund, erhoben Klage und gingen vor Gericht. Das Mieterehepaar wird durch den Mieterverein Mannheim, rechtanwaltlich durch Alexander Sauer, vertreten.

In der Sache geht es Haus und Grund darum, dass die Mieten der städtischen Wohnungsbaugesellschaft GBG nicht im Mietspiegel berücksichtigt werden. Wäre die Klage erfolgreich gewesen, so würden die Mieten schätzungsweise um 10% angehoben werden können. Das käme noch oben drauf auf eine Mietpreisentwicklung, die in Mannheim in den letzten 10 Jahren bei ca. 50% bei Neuvermietungen betragen hat. Insofern hat das Urteil verhindert, wie der Mieterverein zurecht bemerkt, dass das Mietpreisniveau noch weiter in die Höhe getrieben wird (Pressemitteilung siehe unten).

Haus und Grund Mannheim war in diesem aufwändigem Verfahren offensichtlich auch davon beseelt, mit einem auch bundesweit bedeutendem Verfahren Geschichte zu schreiben. Das Landgericht Mannheim hat dem jetzt erst einmal einen Riegel vorgeschoben.

In seiner Etat-Rede hat Oberbürgermeister Kurz, Haus und Grund zu Recht kritisiert. Die GBG sei ein Unternehmen, dass sich wirtschaftlich tragen müsse. Trotzt einer Nichtzulassung der Revision hat der Geschäftsführer von Haus und Grund angekündigt, weitere juristische Mittel zu prüfen. Dazu gehöre auch, ein neues erstinstanzliches Verfahren zu beginnen. Es gibt bestimmt viele verantwortliche Vermieter. Aber ebenso gibt auch solche, denen Profit und Rendite über alles geht. Haus und Grund scheint die zweitere Sorte der Vermieter zu vertreten.

(scr)

MIETERVEREIN MANNHEIM E. V. PRESSEMITTEILUNG

Das Landgericht Mannheim hat die Berufung der Vermieterseite gegen das Urteil des Amtsgerichts in der Klage „gegen“ den Mannheimer Mietspiegel zurückgewiesen.

Die von Haus und Grund Mannheim e. V. initiierte Klage, welche das Ziel hatte, das Mietpreisniveau in Mannheim weiter nach oben zu treiben ist damit auch endgültig gescheitert. Die Revision zum Bundesgerichtshof wurde, entgegen dem Antrag der Vermieterseite, nicht zugelassen. Das Urteil ist damit rechtskräftig.

Das über 4 Jahre andauernde Verfahren war komplex und für die betroffenen Mieter, die Mitglieder des Mieterverein Mannheim e. V. sind, belastend. Das Verfahren war auch für den gesamten Mannheimer Wohnungsmarkt bedeutsam. Die Argumentation der Vermieterseite, der Mietspiegel der Stadt Mannheim sei nicht qualifiziert, weil nicht hinreichend wissenschaftlich erstellt, hat für Verunsicherung gesorgt. Umfangreiche und teure Gutachten wurden eingeholt. Im Ergebnis wurde festgestellt, dass es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handelt, der eine Vermutungswirkung für die ortsübliche Vergleichsmiete entfaltet.

Auch die Behauptung, die Mieten der GBG Mannheim seien für die Abfragen für den Mietspiegel insgesamt nicht zu berücksichtigen, weil diese „zu niedrig“ seien, war nicht haltbar und wurde durch die Gerichte widerlegt. Diese Mieten weichen nicht so stark vom Durchschnitt der Mannheimer Mieten ab, dass eine Extremwertbereinigung diesbezüglich erfolgen muss. Insbesondere spielt die subjektive Motivation für die Mietpreisfestsetzung im Vergleichsmietensystem keine Rolle.

Es ist nicht zu beanstanden, wenn eine Kommune bei eigenen Wohnungsbestand im Rahmen der Vermietungspraxis verantwortungsvoll zeigt und keine Höchstpreise aufruft. Würde man die Mieten der GBG bei der Mietspiegelerfassung unberücksichtigt lassen, wäre zu befürchten, dass die Mieten in Mannheim Steigerungen von weitere(!) ca. 10 % erfahren würden. Bei knapp 120.000 Mietwohnungen in Mannheim würde dies jährlich eine Belastung von über 50 Mio. Euro für die Mieter bedeuten.

Die politische Brisanz dieses Versuchs, die Mieten nach oben zu treiben, ergibt sich letztlich daraus, dass ohnehin in den letzten 10 Jahren die Mieten rasant angestiegen sind und sich von der allgemeinen Lohnentwicklung entkoppelt haben. Wenn dann auch noch weitere, geradezu neoliberale, Preistreiberei stattfinden soll, die damit begründet wird, dass die Kommune über erheblichen Wohnungsbestand verfügt, der nicht zu Höchstpreisen vermietet wird, kann hierfür kein Verständnis mehr aufgebracht werden. Solche Vorstöße führen in letzter Konsequenz auch zu gesellschaftspolitischen Verwerfungen.

Die Mitglieder des Mietervereins Mannheim, die in beiden Instanzen auch durch Rechtsanwalt Alexander R. Sauer, dem stellvertretenden Vorsitzenden des Mietervereins vertreten wurden, können nunmehr aufatmen, das Verfahren ist rechtskräftig abgeschlossen. Die verlangte Mieterhöhung wurde in beiden Instanzen vollständig abgewiesen.

Mannheim, 12. Oktober 2022rden

Das Landgericht Mannheim hat die Berufung der Vermieterseite gegen das Urteil des Amtsgerichts in der Klage „gegen“ den Mannheimer Mietspiegel zurückgewiesen.

Die von Haus und Grund Mannheim e. V. initiierte Klage, welche das Ziel hatte, das Mietpreisniveau in Mannheim weiter nach oben zu treiben ist damit auch endgültig gescheitert. Die Revision zum Bundesgerichtshof wurde, entgegen dem Antrag der Vermieterseite, nicht zugelassen. Das Urteil ist damit rechtskräftig.

Das über 4 Jahre andauernde Verfahren war komplex und für die betroffenen Mieter, die Mitglieder des Mieterverein Mannheim e. V. sind, belastend. Das Verfahren war auch für den gesamten Mannheimer Wohnungsmarkt bedeutsam. Die Argumentation der Vermieterseite, der Mietspiegel der Stadt Mannheim sei nicht qualifiziert, weil nicht hinreichend wissenschaftlich erstellt, hat für Verunsicherung gesorgt. Umfangreiche und teure Gutachten wurden eingeholt. Im Ergebnis wurde festgestellt, dass es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handelt, der eine Vermutungswirkung für die ortsübliche Vergleichsmiete entfaltet.

Auch die Behauptung, die Mieten der GBG Mannheim seien für die Abfragen für den Mietspiegel insgesamt nicht zu berücksichtigen, weil diese „zu niedrig“ seien, war nicht haltbar und wurde durch die Gerichte widerlegt. Diese Mieten weichen nicht so stark vom Durchschnitt der Mannheimer Mieten ab, dass eine Extremwertbereinigung diesbezüglich erfolgen muss. Insbesondere spielt die subjektive Motivation für die Mietpreisfestsetzung im Vergleichsmietensystem keine Rolle.

Es ist nicht zu beanstanden, wenn eine Kommune bei eigenen Wohnungsbestand im Rahmen der Vermietungspraxis verantwortungsvoll zeigt und keine Höchstpreise aufruft. Würde man die Mieten der GBG bei der Mietspiegelerfassung unberücksichtigt lassen, wäre zu befürchten, dass die Mieten in Mannheim Steigerungen von weitere(!) ca. 10 % erfahren würden. Bei knapp 120.000 Mietwohnungen in Mannheim würde dies jährlich eine Belastung von über 50 Mio. Euro für die Mieter bedeuten.

Die politische Brisanz dieses Versuchs, die Mieten nach oben zu treiben, ergibt sich letztlich daraus, dass ohnehin in den letzten 10 Jahren die Mieten rasant angestiegen sind und sich von der allgemeinen Lohnentwicklung entkoppelt haben. Wenn dann auch noch weitere, geradezu neoliberale, Preistreiberei stattfinden soll, die damit begründet wird, dass die Kommune über erheblichen Wohnungsbestand verfügt, der nicht zu Höchstpreisen vermietet wird, kann hierfür kein Verständnis mehr aufgebracht werden. Solche Vorstöße führen in letzter Konsequenz auch zu gesellschaftspolitischen Verwerfungen.

Die Mitglieder des Mietervereins Mannheim, die in beiden Instanzen auch durch Rechtsanwalt Alexander R. Sauer, dem stellvertretenden Vorsitzenden des Mietervereins vertreten wurden, können nunmehr aufatmen, das Verfahren ist rechtskräftig abgeschlossen. Die verlangte Mieterhöhung wurde in beiden Instanzen vollständig abgewiesen.

Mannheim, 12. Oktober 2022

Auseinandersetzung um Mietspiegel zwischen „Haus und Grund“ und Mieterverein

Wohnen in Mannheim | Symbolbild: Archiv

Das Verfahren, in dem es um den Mannheimer Mietspiegel geht, ist am 23. November 2018 durch das Mannheimer Amtsgericht eröffnet worden und läuft seit her. Der vom Gericht berufene Gutachter, der Dortmunder Professor für Statistik, Walter Krämer, hat nun ein 23-seitiges Gutachten über den Mannheimer Mietspiegel verfasst und „massive Mängel“ festgestellt. Der Mannheimer Mieterverein, hat aus gutem Grund einen Befangenheitsantrag gegen den Gutachter gestellt.

Darüber wird das Gericht in den kommenden Tagen entscheiden. Erst danach wird sich das Gericht mit dem eigentlichen Gegenstand (Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung und damit korrespondierend Rechtmäßigkeit des Mannheimer Mietspiegels) befassen. Wenn es dann zu einer Entscheidung kommt, ist damit zu rechnen, dass das Verfahren in höheren Instanzen seine Fortsetzung finden wird. Mit einer rechtsgültigen Entscheidung wäre laut MM vom 12.09.2019 frühestens 2021 zu rechnen.

Um was geht es im Verfahren?

Der Mannheimer Eigentümer- und Vermieterverband „Haus & Grund Mannheim Immobilien GmbH“ will den Mannheimer Mietspiegel zu Fall bringen. Er will Mieterhöhungen oberhalb des Mannheimer Mietspiegels durchsetzen.

Dafür nutzt er zwei Fallbeispiele. In einem der Öffentlichkeit bekannten Beispiel geht es um eine Mieterhöhung einer Feudenheimer Mietwohnung von 630 auf 734, 34 €. Mit dieser satten Mieterhöhung läge die Miete deutlich über dem Mannheimer Mietspiegel. Der Mieter, vertreten durch den Mannheimer Mieterverein, verweigert aus diesem Grund die Zahlung der Mieterhöhung. Dagegen wiederum klagt jetzt die Vermieterin, die ihrerseits rechtlich von Haus & Grund vertreten wird.

Von vornherein hat Haus & Grund erklärt, dass es ihm nicht nur um die von ihm vertretenen Fälle geht, sondern darum, den Mannheimer Mietspiegel zu Fall zu bringen. Sinniger Weise führt für Haus & Grund Rechtsanwalt Josef Piontek dieses Verfahren. Er ist gleichzeitig dessen Vorsitzender.

Zankapfel Mannheimer Mietspiegel

Haus & Grund moniert die Einbeziehung der GBG-Wohnungen in den Mannheimer Mietspiegel, da diese Wohnungen mit durchschnittlichen Mietpreisen unterhalb des durchschnittlichen Mietniveaus liegen und damit den Mietspiegel nach unten drücken würden.

Da Haus & Grund mit dieser Argumentation schwerlich vor Gericht durchkommen dürfte, verlegt er sich nun offensichtlich mit seiner Argumentation darauf, dem Mannheimer Mietspiegel schwere statistische Mängel zu unterstellen. Hierfür kommt ihm der Statistikprofessor Walter Krämer gerade recht, der nun als Gutachter berufen worden ist.

Der Gutachter Walter Krämer

Der Gutachter Walter Krämer wird vom Rechtsanwalt des Mietervereins, Alexander Sauer, aus gutem Grunde, abgelehnt. Krämer habe sich schon vorher ganz klar gegen Mietspiegel generell geäußert und sei damit befangen. Ein Ablehnungsgrund wäre laut MM ein Interview, das Krämer am 21. März 2019 in der „Wirtschaftswoche“ geführt habe. Darin äußert sich Krämer dezidiert u.a. so: „Außer in München gibt es derzeit unter den mir bekannten Mietspiegeln keinen einzigen qualifizierten in Deutschland“. Der Artikel ist überschrieben mit: „Mietspiegel – Ein Amateurprodukt voller Fehler“. Krämer behauptet laut MM, dass die vom Anwalt des Mietervereins zitierten Passagen aus dem Zusammenhang gerissen seien. Im Interview habe er darauf hingewiesen, „dass es in vielen Städten gute Mietspiegel gibt“.

Wer sich die Mühe macht, sich den Artikel gegen Entgelt von der Wirtschaftswoche zu besorgen, der wird feststellen, dass die von Krämer behauptete Aussage in keiner Weise getätigt worden ist. Die Frage ist nun: Wer behauptet hier nun Falsches? Der Redakteur des Mannheimer Morgen oder der Statistik-Professor?

Liest man den Artikel der Wirtschaftswoche in Gänze und außerdem noch andere Publikationen, die z.T. im Internet einlesbar sind, so tun sich eher Abgründe auf. Krämer zeigt sich generell als harter Gegner gesetzlicher Regelungen pro Mieterschutz. Im besagten Artikel sagt er: „Das Problem in Deutschland ist ein Zuviel an rechtlichem Mieterschutz“. „Der beste Mieterschutz sind nicht mieterfreundliche Gesetze, sondern mehr Wohnungen.“ So ist es nicht verwunderlich, dass ausgerechnet die Stadt Wien, die allenthalben von Wohnungspolitikern ob ihrer Wohnungspolitik gelobt wird, von Krämer als Negativ-Beispiel genannt wird. Letztlich entpuppt sich Krämer als knallharter Neoliberaler, dem Sozialregelungen vom Prinzip ein Dorn im Auge sind.

Doch damit nicht genug: Bei Recherchen über die Person Walter Krämer fällt auf, dass er auch eine Flanke nach Rechtsaußen offen hat. In der Wirtschaftswoche vom 12. Juni 2014 erklärt das FDP-Mitglied Krämer auf die Frage: „Mit ihren Positionen wären sie in der „Alternative für Deutschland“ doch besser aufgehoben. Und mit vielen Ökonomen-Kollegen in bester Gesellschaft?“ „Ich habe die (die AfD, die Red.) auch gewählt. Vor Hans-Olaf Henkel und Bernd Lucke, den ich seit vielen Jahren gut kenne, habe ich Riesenrespekt. Die haben meine volle Sympathie.“

Bis 2015 hat Krämer auch mehrmals auf Veranstaltungen der AfD gesprochen. Das einschlägig bekannte Medium „Übermedien“ schreibt im August 2016 von der „Pegidahaftigkeit des Vereins Deutsche Sprache“, dessen Vorsitzender Krämer selber ist.“ So wettere Krämer etwa gegen „den aktuellen Meinungsterror der weitgehend linksgestrickten Lügenmedien.“

Der Befangenheitsantrag gegen Walter Krämer erfolgt zu Recht. Es wäre ein Skandal, wenn das Gutachten eines Menschen mit solch zweifelhafter Expertise die Wohnungspolitik bestimmen sollte.

Am Schluss noch ein kleiner Hinweis: Über die Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel kann man natürlich durchaus verschiedener Meinung sein. Zur Zeit ist ja so, dass nur Mietänderungen und Neumietverträge innerhalb der letzten vier Jahr in die Berechnungen des Mietspiegels einfließen. Der Deutsche Mieterbund z.B. fordert, dass alle Mieten, also auch die Bestandsmieten zur Berechnung des Mietspiegels heran gezogen werden. Das wäre in der Tat dann transparent und sozialpolitisch sinnvoll. Das ist aber was ganz Anderes, was Walter Krämer vorgibt.

(Roland Schuster)

Extreme Mieterhöhung soll erzwungen werden

Am 23. November 2018 fand vor dem dem Amtsgericht Mannheim ein wichtige Verhandlung statt, die möglicherweise Bedeutung über Mannheim hinaus hat. Es geht darum, wieviel darf ein Hauseigentümer die Miete erhöhen und wieweit ist er durch den Mietspiegel gebunden.

Ein erster Verkündungstermin des Gerichts erfolgt am 15. Januar um 15 Uhr, Amtsgericht Mannheim, Zimmer 228.

Um was geht es?
Eine Hausbesitzerin will die Miete, die schon jetzt oberhalb des qualifizierten Mannheimer Mietspiegels liegt, nochmals um über 15% erhöhen. Die Mietpartei wehrt sich gegen die Mieterhöhung und bekommt rechtlichen Beistand vom Mieterverein Mannheim.
Die Vermieterin wird unterstützt vom Eigentümerverband „Haus und Grund“. Die rechtliche Vertretung übernimmt deren Vorsitzender persönlich, Rechtsanwalt Josef Piontek.

Rechtsanwalt Piontek zweifelt die Rechtmäßigkeit des Mannheimer Mietspiegels an. Die Erhebung des Mietspiegels sei nicht nach wissenschaftlichen Maßstäben erfolgt, sondern politisch motiviert. Mit dem Mietspiegel betreibt die Stadt Mannheim Wohnungspolitik. Ihn stört vor allem, dass die Mietwohnungen der städtischen Wohnungsbaugesellschaft GBG mit einer Durchschnittskaltmiete von 6,19 € / qm keine marktgerechten Preise abbilde. Der Mietspiegel werde damit künstlich nach unten gedrückt und sei nicht marktkonform. Der neue Mietspiegel ist mit 9,40€ um 3,20€ darüber. Ohne die GBG-Wohnungen wäre der Mietspiegel aber höher. Haus und Grund will die GBG-Wohnungen bei der Berechnung des Mietspiegels am liebsten ganz draußen haben. Hilfsweise argumentiert der Verband aber, dass auf jeden Fall die Gewichtung mit 14% zu hoch sei.

Rechtsanwalt Sauer vom Mannheimer Mieterverein weist das Ansinnen von Haus und Grund als eine „Klage zur Unzeit“ zurück. Jahrelang habe Haus und Grund den Mannheimer Mietspiegel als Richtgröße akzeptiert. Trotz immenser Mieterhöhungen in den letzten Jahren – in Mannheim in den letzten beiden Jahren 9% Mietsteigerung, die zwei Jahre zuvor 7% Mietsteigerung – sei das für Haus und Grund offensichtlich immer noch nicht genug. Haus und Grund instrumentalisiere das Verfahren für seine Interessen und habe schon angekündigt, notfalls auch in die höhere Instanz zu gehen. Dies sei schändlich und so Sauer gegenüber der Presse eine „unschöne Ausformung des Kapitalismus“. Zum Mannheimer Mietspiegel meinte Sauer, dass dieser auf jeden Fall den gesetzlich geforderten Kriterien genüge.

Rechtsanwalt Piontek konterte, dass es Haus und Grund nicht um ein Politikum gehe, sondern einfach um die Korrektheit des Mietspiegels. Rechtsanwalt Sauer fragte im Gegenzug, wenn Haus und Grund die GBG-Wohnungen draußen haben wolle, weil sie angeblich zu niedrig seine, dann müsste nach dieser Logik, auch die überteuerten Mieten, die weit über dem Marktpreis sind, herausfallen. Aber genau das mache Haus und Grund gerade nicht. Deshalb ginge es dem Verband nur um noch höhere Mieten und darum, eine Regulierung der Mietpreise abzuschaffen.

Wie geht es jetzt weiter?
Die Richterin hat angekündigt, ein Sachverständigengutachten einzuholen. Der Klägeranwalt hat schon einmal Bedenken angekündigt, wenn das Gericht den vom Rechtsanwalt des Mietervereins vorgeschlagenen Gutachter, einen renommierten und einschlägig bekannten Experten, bestellen werde. Das Gutachten soll zur Klärung beitragen, ob der qualifizierte Mannheimer Mietspiegel den wissenschaftlichen Anforderungen entspreche. Und damit letztlich die weitere Gültigkeit des Mietspiegels klären.

Der Vekündungstermin über die Bestellung des Gutachters ist am 15. Januar 2019. Das Verfahren ist in der Sache aber hiermit mit großer Wahrscheinlichkeit nicht beendet und wird dann erst richtig losgehen.

Das Verfahren hat in der Tat eine große und übergeordnete Bedeutung. Aus Sicht des Deutschen Mieterbundes und des Mietervereins Mannheim ist die Erhebung des Mietspiegels, die gesetzlich festgelegt ist, nicht ideal und bedarf einer gesetzlicheb Überarbeitung.

Der Mieterverein stellt fest:
„Der Mietspiegel bildet gemäß § 558c BGB, nicht den gesamten Querschnitt des Mietwohnungsmarktes (Bestandsmieten) ab, sondern nur die Mieten, die innerhalb der letzten vier
Jahre erhöht wurden.
Der Mietspiegel schützt die Mieter bei Neuvermietungen vor allzu übermäßigen Mietsteigerungen.
Da nur Neumieten der letzten vier Jahre erfasst werden, die Altmieten aber außen
vor bleiben, hat der Mietspiegel auf den allgemeinen Mietspiegel aber auch eine preistreibende
Wirkung. Damit wird die ursprüngliche Intention des Mietspiegels in sein Gegenteil
verkehrt.“

Die Existenz eines Mietenspiegel, so unvollkommen er gegenwärtig ist, wirkt als allgemeine Bremse für extreme Mieterhöhungen.

Umso schändlicher ist nun, wenn „Haus und Grund“ als Interessenorganisation der Vermieter, nun auch eine der letzten Schranken für übermäßige Mieterhöhungen kippen will. Das darf nicht sein!

Roland Schuster