Eine Anfrage der LI.PAR.Tie. und die amtlichen Zahlen

Seit es in der Neckarstadt-West die Lokale Stadtentwicklung (LOS) als kommunale Querschnittsaufgabe gibt (2017) und seitdem der Stadtteil fast vollständig Sanierungsgebiet im Sinne des Baugesetzbuches ist, (2018), gibt es in Teilen der gentrifizierungskritischen Bewegung (insbesondere Offenes Stadtteiltreffen OST) folgende Vermutung: Durch die angestrebte koordinierte Verbesserung der Lebens- , Wohn- und Bildungsbedingungen, durch Zurückdrängung nicht gewünschter Gewerbe wie Spielsalons und Wettbüros und eine Stärkung vielfältigeren Handels und z.B. der Kreativwirtschaft steige vor allem die Attraktivität für Wohlhabende. Im Laufe der Zeit würden die bisherigen finanziell weniger gut bis schlecht gestellten Bewohner:innen verdrängt. Diese Vermutung wird genährt durch die Beobachtung, dass ein Mannheimer Immobilienunternehmen (Hildebrandt & Hees) in großem Stil Häuser in der Neckarstadt-West (wie zuvor schon im Jungbusch) aufkauft und schrittweise so saniert und modernisiert, dass die Mieten durch die Modernisierungsumlage für die bisherigen Mieter:innen nicht mehr bezahlbar sind. Diese Mieter:innen würden deshalb schrittweise aus dem Stadtteil verdrängt. Das zahlungskräftige Publikum übernehme diese Mietwohnungen gern, wenn das Umfeld stimmt. Der Prozess werde verstärkt und bewusst intendiert durch die städtebaulichen und Infratrukturmaßnahmen der LOS.

Die Fraktion LI.PAR.Tie. im Mannheimer Gemeinderat hat diese Diskussionen zum Anlass genommen, mittels einer Anfrage (A573/2021)  die Verwaltung nach belastbaren Zahlen über die jüngere Miet- und Immobilienkaufpreisentwicklung in dem Stadtteil zu befragen:

„Die Verwaltung möge berichten:

1. Wie haben sich die Bodenrichtwerte in den vergangenen zehn Jahren in der Neckarstadt-West entwickelt?
2. Wie haben sich die Preise für Grund und Boden sowie für Immobilien auf bebauten Grundstücken in der Neckarstadt-West in diesem Zeitraum entwickelt?
3. Wie haben sich die Mietpreise für Wohnen und Gewerbe in der Neckarstadt-West in diesem Zeitraum entwickelt?
4. Gibt es eine Evaluation der Preisentwicklungen (Bodenrichtwerte, Grundstückspreise, Mietpreise) im Vergleich unsanierter und sanierter Immobilien?“

Spuren der Bodenspekulation

Die Antwort der Verwaltung liegt nun mit Datum 16.3.22 als Informationsvorlage V142/2022 vor.

Die Bodenrichtwerte haben sich demnach in den Jahren 2010 bis 2020 für Wohnbauland um ca. 65% erhöht.

Zur Frage 2 ergibt sich folgendes Bild: Die Immobilienpreise für Mehrfamilienhäuser der Baujahre 1951-1991 und Mischgrundstücke mit weniger als 50% gewerblichem Anteil sind in der Zeitspanne um 135% gestiegen. Die Kaufpreise für wiederverkaufte Eigentumswohnungen von 46-70m² stiegen um 177% bzw. für Apartments von bis zu 45m² sogar um 201%, wie folgende Grafik zeigt:

(Grafik: KIM)

Man sieht ein deutliches Anziehen der Preise ab 2014, das sich ab 2017/2018 nochmals verschärft. Inwiefern die Wirkung bzw. Verheißungen der LOS in diesen Kaufpreisen vorweggenommen sind, lässt sich nicht eindeutig bestimmen. Diese Preisentwicklung müsste mit anderen Stadtteilen verglichen werden, in denen es keine Sanierungsdynamik gibt. Außerdem ist der Prozess eingebettet in die bundesweite rasante Zunahme der Immobilienpreise in Groß- und Universitätsstädten. Man könnte allenfalls spekulieren: Wenn die Neckarstadt-West weiterhin verrotten und bildungsmäßig absinken würde, könnten die Immobilienpreise dort wahrscheinlich beim allgemeinen Trend nicht mithalten. Dies „Verrottenlassen“ wäre allerdings als Stadtentwicklungs- und mietenpolitisches Ziel verwerflich.

Der Handel mit Wohnhäusern ist schwunghaft – die Stadt muss aktiver eingreifen! Sondervermögen „Nachhaltig preisgünstiges und ökologisches Wohnen“!

Interessant ist die Zahl der zugrundeliegenden Verkaufsfälle von ganzen Mehrfamilienhäusern zwischen 2010 und 2020: Es sind 265 Eigentumswechsel. Die Firma H&H (s.o.) wäre somit Stand 2022 zu ca. 10% an den Transaktionen beteiligt, die GBG etwa an 5%. Ein erheblicher Teil der Hausverkäufe spielt sich offenkundig zwischen den Privateigentümer:innen und Kleininvestor:innen ab. Dafür sprechen auch die Bauherren-Hinweise auf sehr vielen „Rote-Punkt-Schildern“ mit der Baugenehmigung: Es handelt sich häufig um migrantische Investor:innen, die höchstwahrscheinlich in der Neckarstadt-West oder ähnlichen Milieus leben.

Es drängt sich mit Macht die Forderung auf, die Stadt müsse so oft wie nur möglich, von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen. Wenn die Stadt und ihre GBG wenigstens die Hälfte der zum Verkauf angestandenen 265 Häuser selbst gekauft hätten – was für die Mieter:innen wünschenswert gewesen wäre -, wären dafür grob geschätzt so ca. 250 Mio. Euro und vielleicht 60 Mio. Sanierungsaufwand erforderlich gewesen. Hierin zeigt sich die eigentliche politische Problemlage: Wie und mit welchen Kräften kommt man in dieser Stadt zu einem solchen Investitions-Kraftakt und wie kommt die Stadt zur Überwindung der zukunftsfeindlichen Null-Nettoneuverschuldungs-Doktrin? Und Investitionen in energetisch sanierte und trotzdem auf Dauer bezahlbar bleibende Bestandsmietwohnungen sind nur ein Teil der investiven Zukunftsaufgaben! Der Neubaubereich v.a. auf den Konversionsgeländen ist ein weiterer Teil. Hier ist festzustellen, dass zwar die 30%-Quote wirkt. Die Bestandshalter werden allerdings weit überwiegend keine gemeinwohlorientierten sein. Hier müsste v.a. die GBG den Projektenwicklern möglichst viele Häuser abkaufen –  ein weiteres Investitionsunterfangen im dreistelligen Millionen-Bereich. Hier müsste die Stadt ein Sondervermögen „Nachhaltig preisgünstiges und ökologisches Wohnen“ auf die Beine stellen. Diese Notwendigkeit wird in Mannheim bisher allerdings keineswegs so gesehen. Daneben stehen dann ja auch noch die massiven Infrastruktur-, Verkehrs-, Bildungs- und Kulturinvestitionen, die dreistellige Millionenbeträge erfordern, für die aber die Finanzplanungsnotwendigkeit anerkannt ist.

Die Mietpreise folgen den Immobilien-Kaufpreisen

Zur Wohnungs-Mietpreisentwicklung in der Neckarstadt-West (Frage 3) bietet die Antwort der Verwaltung eine Grafik, die jedoch unzureichend formatiert ist. Wir zeigen ersatzweise eine gleichgeartete Grafik aus dem Wohnungsmarktmonitoring 2020:

(Quelle: Stadt Mannheim, Wohnungsmarktmonitoring 2020, S. 38)

Die untere Linie zeigt die Entwicklung in der Neckarstadt-West, die obere diejenige in der Gesamtstadt. Der Stadtteil ist seit 2010 eher etwas zurückgefallen, zeigt aber letztlich die in der ganzen Stadt wirkende Mietpreisdynamik. Die durchschnittlichen Angebotspreise haben sich in der Neckarstadt-West in dem gezeigten Zweitraum um 38,6%, in der Gesamtstadt um 44,7% erhöht. Eine unerträgliche Situation insgesamt, wenn man die Entwicklung der Einkommen dagegenhält – erst recht, wenn man die gerade stattfindende Explosion der „zweiten Mieten“, der Energie- und sonstigen Nebenkosten in Rechnung stellt.

Zur Frage 4 über Preisunterschiede von sanierten und noch nicht sanierten Immobilien  kann die Stadt keine Aussage machen, weil ihr die Daten hierzu fehlen. Rein logisch sind unsanierte Häuser billiger als sanierte; und auch in den Mieten wird sich dies niederschlagen. Bei 85% sanierungsbedürftiger Bausubstanz in der Neckarstdt-West müssen die Häuser jedoch über kurz oder lang saniert und modernisiert werden, schon aus ökologischen Gründen. Und wenn ein saniertes oder zu sanierendes Haus verkauft / gekauft wird, ist es für die Mieter*innen am Ende gleichgültig, oder der Verkäufer saniert hat oder der Käufer. Für die Mieter:innen ist es am Ende nur eines: teuer!  Binnen 11 Jahren zahlt der Mieter dem Vermieter den gesamten Aufwand in Form eines Modernisierungsaufschlags, der nicht durch den Mietspiegel begrenzt ist. Und danach muss er weiter eine nun grundlos überteuerte Miete zahlen. Unfair!

Zusammenfassend muss man aus den Auskünften der Stadtverwaltung mindestens vier Schlussfolgerungen ziehen, nämlich

1. dass vor allem das Mietrecht (Bundesgesetz) über die Gestaltung von Mietpreisen und Modernisierungsaufschlägen dringend geändert werden muss: Deckelung und Splitting zwischen öffentlicher Hand, Vermieter und Mieter!

2. dass die öffentliche Hand bis hinab zur Kommune sehr viel mehr Geld in die Hand nehmen muss, damit ausreichend Wohnungen nachhaltig in gemeinwohlorientierte Trägerschaft kommen, damit auch Menschen, die nur über ein schlechtes Einkommen verfügen, die Chance zu dauerhaft bezahlbarem Wohnen bei Non-Profit-Vermietern erhalten und nicht der Teuerungswucht des „freien Marktes“ ausgesetzt sind;

3. dass die Kommunen ein generelles Vorkaufsrecht zum Bodenrichtwert erhalten müssen;

4. dass die Einkommen so gestaltet werden müssen, dass Menschen, die dafür hart arbeiten oder die es aus diversen Gründen „vom Amt“ erhalten, die gedeckelten Mietpreise auch stemmen können: höhere Mindestlöhne, ausreichende Grundsicherung!

(Thomas Trüper)

Offenes Stadtteiltreffen Neckarstadt: Wahre Worte – laute Worte

Luxuswohnung mit Swimmingpool und Dachterrasse in der Neckarstadt-West?

Was zunächst wie ein makabrer Scherz klingt, soll mit dem Bauantrag des Immobilienunternehmens Hildebrandt und Hees in Zusammenarbeit mit dem Architekturbüro Yalla Yalla Realität werden. Für die derzeitigen Bewohner*innen des Dachgeschosses wäre das bitterer Ernst, denn ihr Zuhause würde sich in Luft auflösen. Uns als Offenes Stadtteiltreffen Neckarstadt war schnell klar, dass der skandalöse Bauantrag zum Luxussanierungsumbau des Dachgeschosses der Dammstraße 19 auf keinen Fall unter den Tisch gekehrt werden darf.

Kundgebung am 21. Mai – im Hintergrund ist das Haus von H&H zu sehen.

Gemeinsam mit einem der Bewohner des Hauses einigten wir uns schnell, dass eine Kundgebung vor dem Wohnhaus diejenige Maßnahme ist, die wir unbedingt ergreifen sollten. In den vergangenen Wochen haben wir uns also darum bemüht, die Kundgebung zu planen, anzumelden und zu organisieren. Vergangenen Freitag, den 21.05.2021 war es so weit.

Ein eigener Redebeitrag des Offenen Stadtteiltreffens der Neckarstadt machte den Anfang. Die Erfahrung der vergangenen Monate und Jahre zeigte uns, dass die Dreistigkeit der Investoren in städtisch deklarierten Sanierungsgebieten kaum zu übertreffen ist. Was die Folgen für die Bewohner*innen solcher Stadtteile sind, und welche sozialen und finanziellen Folgen (Auswirkungen)sich daraus ergeben, wird dabei nicht berücksichtigt. In unserem Redebeitrag war uns darum wichtig herauszuarbeiten, dass das Vorhaben in der Dammstraße 19 kein Einzelfall ist, kein Alien in der Stadtentwicklung, sondern vielmehr ein weiteres unsoziales, gieriges Vorhaben zum Nachteil Einzelner.

Im Anschluss an unseren Redebeitrag folgte ein Grußwort von Dennis Ulas, der seine Solidarität mit den BewohnerInnen der Dammstraße 19 zum Ausdruck brachte und sich besorgt zeigte bezüglich der derzeitigen Entwicklungen in der Neckarstadt. Er schloss sich den Inhalten unseres Beitrags an und betonte die Bedeutsamkeit von Bürgerinitiativen im Stadtteil.

Als weiterer Redner trat Gabriel Höfle vom Mieterverein Mannheim auf, der seine Worte deutlich wählte, indem er die Kooperation der Stadt Mannheim mit genannten Großinvestoren benannte und die Verantwortung klar bei der Stadtpolitik Mannheim sieht. Herr Höfle wähnte sich aber auch hoffnungsvoll. So betonte er, dass das Vorhaben, welches aus dem Bauantrag hervor geht, bei jetzigem Stand nicht rechtens und nach Prüfung durch Juristen des Mieterverein Mannheim in jetziger Form nicht legal umsetzbar sei. Eine kleine Erleichterung, doch bei weitem nicht das Ende der Debatte. Die Problematik des Handelns von H&H sitzt tiefer als besagter Bauantrag des Unternehmens.

Darauf geht auch Toralf Hauspurg in seiner Rede ein. Er ist der Bewohner des Hauses in der Dammstraße 19, der von dem Luxusumbau im Dachgeschoss betroffen wäre, denn seine Wohnung ist eine der beiden, die diesem Bauvorhaben zum Opfer fallen würden. Herr Hauspurg ging emotional auf seine Situation und persönliche Betroffenheit ein. Es sei für ihn sehr belastend, sich vorstellen zu müssen, aus seinem zu Hause vertrieben zu werden. Mit einer derartigen Machenschaft konfrontiert zu sein, habe er sich niemals vorstellen können. Gleichzeitig ging er auf die Mechanismen und Hintergründe des Unternehmens Hildebrandt und Hees ein und verdeutlicht allen Anwesenden dadurch eindrücklich, wie eng vernetzt politische und unternehmerische Player in der Gestaltung der Neckarstadt sind, und wie eben diese Entscheidungsträger eindeutig und zweifelsfrei auf eine Hauptsache abzielen: Profite!

Auch wir als OST empfinden die oberflächlich positiven Bestrebungen von LOS bzw. MWSP, den Lokalpolitikern von SPD und Grünen sowie das Reinemach-Image von H&H als heuchlerisch. Vordergründig werden die Motive genannter Akteure als Aufwertung und Verbesserung unseres Stadtteils für alle verkauft. Es solle hier hübscher werden, sauberer, freundlicher. Weniger Kriminalität, mehr familienfreundliche Orte. Diese bestimmt unterstützenswerte Entwicklung wird nicht durch ein schickes Café in der Lutherstraße und auch nicht durch eine Wohnung mit Swimmingpool erreicht. Diese Ziele sollten mit Unterstützung von Anwohner*innen, als auch fachlicher Einbeziehung von Pädagog*innen, Soziolog*innen und Sozialarbeiter*innen erfolgen. Nur so kann eine Bewohner- statt einer profitorientierten Veränderung zugunsten der Menschen im Stadtteil stattfinden.

Die Veränderung der Partizipationsmöglichkeiten innerhalb des Systems und die Berücksichtigung aller Lebensrealitäten und -welten innerhalb eines Stadtteils sind dazu unabdingbar. Unabhängige Bürgerinitativen sollten ernst genommen und geachtet, gehört und respektiert werden. Wie wir am vergangenen Freitag feststellen durften, gibt es von Seiten der Bürger*innen Mannheims großes Interesse am derzeitigen Verlauf der Geschehnisse rund um die Dammstraße 19, die bei weitem nur die Spitze des Eisbergs bilden. Unter den gut 150 Teilnehmer*innen der Kundgebung waren neben den Aktivist*innen des Offenen Stadtteiltreffens und den Bewohner*innen der Dammstraße 19 selbst, auch Vertreter*innen der Interventionistischen Linken, FairMieten, des Ewwe Longts, des Hausprojekts Viertel 8, des Mieterverein Mannheim, des Mietshäusersyndikates Mannheim und viele weitere interessierte Menschen aus dem Stadtteil präsent.

Bis auf die Anwesenden der Partei die Linke gab es keine Politiker*innen der Stadt Mannheim, die den Weg zu uns fanden. Hatten sie sich auf dem Weg verlaufen oder wäre die direkte Konfrontation mit Betroffenen doch zu nah für deren Geschmack gewesen? Ein SPD-Politiker gab erst in einem kürzlich geführten Gespräch mit dem Offenen Stadtteiltreffen an, dass er selbst sehr an Bürgernähe interessiert sei und den direkten Kontakt mit den Mannheimer*innen suche. Als Leiter der Steuerungsgruppe der Lokalen Stadterneuerung sei ihm das eigentlich ein großes Anliegen. Auch ein grüner Politiker, der nur einen Steinwurf entfernt von der Dammstraße 19 wohnt, schien mehr mit der Pflege seiner Rooftop-Terrasse beschäftigt, statt sich mit Themen zu befassen, die seine potentiellen Wähler*innen interessieren. Leider glänzte auch das Quartiersmanagement der Neckarstadt-West mit durch Abwesenheit. Doch durch Ignoranz werden wir nicht stummgeschaltet, durch Abwertung werdet ihr nicht besser, uns kleinzureden macht euch nicht größer. Wir erwarten einen achtsamen Umgang mit allen Neckarstädter*innen, und das nicht nur unter der Bedingung, dass sie sich 14€/qm Kaltmiete leisten können.

Wir sind sehr froh und dankbar, dass so viele Menschen an der Kundgebung zur Dammstraße 19 teilgenommen und zugehört haben, sich einsetzen und kritisch bleiben. Für uns war diese Kundgebung ein wichtiger Schritt in eine Richtung, die Bewohner*innen schützt und stützt! Wir konnten weitere Unterschriften sammeln und im Anschluss an die Veranstaltung viele spannende Gespräche führen. Wir durften Kontakte knüpfen und Freundschaften pflegen. Das hat uns nicht nur für die Zukunft Kraft geschenkt, sondern auch unterstrichen, wie groß das Interesse der Bevölkerung zum am Thema Gentrifizierung ist und bleibt! Vergangenen Freitag wurde aufgeklärt, solidarisiert und gekämpft. Wir sind bereit für weitere Aktionen, Kundgebungen und Austausch und freuen uns über jeden und jede die dazu beitragen möchte, unseren schönen Stadtteil bewohn- und bezahlbar zu halten!

OSTwind statt Westwind!

Nachbericht des Offenen Stadtteiltreffens OST von der Kundgebung vom 21-05-2021 in der Neckarstadt

Blick auf die Neckarstadt-West | Bild: cki

Eine notwendige Auseinandersetzung um die Entwicklung eines Stadtteils.

Quo vadis – ja wohin geht die Neckarstadt-West? An dieser Fragestellung arbeiten sich viele verschiedene Akteure ab.

„Westwind“

Nun ist ein neues Papier herausgekommen.

Der vielversprechende Name ist „Westwind – Smart City Neckarstadt-West/Jungbusch – gestärkt aus der Krise – Chancen und Perspektiven für eine bessere Stadt“.

„Gemeinsam mit dem Gewerbeverein Jungbusch-Neckarstadt-West, dem Netzwerk Wohnumfeld / Bürgerinitiative Neckarstadt-West“ haben Markus Sprengler und Marcel Hauptenbuchner ein Positionspapier mit Handlungsfeldern und einem konkreten Aktionsplan ausgearbeitet.

Markus Sprengler ist seit 2019 Stadtrat der GRÜNEN und u.a. deren fachpolitischer Sprecher für Musikkultur/Kreativwirtschaft und in diesem Bereich auch beruflich angesiedelt.

Marcel Hauptenbuchner ist Geschäftsführer und Mitinhaber der Mannheimer Immobilienfirma „Hildebrandt & Hees“ und inzwischen Eigentümer von vielen Häusern im Jungbusch/Neckarstadt-West.

Hildebrandt & Hees hat im Jungbusch inzwischen etwa 30 Häuser aufgekauft und in der Neckarstadt-West sind es zwischen 30 und 40. In der Regel werden die Häuser saniert, oft auch generalsaniert und modernisiert. Hauptenbuchner wehrt sich gegen den Vorwurf des Miettreibers. Er würde die Modernisierungskosten nicht wie möglich vollständig sondern nur zum Teil umlegen. Familien könnten nochmals einen Mietenabschlag bekommen. Er sagt, dass ihm die allseitige und nachhaltige Entwicklung der Neckarstadt-West, insbesondere die Verbesserung des Wohnumfeldes, ein persönliches Anliegen sei. Allerdings bleibt unter dem Strich: Die Mieten seiner Wohnungen sind erheblich teurer als vorher. Für generalsanierte und modernisierte Wohnungen werden mehr als 10 EUR pro Quadratmeter verlangt. Und das können viele Menschen, die in der Neckarstadt-West bisher wohnen, nicht bezahlen. Kritiker der Geschäftspolitik von H&H sprechen deshalb von Verdrängung und Gentrifizierung. Die angestrebte Entwicklung und Aufwertung der Neckarstadt-West sei vor allem im Interesse des Investors, da sich so höhere Immobilienpreise erzielen lassen würden.

Doch nun zurück zum Papier „Westwind“. Das Papier ist den BezirksbeirätInnen von Neckarstadt-West zugestellt worden. In einer Videoschaltung in der letzten Woche, an der einige BezirksbeirätInnen zugeschaltet waren, wurde das Papier vorgestellt. Zu einer eigenständigen Beratung ist es allerdings noch nicht gekommen.

Ansonsten kursiert das Papier bei StadträtInnen der GRÜNEN, der SPD und CDU, die zum Teil sich auch schon geäußert haben – und inzwischen auch im Netz.

Welche Punkte beinhaltet „Westwind“?

Es besteht aus 5 Hauptpunkten:

• Verkehr
  Hier geht es um eine Verbesserung der ÖPNV Angebote, um die Ertüchtigung z.B. der S-Bahnhaltestelle Neckarstadt West. Weitere Stichpunkte: Verbesserung der Fahrradinfrastruktur, Einrichtung von Fahrradstraßen z.B. in der Langstraße, Dammstraße und Riedfeldstraße, freie Gehwege durch Einbahnstraßen und einseitiges Schrägparken z.B. in der Hafenstraße und Langstraße, Schließung von Lutherstraße, Beilstraße und Jungbuschstraße für den Durchgangsverkehr, Stärkung von Car-Sharing Angeboten.
• Belebung des öffentlichen Raums
  An ausgewählten öffentlichen Räumen wie Dammstraße, Neumarkt und Neckarwiese soll ein „ausgewogener Mix aus kommerziellen und ehrenamtlich-sozialen Nutzungskonzepten“ entstehen wie Märkte, Kulturveranstaltungen, Familienaktivitäten, Sport und Urbane Landwirtschaft. Das Angebot soll auf die Bedürfnisse und Strukturen der lokalen Anwohner zugeschnitten sein.
• Gastro und Einzelhandel
  Erweiterung der Außenbestuhlung über das eigene Grundstück hinaus, Verlängerung der Sperrstunde für Außenbereich in ausgewählten Lagen wie Jungbuschstraße und Beilstraße, Gastronomie-Kiosks im öffentlichen Raum z.B. Alphornstraße, Dammstraße oder Quartiersplatz.
• Kunst & Kultur
  Dezentralisierung von Kulturangeboten mit kleinen Bühnen, Straßenmusik und Spielstätten im öffentlichen Raum, vereinfachte Genehmigungsverfahren für Gastronomen, Startups, zentrierte Förderstrukturen, einfacher Zugang zu potentiellen Kunden, „Plattformdenken“ etc.
• Ökologie
  Hier sind die Stichworte Urbanes Gardening, Fassadenbegrünung, Förderung von Grünflächen.

Bürgerbeteiligung

Wie alle solche Projekte spricht auch dieses Projekt von Bürgerbeteiligung. Dieses Versprechen ist bisher allerdings ein Versprechen für die Zukunft.

Aktionsplan

„Westwind“ fordert eine Priorisierung von Maßnahmen und leitet daraus einen Aktionsplan ab. Er beinhaltet als erste Maßnahmen, die Sperrung der Lutherstraße für den Straßenverkehr, den Ausbau der Dammstraße als Fahrradstraße, Konzerte auf der Neckarwiese, Fassadenbegrünung in Kooperation mit der Klimaschutzagentur, und der Ausbau der S-Bahn Haltestelle Neckarstadt.

Erste Einordnung von „Westwind“:

Viele der Forderungen, insbesondere den Verkehr betreffend, sind schon oft und zum Teil seit langer Zeit erhoben worden. Das Thema Fahrradstraßen war schon Gegenstand von Bezirksbeiratssitzungen. Der Ausbau des S-Bahnhofs, für den die Deutsche Bahn zuständig ist, wurde sogar schon 2011 gefordert. Die beabsichtigte Schließung des Bahnhofs konnte gerade noch verhindert werden. Aber man sollte nicht über die Urheberschaft richtiger Forderungen streiten, entscheidend ist, was am Ende herauskommt.

Die Forderung nach mehr Grün kommt gut und ist richtig. Was die Belebung des öffentlichen Raumes angeht, sind die Vorstellungen zumindest ambivalent. Die Förderung von Gastrounternehmen, StartUps und Eventkultur steht stark im Vordergrund. Die Befürchtung ist da, dass die Interessen der Wohnbevölkerung, (auch das Recht auf Ruhe) im Widerspruch zu diesen Aktivitäten steht.

Was fehlt:

Jedes Positionspapier ist natürlich nie ganz vollständig. Es fehlt immer etwas. Trotzdem fällt auf, dass zwei zentrale Bereiche gar nicht angesprochen werden.

Die SPD hat sich in einer ersten Stellungnahme zu diesem Papier geäußert. In Teilen wird das Papier begrüßt, aber es wird zu Recht das völlige Fehlen des Bereichs Jugend, Bildung, Familie (incl. Kitas, Schulen) moniert. Hier gibt es wichtige Initiativen wie „Campus Neumarkt“, die es zu stärken gilt.

Was noch fehlt:

Die Wohnsituation incl. das Problem extrem steigender Mieten. Dass Hildebrandt & Hees dieses Problem nicht angesprochen hat, ist angesichts der Interessenlage nicht verwunderlich. Dass Markus Sprengler als Stadtrat Der GRÜNEN hier schweigt, ist schon eher verwunderlich und hoffentlich nicht offizielle Politik der GRÜNEN. Die politische Herausforderung ist die Antwort auf die Frage, wie die Miet- und Immobilienpreissteigerungen begrenzt werden können und Wohnraum bezahlbar bleibt.

Für die weitere Behandlung der Problematik sind möglichst breit und viele Akteure einzubeziehen. Der Prozess muss demokratisch und transparent sein. Das neue Quartiersmanagement kann hierbei eine wichtige Scharnierfunktion haben.

Roland Schuster, Bezirksbeirat Neckarstadt-West, DIE LINKE

Nicht jeder ist glücklich, den Partner der Stadt als neuen Vermieter zu haben

Bei einem Stadtteilspaziergang der besonderen Art informierte das „Offene Stadtteiltreffen“ über die zahlreichen Immobilienankäufe in der Neckarstadt.

Genaues weiß man nicht, doch es wird gemutmaßt, dass es bereits an die 30 Häuser sind, die eine Gruppe von GbRs scheinbar wahllos größtenteils in der Neckarstadt-West gekauft hat. Die Mieter berichten von Mieterhöhungen, viele treibt die Angst vor dem Verlust der Wohnung um. Deshalb hat sich das Offene Stadtteiltreffen mit monatlichen Zusammenkünften im Bürgerhaus am Neumarkt etabliert. Dort werden Informationen ausgetauscht, Tipps gegeben und aus politischer Sicht die Lage sondiert.

Knapp über 15 Adressen der durchnummerierten GbRs der Thor-Gruppe sind bekannt, bis mindestens 30 soll die Nummerierung mittlerweile gehen

Federführend bei der sogenannten Thor-Gruppe, die der Oberbürgermeister bei einer Pressekonferenz als Partner bezeichnete, ist die starker Kritik ausgesetzte Mannheimer Immobilienfirma Hildebrandt & Hees. In die Schlagzeilen geriet sie wegen der vielen Häuserkäufe im Jungbusch, wo viele der ehemaligen Mieter ihr Zuhause verloren. In der Neckarstadt scheint sich dies nun mit Billigung der Stadtverwaltung zu wiederholen. Bei geschätzten 30 Aufkäufen, trotz mittlerweile geltenden Vorkaufsrechts der Stadt, liegt die städtische Wohnungsbaugesellschaft bei ihren Bemühungen, den Mietmarkt zumindest einigermaßen durch eigene Übernahme von Immobilien zu stabilisieren, weit abgeschlagen hinten. Die gezahlten Preise der Investorengruppe können sie nicht kontern. Da verwundert es nicht nur die Teilnehmenden des Rundgangs, warum die Verwaltung in sogenannten Abwendungsvereinbarungen nicht härtere Auflagen macht. Die Mietaktivisten finden, dass speziell mit dieser Thor-Gruppe sehr wohlwollend umgegangen wird. Aus diesen Schriftstücken wird deutlich, dass das Rathaus sich in der Neckarstadt-West andere Bewohner/innen wünscht: bildungsaffin sollen sie sein, Haushalte ohne „Defizite im Wohnverhalten“, was laut Medienberichten ein Code für „weniger osteuropäische Familien“ sein soll.

Es stellt sich die Frage, wem die Stadtentwicklungsmaßnahmen der Lokalen Stadterneuerung dienen, die aus dem charmanten Vielfaltsquartier ein Szene-Kiez für all jene macht, die sich anschließend noch die Mieten leisten können oder rechtzeitig die Dachterrassenwohnung ergattern konnten. Denn die Preisspirale hat die Stadt mit Ausrufung des Sanierungsgebiets und der Partnerschaft mit der Thor-Gruppe bereits kräftig angedreht. So manchem Bewohner wird in den nächsten Jahren noch schwindelig werden, wenn die nächste Mieterhöhung kommt.

(Text & Bilder: M. Schülke)

Dieser Artikel erschien auch im neckarstadtblog

Nach fast einem Jahr der Zusammenarbeit hat die Monitoringgruppe Jungbusch der Öffentlichkeit die Jungbuschvereinbarung am 6. Mai erstmals vorgestellt. Sie ist auf überwiegend positive Resonanz in der Öffentlichkeit gestoßen und es haben sich inzwischen auch viele, die an der Entstehung nicht unmittelbar beteiligt waren (beispielswese der Verein Kulturbrücken) zu einer Unterstützung der Vereinbarung bereit erklärt.

Dennoch gibt es auch Kritik am Prozess und seinem Ergebnis, insbesondere aus Sicht linker Gruppierungen, wie der Interventionistischen Linken/ Antifa/ Wem gehört die Stadt (WGDS), die die Dialogbereitschaft der Stadt mit Investor*innen, Gastronom*innen und Unternehmer*innen als Kapitulation vor deren Interessen umdeuten. Aber zunächst einmal:
Wer und was ist diese Monitoringgrgruppe und wie ist sie legitimiert, eine Jungbuschvereinbarung zu erarbeiten?

In der Monitoringgruppe sind verschiedene Gruppen repräsentiert, die für die Entwicklung des Jungbuschs relevant sind: Gastronom*innen, Hauseigentümer*innen, Kreative und natürlich Bewohnerinnen und Bewohner. Wer in kommunalpolitischen Beteiligungsprozessen öfter aktiv war, der weiß, dass sich diejenigen an solchen Prozessen beteiligen, die Institutionen, Vereine und deren Interessen vertreten – und es sind oftmals die immerselben selbsternannten „Sprecher“ von Gruppierungen, die man immer wieder trifft. Um dies bei der Jungbuschvereinbarung zu vermeiden, haben wir auf institutionelle Vertreter*innen überwiegend verzichtet. In einigen Fällen (Gastronom*innen, Hauseigentümer*innen und Kreative) haben diese Gruppen selbst ihre Vertreter*in benannt, in anderen Fällen wurden Menschen gezielt für die Mitarbeit in der Gruppe angesprochen. Sind sie damit demokratisch legitimiert für alle zu sprechen? Nein, das sind sie nicht. Dennoch ist es über diesen Weg gelungen, in solchen Prozessen oft unterrepräsentierte Gruppen sicht- und hörbar zu machen: eine alleinerziehende Mutter, eine vor wenigen Jahren zugewanderte bulgarische Frau, eine seit 30 Jahren im Jungbusch lebende italienischstämmige Frau, eine junge Frau mit türkischen Migrationshintergrund, die im Jungbusch aufgewachsen ist, waren Teilnehmerinnen der Monitoringgruppe. Ungewöhnlich viele Frauen für politische Beteiligungsprozesse. Ohne die Ansprache von nicht organisierten Individuen wird man auch in Zukunft die Basis des Stadtteils nicht erreichen, denn weder die Vereine noch die politischen Organisationen erreichen die Menschen in ihrer Breite vor Ort.

Das ist mit erheblichen Bemühungen durch Sondersitzungen, Kleingruppengespräche und viel Vermittlungsarbeit dann auch zunehmend gelungen. Dass der Vertreter der Mieter*innen im Jungbusch, der über die Initiative „Wem gehört die Stadt“ für die Mitarbeit in der Monitoringgruppe rekrutiert wurde, keine Bereitschaft hatte, sich auf diesen Prozess einzulassen und nach nur einer Sitzung die Gruppe mit dem Argument, die migrantischen Frauen könnten nicht ausreichend Deutsch um den Sitzungen zu folgen, verlassen hat, sollte der Vollständigkeit halber auch erwähnt werden.

Unter Moderation von zwei vom Bezirksbeirat ernannte Vertretern, Johannes Schmidt (FDP) und der Autorin dieses Artikels, Isabel Cademartori (SPD), begleitet vom persönlicher Referent des Oberbürgermeisters Petar Drakul und Quartiermanager Michael Scheuermann ging die Gruppe an die Arbeit.

Besonders umstritten war die Teilnahme des Immobilieninvestors Marcel Hauptenbuchner, Vertreter der Immobilienfirma Hildebrandt und Hees, die in den letzten Jahren immer wieder für den Umgang mit Mieter*innen in der Kritik stand. Umso wichtiger war es, ihn in den Prozess zu integrieren, denn was wäre eine Vereinbarung wert, an die sich der größte Immobilienbesitzer des Stadtteils nicht gebunden fühlt? Welch besserer Ort kritische Vorfälle direkt und hautnah anzusprechen, als die Monitoringgruppe? So ist es gelungen, nicht nur ein Bekenntnis zur Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum zu erwirken, sondern auch belastbare Vereinbarungen über Verfahren zur Lösung von Mietkonflikten zu finden, die bereits in einigen Fällen schon erfolgreich Anwendung fanden. Ohne die Investoren in diese Verfahren zu integrieren, gibt es keine realistische Chance auf die Umsetzung des Vereinbarten. Was ist die Alternative – warten auf andere Mehrheiten in Land und Bund oder gar warten auf die Revolution? Das ist keine Option für diejenigen, die die reale Lebenswelt der Betroffenen in den Mittelpunkt ihres Engagements stellen.

Die Jungbuschvereinbarung schlägt vor, dass Vermieter*innen sich in Konfliktfällen an das Quartiermanagement und dort beschäftigte Kulturdolmetscher wenden, statt sofort mit Kündigungen und Rechtsanwält*innen auf ihre Mieter*innen loszugehen. Mieter*innen sollen „durch vermittelnde Angebote unterstützt“ werden. Insofern ist klar, dass es in dieser Passage mitnichten darum geht, den Mieter*innen die rechtliche Beratung (zB durch den Mieterverein) zu verweigern, sondern vielmehr darum die Eigentümer*innen dazu zu verpflichten, Vermittlungsangebote vor Rechtsmittel in Anspruch zu nehmen. Der Realitätscheck durch die Diskussion in der Monitoringgruppe, zB durch den Input der bulgarischen Teilnehmerin, hat aber auch gezeigt, dass nicht der Mangel an Beratungsangeboten, sondern an Vertrauen und Wissen darüber, sie in Anspruch zu nehmen, das größte Hindernis dabei sind, Mieter*innen durch Beratung zu unterstützen.

Auch Teil der Jungbuschvereinbarung ist die Passage: „die Stadt greift auch selbst in den Wohnungsmarkt ein“ – dies ist an verschiedenen Stellen im Jungbusch bereits geschehen, wo die Stadt durch die Drohung, das Vorkaufsrecht zu ziehen, mit Neueigentümern zivilrechtliche Vereinbarungen über Mietpreishöhe und Mieterzusammensetzung abschließen konnte. Schärferes Eingreifen der Stadt Mannheim oder des Staates im Allgemeinen bedarf teilweise neuer (bundes-)gesetzlicher Instrumente, weshalb OB Peter Kurz als baden-württembergischer Städtetags Präsident ein generelles Vorkaufsrecht für Kommunen zum Verkehrswert fordert. Weitere Vorschläge grundsätzlicher Art für eine gerechtere Boden- und Mietraumpolitik sind Gegenstand des laufenden Kommunal- und Europawahlkampfs. Natürlich erhebt die Jungbuschvereinbarung nicht den Anspruch, die Verteilungsfragen grundsätzlich zu lösen – vielmehr ist sie eine, angesichts der Mehrheitsverhältnisse im Gemeinderat, bereits sehr weitreichende Willensbekundung der Stadt, mit ihren vorhandenen Mitteln im Jungbusch einzugreifen. Wenn das konservative Lager im Gemeinderat die eine zusätzliche Stimme, die ihnen aktuell fehlt, nach der Wahl bekommt, wird dieses Engagement der Stadt im Jungbusch und auch in der Neckarstadt nicht mehr möglich sein.

Die Jungbuschvereinbarung ist ein Empowerment Werkzeug, um die Menschen im Jungbusch darin zu bestärken, Probleme nicht nur zu beklagen, sondern selbstbestimmt und gemeinsam anzugehen. Vielleicht fühlen sich Kritiker davon provoziert, dass die Jungbuschvereinbarung die Menschen selbst und nicht ihre selbsternannten Vertreter zu Wort kommen lässt. Oder vielleicht davon, dass die Interessen der arbeitenden Menschen im Jungbusch sich viel stärker um Themen wie die Einhaltung der Nachtruhe und einen sauberen Spielplatz drehen, als sie wahrhaben wollen. Dies ist auch der Grund, weshalb keine alleinerziehende Mutter im Jungbusch einem mit Spielautomaten vollgestopften Raucherlokal, aus dem unter Missachtung aller Arbeitsschutzgesetzte 22 Stunden am Tag laute Musik herausdröhnt, nachtrauert. Statt solche Lokale zu Kiezikonen hochzustilisieren, lade ich die jungen, deutschen Mittelschichtsstudierenden der Interventionistischen Linken, Antifa, WGDS, die in den letzten Jahren in den Jungbusch zogen, dazu ein, die Filterblase ihres Hinterhofs zu verlassen und mehr politische und kulturelle Vielfalt in ihren Runden aufnehmen. Der Jungbusch ist keine Kulisse und die Menschen darin sind nicht Statisten für eine Inszenierung ihrer Version des Klassenkampfs. Es sind Menschen mit konkreten Anliegen und Problemen, für die sie konkrete Antworten und Lösungen erwarten. Das erfordert von uns allen Dialogbereitschaft, wenn wir echten Fortschritt mit den Menschen erreichen wollen. Ein erster Schritt könnte die Unterzeichnung der Jungbuschvereinbarung und die aktive Beteiligung an ihrer Umsetzung sein. Nicht, weil sie die Lösung aller Probleme bringen wird – sondern weil sie die Gemeinschaft derer, die gemeinsam an Lösungen arbeiten wollen, größer und stärker und macht.

Isabel Cademartori

Im Januar 2019 sorgte ein Facebook-Beitrag der Mannheimer SPD-Politikerin Isabel Cadematori für einiges Erstaunen bei unabhängigen Beobachter*innen der städtischen Wohnpolitik. Cadematori stellte in diesem Beitrag das erste Mal die sogenannte Monitoring-Gruppe Jungbusch der Öffentlichkeit vor.
Sie schrieb:
„Morgens halb zehn im Jungbusch. Rundgang mit dem Quartiermanagement, Verwaltung, Anwohnern, Kreativen, Gastronomen, Hauseigentümern uvm
Bei -5 Grad geht es um das Thema Verkehr in der Fußgängerzone, Gestaltung des Spielplatzes und des Sackträgerplatzes. Wir sind hart im nehmen wenn es um die Gestaltung eines lebenswerten Jungbuschs geht“

Im Kommentarbereich des Beitrags regte sich schnell Unmut über den halböffentlichen Charakter der Gruppe. Obwohl mit Cadematori und Petar Drakul Vertreter*innen der Stadtpolitik maßgeblich an der Gruppe beteiligt waren, aber auch Einwohner*innen unter den Anwesenden waren, regte sich die Frage, wie die Gruppe sich zusammensetzt, welche Legitimitätsansprüche sie stellt, und welche Agenda sie verfolgt. Die Frage stellte sich umso dringender, als sich unter der kleinen Schar von Personen, die das beigefügte Foto zeigte, auch Marcel Hauptenbuchner befand. Hauptenbuchner ist Geschäftsführer der Mannheimer Immobilienfirma Hildebrandt&Hees, deren Aktivitäten im Laufe der letzten drei Jahre maßgeblich verantwortlich für die Zuspitzung der sozialen Konflikte im Jungbusch waren ( KIM Artikel) .

Ein weiteres Foto zeigte zudem Cadematori selbst, die sich durch ein Selfie persönlich eng mit der Monitoring-Gruppe und ihren Aktivitäten identifizierte, deren Ziel es, einem weiteren Statement zufolge ist, für „ein besseres Zusammenleben“ im Stadtteil einzutreten.

Cadematori war während der aktivistischen Interventionen der Gruppe Wem gehört die Stadt? im Laufe des Jahres 2017 bereits als Vertreterin der SPD in Erscheinung getreten, wobei sie stets bemüht war, die sozialen Forderungen in der Gruppe im Hinblick auf die Interessen der Stadt und Immobilieneigentümer zu relativieren. Ein Anliegen, das nun in die Konzeption ihrer eigenen Gruppe eingegangen zu sein scheint.

Es zeichnet sich das Profil einer jungen Politikerin ab, die mit Kenntnis der Mechanismen von Social Media und einem feinen Gespür für Selbstvermarktung, die Debatte um den Jungbusch als willkommene Plattform sieht, sich im Hinblick auf die Kommunalwahlen am 26. Mai als Expertin für Wohnkonflikte im Jungbusch ins Gespräch zu bringen. Vor allem scheint aber die Vermittlung zwischen Profitinteressen von Akteuren aus der Immobilien- und Kreativ-Wirtschaft, und den Einwohner*innen der boomenden Viertel Jungbusch und Neckarstadt zu ihren Kernkompetenzen zu gehören.

Am 07. Mai schließlich, lancierte die von Cadematori moderierte Monitoring-Gruppe über den Mannheimer Morgen die sogenannte „Jungbusch-Vereinbarung „Jungbusch-Vereinbarung“ . Eine liste vager Punkte, in welcher sich Vermieter*innen, Kreative, Gastronom*innen und Einwohner*innne, auf freiwilliger Basis zu einem Set von Regeln bekennen. Unterstützer*innen stehen im Vorfeld noch nicht fest, sondern sollen in den kommenden Monaten durch Gespräche gewonnen werden. Einige Punkte betreffen eine Art von Stadtteil-Etikette, die man einführen will, nachdem Einwohner*innen in den letzten Monaten, aufgrund von immer weiter eskalierender Lautstärke, und der aus dem Nachtleben resultierenden Verwahrlosung des Straßenbildes, protestierten. Die Monitoring-Gruppe möchte, dass nicht mehr so viel Leergut auf dem Bürgersteig herumsteht, und dass – so wörtlich – „nicht in Hauseingänge gepinkelt wird“. Bei diesen Anliegen kann man der Gruppe nur bestes Gelingen wünschen!

Die inhaltlichen Kernpunkte der Vereinbarung jedoch, versuchen sich in der Quadratur des Kreises. Die – aufgrund ihres sozialen und wirtschaftlichen Status – entgegengesetzten Interessen von Einwohner*innen, soll nicht nur mit jenen von Gastronom*innen in ein harmonisches Verhältnis gebracht werden, nein, sogar Vermieter*innen – allen voran der explizit zur Monitoring-Gruppe eingeladene Geschäftsführer von Hildebrandt&Hees – sollen zugunsten von Altmieter*innen freiwillig davon absehen, mit Einkommensstarken Neumieter*innen Profite zu erwirtschaften. Könnte dieser Punkt noch, mit sehr viel gutem Willen, als Frucht einer naiven Auffassung von Mietverhältnissen in boomenden Großstadtquartieren angesehen werden, so macht ein leicht zu übersehender Satz am Anfang Vereinbarung schnell deutlich, worin die eigentlichen sozialen Interessen der Monitoring-Gruppe bestehen. So schließt der erste und umfangreichste Punkt der Vereinbarung, welcher die Eigentumsfrage der Immobilien im Stadtteil zum Thema hat, mit der unscheinbaren Bemerkung:

„Bei Mietkonflikten werden zunächst keine Anwälte, sondern das Quartiermanagement angerufen. Mieterinnen und Mieter werden durch vermittelnde Angebote unterstützt – wir sprechen bei Konflikten miteinander.“

Es ist schwer in einer solchen Positionierung keinen Wink mit den Zaunpfahl an Organisationen wie den Mannheimer Mieterverein zu sehen, welcher Mieter*innen, die in Konflikt mit Hauseigentümer*innen stehen, seit Jahren kostenlose Rechtsberatung zur Verfügung stellt. Gerade im Jungbusch, wo die Betroffenen von Hildebrandt&Hees‘ aggressiven Interventionen auf dem Immobilienmarkt oftmals ausländischer Herkunft sind, und somit bereits in sprachlicher Hinsicht offensichtlich im Nachteil gegenüber den Eigentümern, ist dieser Punkt ein deutliches Zeichen: Entpolitisierung der sozialen Frage im Jungbusch zugunsten einer Rhetorik der Harmonie, welche sich bereits jetzt Zuungunsten der im Jungbusch vertretenen Minderheiten auswirkt.

Man wird an dieser Stelle noch einmal daran erinnern dürfen, dass die aktuelle Situation im Jungbusch die Folge einer seit der Mitte der Nullerjahre durchgeführten Stadtentwicklungsstrategie der SPD-Regierung Mannheims darstellt. Stadtentwicklung wurde hier, wie eine zu diesem Thema entstandene Masterarbeit im Fach Stadtplanung es auf den Punkt brachte¹, unmittelbar auf dem Wege der Gentrifizierung betrieben. Die SPD als Partei stand in der Geschichte der Bundesrepublik schon oft für die Scheinbeseitigung sozialer Konflikte zugunsten wirtschaftlicher Eliten. Cadematori folgt also der ureigenen Logik ihrer Partei, wenn sie die Effekte früherer Phasen der SPD-Politik und der daraus resultierenden sozialen Spannungen, auf der Basis einer fadenscheinigen „Vereinbarung“ unter den Teppich kehren will.

Das Bild von der Monitoring-Gruppe Jungbusch und ihrer Funktion als einer Art Potemkinschen Dorfes der Stadtregierung, wird von einem anekdotischen Vorfall abgerundet: Mitarbeiter des Kulturzenturms Kulturbrücken Jungbusch, welches seit Jahren ehrenamtlich Beratungsarbeit unter den Minderheiten im Jungbusch leistet, waren in der Monitoring-Gruppe explizit nicht erwünscht. Als Begründung wurde angegeben, dass keine Vertreter*innen von Institutionen in der Gruppe vorgesehen seien. Was der Stadtteilmanager Michael Scheuermann oder Figuren wie Hauptenbuchner und Sahra Hähnle, die als Vertreterin der „Kreativszene“ an der Monitoringgruppe teilnimmt, neben einer handverlesenen Schar von „Einwohner*innen in der Gruppe zu suchen haben, wenn doch Institutionen nicht erwünscht sind, wurde nicht erläutert. Die Vorstellung, dass jemand abseits von städtisch kontrollierten Kanälen, den Unmut der von Verdrängung bedrohten Einwohner*innen organisieren könnte, scheint den Verantwortlichen zuwider.

Isabel Cadematoris Gesicht prangt seit April nicht mehr nur auf Facebook, sondern im Vorfeld der Kommunalwahl auch an jeder Straßenecke der Stadt. Als career move innerhalb der kränkelnden SPD hat sich das Projekt Monitoring-Gruppe für sie auf jeden Fall gelohnt.

Autor: Patrick Kokoszynski