Seit 14 Jahren gibt die Stadt Mannheim den Wohnungsmarkt-Monitoringbericht heraus, zuletzt 2023 den Bericht für das Jahr 2022. Das Drama der heutigen Mietpreise (und auch der Immobilienpreise, die ja die Basis für die Mietpreise sind) lässt sich in den Monitoring-Berichten gut verfolgen. Die Berichte bilden den jeweiligen Ist-Zustand des „Wohngsmarktes“ empirisch ab. Die Frage ist: Anhand welcher Kriterien wird der Wohnungsmarkt beleuchtet. Dies sind von Anfang an: Die Bevölkerungsentwicklung, die Zahl der Bestands- und neu gebauten Wohneinheiten, deren Miet- bzw, Kaufpreise bezogen auf die Größe der Wohnungen und Art der Häuser. Nicht betrachtet werden bis heute wichtige Daten über die „Marktteilnehmer:innen“: die Zahl der Haushalte mit Transferleistungsbezug, die Zahl der Wohnberechtigungsscheine und die Warteliste der GBG als größter Vermieterin in Mannheim. Das Monitoring ist sozial blind. Das ändert sich erst beim aktuellen Wohnungsmarkt-Monitoring

2007 (damals gehörte der Fachbereich Wohnen und Stadterneuerung zum Geschäftsbereich des Dezernats 2 unter Christian Specht, CDU) wurde die Aufgabe der Wohnungspolitik noch folgendermaßen beschrieben: „Wohnungspolitik ist im Zusammenhang mit der Stadtentwicklung zu sehen. ‚Attraktives Wohnen in Mannheim 2020‘ ist nicht nur ein ‚Slogan‘, sondern es soll ein Programm sein, mit dem Mannheim auf dem Gebiet des Wohnens auf die Herausforderungen der demografischen Entwicklung und des Strukturwandels reagiert.“ Man könnte meinen: Alle haben eine passende Wohnung, nur muss man auf die Attraktivität noch ein bisschen achten. Dass es Arme und Reiche gibt mit jeweils unterschiedlichen Bedürfnissen, bleibt außen vor. Fröhlich schreibt der damalige Fachbereichsleiter Cibis in der Einleitung: „Der Wohnungsmarkt ist differenzierter geworden und damit stellen sich auch aus Sicht der kommunalen Wohnungspolitik neue Fragen. Die Zeit der direkten Steuerung des Wohnungsbaus und der Wohnungsversorgung durch entsprechend breit angelegte Förderprogramme ist vorbei.“ Das Ende der Wohnungsgemeinnützigkeit liegt damals schon 17 Jahre zurück.

In der Einleitung zum Monitoring-Bericht 2023 schreibt hingegen der Dezernent Ralf Eisenhauer (SPD): „Die in diesem Jahr durch den Gemeinderat beschlossene Wohnungspolitische Strategie hat zum Ziel, die Schaffung zusätzlicher Wohnungsangebote, insbesondere preisgünstige Wohnungen für einkommensschwache, erwerbstätige Haushalte zu ermöglichen und soll so den Nachfragedruck auf dem Mannheimer Wohnungsmarkt mindern. Die Berücksichtigung preisgünstigen Wohnraums im Wohnungsneubau im Rahmen des Quotenmodells stellt einen wichtigen Faktor zur Schaffung einer stabilen Mischung im Quartier dar und beugt Segregation vor.“

Zwischen beiden Statements liegt ein langer und beschwerlicher Weg, dessen Zäsur die Verabschiedung des 12-Punkteprogramms unter besonderer Berücksichtigung preisgünstigen Wohnens mit der Mehrheit aus SPD, Grünen und Linken war. Die Wohnungspolitik ist echtes „Bohren dicker Bretter“ und erfordert einen langen Atem. Und ohne linke Puste wäre es nicht so weit gekommen und würde es auch nicht erfolgreich weitergehen.

Zahlen, Daten, Fakten

Mannheim verfügt im Jahr 2022 über 171.240 Wohneinheiten. 2014 waren es ca.169.200 Wohneinheiten, 2006 165.101. Der Wohnungsbau dümpelte jahrelang bei ca. 600 neuen WE pro Jahr, erreichte 2021 einen Spitzenwert von 2.166 fiel dann 2022 auf 915 neue Wohnungen zurück. Geplant sind für die Jahre bis 2030 jeweils jeweils 1.000 neue Wohnungen.

Die Zahl der Privathaushalte am 31.12.2022 betrug 175.547. Das sind 4.300 mehr als es Wohnungen gibt. Das Verhältnis kann jedoch als ausgeglichen betrachtet werden, da z.B. in Wohngemeinschaften oft mehrere Haushalte leben. Die Wohnungsnot resultiert nicht primär aus der zu knappen Zahl von Wohnungen, sondern aus dem häufig nicht passenden Angebot, was Wohnungsgröße und -preis betrifft.

Da Mannheim entgegen den Bevölkerungsprognosen bis zur Flüchtlingsbewegung 2015 und der Freizügigkeit der EU-2-Bewohner:innen (Bulgarien und Rumänien) keine schrumpfende sondern eine Stadt mit zunehmender Bevölkerung ist (positiver Wanderungssaldo z.B. 2022 von 4.081 Menschen), besteht trotzdem erheblicher Neubaubedarf. Ende 2022 hatten 325.691 Personen ihren Hauptwohnsitz in Mannheim. Davon waren per saldo 3.889 aus der Ukraine gekommen. Die Zeiten, das man aus der Alterstruktur der Bevölkerung und aus dem „generativen Verhalten“ der Menschen Hochrechnungen für die nächsten 10 Jahre machen konnte, sind definitiv vorbei. Mannheim ist eine Einwanderungsstadt. Viele Menschen kommen mit Fluchtgeschichte nach Mannheim (Kriege in den Kurdengebieten, Syrien, Ukraine, Unterdrückung, wirtschaftliche Not und Hunger), viele davon verlassen im Laufe der Zeit auch wieder die Stadt. Berechenbar sind diese Bevölkerungsbewegungen nicht, ein Ende ist nicht absehbar, die weltweite Klimakrise wird ihr Übriges beitragen. Ohne die Zuzüge aus Deutschland und der Welt würde Mannheim schrumpfen – so aber ist offenkundig ein deutlicher Zuwachs an Wohnraum erforderlich.

Das Mietpreispreis-Desaster

Nach Messung der Mietspiegel haben sich die Durchschnitts-Kaltmieten in Mannheim seit 1994, also innerhalb 30 Jahren, ziemlich exakt verdoppelt – von den Arbeitseinkommen und Transferleistungen kann man dies nicht behaupten:

Der Mietspiegel, welcher ein Mieterhöhungsspiegel ist, gewährt in bestehenden Mietverträgen einen wichtigen Schutz vor willkürlichen Mieterhöhungen.

Wer jedoch eine Wohnung sucht, ist auf die Wohnungsangebote angewiesen, deren Mieten sich nicht am Mietspiegel orientieren, sondern an dem, was der Markt hergibt.

So liegen 2022 nur drei Stadtteile mit ihren durchschnittlichen Angebotsmieten unter dem Mietspiegel-Durchschnitt (Hochstätt, Herzogenried und Schönau-Nord). Der Mannheimer Durchschnitt liegt bei 10,83 EUR/m² kalt. Spitzenreiter sind der Jungbusch (!) nach der „Stadtteil-Verbesserung“ und das Neubaugebiet Franklin mit 12,02  bzw. 12,26 EUR/m².

Benjamin-Franklin-Village überwiegend hochpreisig. (Bild: MWSP)

Im Jungbusch beträgt  die Steigerung der Durchschnitts-Kaltmiete in den letzten acht Jahren 30%, in Neckarstadt-West 27,2%. Diese Ergebnisse sind eindeutig das Ergebnis einer Wohnungspolitik, die nicht die nötigen Instrumente bereithält, um dieser Preisexplosion Einhalt zu gebieten. Der freie Markt in seinem Lauf regelt nichts außer das Desaster.

Die Neubaumieten im Geschoßwohnungsbau betragen 2023 durchschnittlich 12,54 EUR/m² kalt.

Auch der Eigentumswohnungsmarkt muss betrachtet werden. Erstens ist bzw. war er für Menschen mit mittleren Einkommen eine Alternative zur lebenslangen Mietzahlung mit „open end“. Zweitens aber tauchen viele der Eigentumswohnungen nach dem „ersten Vermarktungsschritt“ als Mietwohnungen auf dem Markt auf; denn sie dienen gut situierten Privatpersonen oder auch profitorientierten Wohnungsunternehmen als Kapitalanlage. Die Miete wird natürlich primär durch den Wohnungspreis bestimmt.

Der Durchschnittspreis von Eigentumswohnungen lag 2010 bei 1.700 EUR/m², 2018 bei 3.100 EUR/m² (+ 82,4%). 2021 betrug der Durchschnittskaufpreis bereits 3.900 EUR/m². Für Eigentumswohnungen im Erstbezug betrug 2022 der durchschnittliche Kaufpreis 5.300 EUR/m².

Sozialwohnungen?

Im Jahr 2022 gab es noch 5.197 Wohnungen mit Belegungs- und Mietpreisbindung nach dem Landeswohnraumförderungsgesetz – immerhin aber 180 mehr als 2021. Der durch das Auslaufen der Bindungsfristen vorprogrammierte Abwärtstrend im Bestand der Sozialwohnungen wird gegenwärtig gestoppt und leicht gedreht: „Seit Beschluss des Quotenmodells für preisgünstigen Mietwohnungsbau im Mai 2018 wurden bei mehreren Vorhaben verbindliche Verträge zur Umsetzung von rund 800 bezahlbaren Mietwohnungen im Rahmen des Quotenmodells abgeschlossen,“ heißt es im Wohnungsmarkt-Monitoring 2023. In Summe würden dem Mannheimer Wohnungsmarkt „in den nächsten Jahren mehr als 2.000 zusätzliche bezahlbare Mietwohnungen zugeführt werden.“ Über die Bindungsfristen gibt das Monitoring nach wie vor keine Auskunft.

Schönau-Nord als Beispiel für Abweichungen von der langjährig beständigen Aufwärtsentwicklung der Preise / Mieten (rote Linien). Die graue Linien bilden die gesamtstädtische Entwicklung ab. Dort ist zumindest bei den Angebotsmieten ein winziger Rückgang von 10,92 auf 10,83 EUR/m² Kaltmiete festzustellen. Die Kurve flacht sich ab – auf hohem Niveau. (Quelle: Stadt Mannheim, Wohnungsmarkt-Monitoring 2023)

Trendwende bei Immobilien und Mieten?

Bei Betrachtung der stadtteilbezogenen Angebots-Immobilienpreise und -Mieten fällt auf, dass teilweise die Immobilienpreise, teils aber auch die Angebots-Mieten von 2021 auf 2022 sinken – Letzteres v.a. in Stadtteilen wie Hochstätt, Herzogenried und Jungbusch. Bei den Immobilienpreisen könnte sich der Trend abzeichnen, der bei Neubauten zum fast völligen Stillstand geführt hat. Aufgrund der geringen Fallzahlen in 2021/2022 (möglicherweise auch durch die Covid-Pandemie verursacht) ist aus  vereinzelten Zacken nach unten jedoch noch keine ernsthafte Schlussfolgerung zu ziehen.

Fazit

Seit den 90er Jahren (Abschaffung der Wohnungsgemeinnützigkeit) ging die Mannheimer Wohnungspolitik davon aus, dass es – insbesondere im Vergleich mit Heidelberg, Karlsruhe, Freiburg oder Stuttgart – einen deutlich entspannteren Mietwohnungsmarkt gebe. Wer eine preisgünstige Wohnung benötigt sei bei der GBG gut aufgehoben. Der Rest sei das Bemühen um „Attraktivität“ des Wohnens in Mannheim.

Erst 2017 gelang eine gewisse Wende in der Wahrnehmung dringender Aufgaben einer sozialen Bodennutzungs- und Wohnungspolitik: Mit der Sozialquote von (zunächst!) 30%, Konzeptvergaben an Investoren statt meistbietend, Berücksichtigung (wenn auch keine wirksame Förderung) von gemeinwohlorientierten Wohngruppen-Projekten, erste zaghafte Anfänge eines Bodenfonds, (unzureichende) Vergabe vergünstigter Erbbaurechte. Dazu kommt eine Änderung der GBG-Strategie, die auch auf Sicherung preisgünstiger Mieten durch Erwerb von Bestandshäusern im Streubesitz fokussiert sowie auf die Erstellung preisgünstiger Wohnungen – nach den teuren Ausflügen in das Geschäft mit teuren Eigentumswohnungen.

All diese Instrumente, die erst am Anfang stehen, sind akut gefährdet, wenn die konservativen Kräfte bei der Kommunalwahl die Mehrheit erreichen sollten. Sie wollen erklärtermaßen hauptsächlich Einfamilienhäuschen (für mindestens ½ Million Euro) in Mannheim erreichten. Mieterinnen und Mieter sollten in diesem Bewusstsein unbedingt zur Gemeinderatswahl gehen.

Thomas Trüper

In Mannheim kommt ein breit angelegter Diskurs über eine Wende weg vom überwiegend gewinnorientierten Wohnungsmarkt hin zu einer Wohnungsversorgung im Sinne des Gemeinwohls und der leistbaren Daseinsvorsorge in Gang. Hier ist einerseits der Versuch festzustellen, aus bürgerschaftlichem Kontext heraus ein Netzwerk Wohnen zu etablieren mit Sozialverbänden, Wohnungsbau-Akteuren und Rathausparteien, die nicht an der Vorstellung kleben: „Jedem sein Einfamilien-Häuschen“. Andererseits hat der neue Baudezernent Ralf Eisenhauer (SPD) für 15. Juni dem Vernehmen nach zu einem Fachgespräch von Politik und Wohnungsmarkt-Akteuren geladen, wo es wohl um die Weiterentwicklung der städtischen Strategie zum Thema Wohnungspolitik gehen soll. Auch hinsichtlich des Bundestagswahlkampfes zeichnet sich ab, wenn man das Veranstaltungsgeschehen z.B. bei SPD und FDP betrachtet, dass das Thema ein Zentrales ist. Auch im Gemeinderat nehmen die Auseinandersetzungen um den Umfang und die ökologische Qualität des Wohnungs-Neubaus zu.

Kein neues Thema – aber es erfordert neue Wege

Die Thematik der unzureichenden Wohnungsversorgung für breite Teile der Gesellschaft ist keineswegs neu. In der Zeit größter Wohnungsnot nach dem Zweiten Weltkrieg bis hinein in die 80er Jahre wurde mit erheblicher öffentlicher Förderung und Bürgschaften dafür gesorgt, dass wirklich breite Schichten der Bevölkerung ein Dach über dem Kopf bekamen. Es schloss sich die Phase der neoliberalen Eroberung des Wohnungsmarktes an: Wohnungen wurden als möglichst profitable Anlageobjekte gebaut oder aufgekauft.

1990 wurde die Wohnungsgemeinnützigkeit abgeschafft. Seither wurden kaum mehr Sozialwohnungen gebaut. Dafür gelangten hunderttausende ehemaliger Personal- und gemeinnütziger Wohnungen über viele Stationen hinweg in das Eigentum v.a. der Vonovia, die gerade jüngst die Hauptkonkurrentin Deutsche Wohnen übernommen hat. Sie verfügt nun über eine halbe Million Wohneinheiten. Ein paar hundert davon sind auch in Mannheim verortet. Die Vonovia-Wohnungen sind Kapitalanlagen der Aktionär*innen des neuesten DAX-Unternehmens, die auf Steigerung des Kapitalwertes und stets gute Dividenden aus den Mieteinkünften spekulieren. Inzwischen ist der deutsche Immobilien- und Wohnungsmarkt längst zum Jagdrevier internationaler Investment-Unternehmen geworden.

„Angespannter Mietwohnungsmarkt“

Dass in Mannheim der Mietwohnungsmarkt „angespannt“ ist, ist inzwischen amtlich bestätigt. Mannheim gehört zu den Orten, in denen beispielsweise die reduzierte Kappungsgrenze von 15% innerhalb dreier Jahre zum Einsatz kommt.

Dass die Mietwohnungslage angespannt ist, weiß man in Mannheim „nicht-amtlich“ schon lange: Die Warteliste der GBG mit über 3.000 Wohnungsuchenden spricht ebenso klar für die Anspannung wie z.B. die Erfahrung aller Institutionen der Wohlfahrtspflege, wenn es um Hilfestellung für Menschen geht, die einen „erschwerten Zugang zum Wohnungsmarkt“ haben: Ob es jetzt Diakonie und Caritas sind, die AWO, das Deutsche Rote Kreuz, der Paritätische, pro familia, die Frauenhäuser oder die Schuldnerberatungen, und letztlich auch die Schulen, wenn sie sich um häusliche Lernsituationen kümmern – alle stellen sie fest: Menschen mit geringem Einkommen und / oder einer nicht-deutschen Herkunft (Name reicht), Kranke, Behinderte, Drogenabhängige, Überschuldete – um nur einige Beispiele zu nennen – haben kaum eine Chance, eine angemessene Wohnung zu bekommen.

All dies ist eigentlich schon lange bekannt. Ebenso, dass die Altersarmut vor allem bei Frauen zunehmen wird, dass der Arbeitsmarkt zunehmend graue Bereiche hat, wo trotz Mindestlohn-Gesetz und Diskriminierungsverboten Einkommen bezahlt werden, von denen Menschen in einer Großstadt definitiv nicht leben können. Die Spitze des Eisberges sind die über 1.000 Personen, die vollzeitig einer abhängigen Beschäftigung nachgehen und trotzdem auf Leistungen nach SGB II angewiesen sind („Aufstocker*innen“).

Während also viel zu viele Einkommen „im Keller“ sind und für breite Schichten der Bevölkerung die Einkommen bis vor zwei, drei Jahren stagnierten, ziehen die Mietpreise unvermindert nach oben. Das betrifft auch die Preise für Eigentumswohnungen, mit denen viele Erwerbstätige ihre Altersversorgung absichern wollen.

Mit Wohnungsbau allein ist es nicht getan – es kommt auf dauerhaft bezahlbare Wohnungen an

Die Stadt Mannheim hat nach jahrelangen Diskussionen aus dem Gemeinderat heraus ihre Wohnungspolitik in den letzten vier Jahren zaghaft in eine Richtung gelenkt, von der man sagen könnte: Die Richtung stimmt in etwa. Aber die Richtung sagt noch nichts über die Meilen oder eben nur Zentimeter aus, die man vorangekommen ist.

Wichtige Richtungsentscheidungen sind:

• Eine gezielte Bevorratung wohnungsbautauglicher Grundstücke. Bisher musste der „Grundstücksverkehr“, das Kaufen und Verkaufen, den Kommunalhaushalt jährlich mit Überschüssen von 10 Mio. Euro stützen. Nun gibt es einen „Bodenfonds“, der u.a. preisgünstiges Wohnen ermöglichen soll. Denn auf überteuerten Böden ohne öffentliches Verfügungsrecht können schwerlich preisgünstige Wohnungen entstehen. Der Bodenfonds verfügt aber bisher kaum über Kapital. Er lebt z.B. von überplanmäßigen Überschüssen aus dem Verkauf des Technischen Rathauses im Collini-Center. Wenn man Böden in kommunales Eigentum bringen möchte, wird dieser Finanzierungsweg jedoch nicht zielführend sondern kontraproduktiv sein.
  Wenn hier wirklich relevante kommunale Bodenbevorratung betrieben werden soll, dann müssen zweistellige Millionenbeträge an Haushaltsmitteln in Grundstücksinvestitionen fließen statt umgekehrt aus Deinvestitionen in den Haushalt. Dies setzt – ausgerechnet in den kommenden coronageschwächten Haushaltsjahren – einen echten Paradigmenwechsel voraus.
• Die „30%-Sozialquote“ bei Wohnungsbauprojekten, für die die Stadt entweder neues Baurecht geschaffen hat (z.B. Konversionsgelände), oder für die die Stadt aus ihren Beständen Grundstücke an Bauträger verkauft (!!). Diese Sozialquote besagt, dass Bauträger mindestens 30% der geplanten Wohneinheiten entweder 20 Jahre lang „preisgünstig“ vermieten müssen (ohne Förderung) oder dass sie (mit Landeswohnraumförderung) Wohnungen errichten, die zwischen 10 und 30 Jahren mietpreis- und belegungsgebunden sind („Sozialwohnungen“ auf B-Schein).
  Nachhaltig ist diese Form der Sozialbindung nicht zu nennen. Angenommen auf Turley wäre in den bisher aufgebauten Beständen auch nur eine Sozialwohnung errichtet worden, könnte sie inzwischen bereits wieder (mit 10-jähriger Bindungsfrist) auf dem freien profitorientierten Wohnungsmarkt ohne Mietpreisbindung auftauchen. Über Bindungsfristen muss also dringend geredet werden.

Die Zahlen sprechen für sich. Die Planungen reichen keinesfalls aus.

Die 30%-Quote ist nicht ausreichend, sie muss auf 50% erhöht werden. Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache:
Von den zwischen 2016 und 2026 gebauten und zu bauenden 10.097 Wohneinheiten (in Stadtteilen und auf Konversionsflächen Stand Ende 2019) werden nach Auskunft der Verwaltung auf eine Anfrage der LINKE (Vorlage 713/2019 mit Anlage) ganze 2.038 Wohneinheiten preisgünstig (mit oder ohne Förderung) sein, also gerade mal 20,8%. Der Anteil der geförderten Wohnungen beträgt dabei bisher 962 Einheiten „außerhalb des Quotenmodells“: Das sind überwiegend Wohnungen, die die GBG in Absprache mit der Stadt z.B. auf der Schönau oder auf Franklin baut. Hier spielt auch das Bundesförderprogramm „Soziale Stadt“ eine wichtige Rolle. Warum „außerhalb des Quotenmodells“? Weil dies zum Planungszeitpunkt teilweise noch gar nicht in Kraft war; vor allem aber, weil dies quasi „freie Vereinbarungen“ zwischen der Stadt und GBG sind, die nicht durch eine allgemeine Quotenregelung „erzwungen“ sind.
Bei weiteren 764 aus der Quote resultierenden Wohneinheiten steht noch nicht fest, ob sie gefördert oder frei finanziert werden – sie sollen aber preisgünstig sein. 322 Wohneinheiten werden als „sonstige preisgünstige Mietwohnungen“ geführt. Da gehören z.B. auch die gemeinschaftlichen Wohnprojekte auf Turley dazu.

Die Freude über 962 geförderte Mietwohnungen wird dadurch getrübt, dass von den am 31.10.2019 bestehenden 4.542 Sozialwohnungen 653 bis 2025 aus der Preisbindung fallen und weitere 359 bis 2030. Das muss nicht heißen, dass dann all diese aus der Preisbindung fallenden Wohnungen sogleich unbezahlbar werden (da schützt immerhin die Kappungsgrenze davor). Aber Unternehmen wie Vonovia und Dieringer & Scheidel, die einen Teil solcher Wohnungen halten, werden schon versuchen, an die äußerst machbare Grenze zu kommen. Und für viele Mieter*innen sind ja schon 10 Euro mehr pro Monat ein großes Problem.
Damit sind wir nun schon längst bei dem Thema: Wem gehören die 11.000 neuen Wohneinheiten und welche Folgen hat das? Welche Rolle spielt diese Fragestellung in der Wohnungs-Wende?

• Bevorzugung gemeinwohlorientierter „Investoren“: Die Umsetzungssatzung zum Bodenfonds der Stadt Mannheim enthält eine klare Rangfolge, wem künftig Grundstücke zum Wohnungsbau angeboten werden: Zunächst wird festgelegt, ob einem „gemeinschaftlichen Wohnprojekt“ (ohne konkrete Definition, was das nun ist – diese Definition muss endlich formuliert werden!) das Grundstück angeboten wird. Hierbei gibt es allerdings keine Festlegung, wie viele Grundstücke solchen gemeinschaftlichen Wohnungsprojekten angeboten werden müssen. In Freiburg beispielsweise sind das mindestens 15% der neu erschlossenen Flächen.Geht die Verwaltung kraft eigenen Beschlusses davon aus, dass ein bestimmtes Grundstück für gemeinschaftliche Wohnprojekte ungeeignete sei, folgen als nächste Berechtigte die GBG bzw. die MWSP. Sie können das Grundstück kaufen oder ein Erbbauecht erwerben (s.u.) und werden bei Übererfüllung der 30%-Quote im Falle des Erbbaurechts durch einen 30% bis 70%-Nachlass beim Erbbauzins gefördert.

  Sollten diese städtischen Gesellschaften nicht interessiert sein, wird das Grundstück „gemeinwohlorientierten Wohnungsbaugesellschaften und Wohnungsgenossenschaften, die eine langfristige Bestandshaltung ihrer Wohnungen anstreben und die bereits mehrere Wohnungen im Bestand haben“ angeboten.
  Hier muss die Zwischenüberlegung angestellt werden: Was sollte z.B. GBG und MWSP daran hindern, zuzugreifen, wenn Wohnungsbauflächen auch noch vergünstig angeboten werden? Es würden wahrscheinlich die Kapitalausstattung sein und oder die personelle Leistungsfähigkeit. Beiden Hinderungsgründen muss die Kommunalpolitik Abhilfe schaffen, indem sie z.B. ihre Investition in die GBG durch eine Kapitalerhöhung steigert. Auch dies wieder ein neuer Anspruch an die kommunale Haushaltspolitik. Die Alt-Genossenschaften verfügen übrigens in der Regel über satte Kapitalpolster und könnten hier Verantwortung übernehmen.

  Sollten also GBG , MWSP oder Genossenschaften kein Bauinteresse haben, kämen Angebote an Private ins Spiel: Ihnen würde das Grundstück „auf dem ‚freien Immobilienmarkt‘ im Rahmen einer Konzeptvergabe zur Abgabe im Erbbaurecht angeboten. Der Erbbauzins wird ggfs. nach der Allgemeinen Verbilligungsrichtlinie schuldrechtlich ermäßigt.“
  Sollte auch auf dieser Basis bei Privaten kein Interesse bestehen, kann ihnen das Grundstück „im Rahmen einer Konzeptvergabe zum jeweiligen Bodenrichtwert bzw. Bodenwert / Verkehrswert zum Kauf angeboten“ werden. Aber warum eigentlich? Es muss nicht sein!

  Man muss der Stadt Mannheim nicht den Maßstab der Stadt Wien anlegen, da kommt Mannheim 100 Jahre zu spät. Aber das Prinzip für leistbare Wohnungen muss einfach genannt werden: In Wien sind 23,9% des Gesamtwohnungsbestandes in Händen der Wiener Wohnen (Gemeindewohnungen), in Mannheim 11,3% in Händen der GBG. Was das für die Struktur und Preisgestaltung des Wohnens für „breite Schichten der Gesellschaft“ bedeutet, braucht hier nicht weiter ausgeführt zu werden. Für Mannheim heißt dies:
  Der Anteil der Wohnungen in öffentlichen und gemeinwohlorientierten Händen muss deutlich steigen – auch in den Beständen. Neben der Neubautätigkeit muss auch der Ankauf von Bestandsgebäuden durch die GBG, die Vermehrung von Belegungsrechten, die Nutzung von Vorkaufsrechten allgemein und besonders in Sanierungsgebieten gezogen werden. Auch dies wieder eine kommunale Haushaltsfrage.

• Vergünstigung des Erbbaurechts: Wie oben schon mehrfach erwähnt, ist seit dem Beschluss über das 12-Punkte-Programm für preisgünstiges Wohnen und dann im Beschluss über den Bodenfonds die Möglichkeit der Verbilligung von Grund und Boden für preisgünstiges Wohnen festgelegt. Da außer an GBG und MWSP Boden nicht mehr verkauft sondern in Erbpacht zur Nutzung vergeben werden soll, ist die Höhe des Erbbauzinses von entscheidender Bedeutung. Dieser beträgt seit Jahrzehnten 4%. In den Verbilligungsrichtlinien wird ab einer Sozialquote von 31% eine Verbilligung des Erbbauzinses um 30% gewährt, am Ende nach einer Stufenskala bei einer erfüllten Sozialquote von 70 oder mehr v.H. eine Verbilligung um 70%, was einem Erbbauzins von 1,2% entspricht. Diese Verbilligung gilt für die Dauer der Bindungszeit. Wie schon oben dargelegt, ist die städtische Bindungsfrist zu kurz und damit auch der Zeitraum der Gewährung einer Verbilligung.
  Hier wäre auch an eine Verbilligung des Erbbauzinses auf 0% für die gesamte Dauer der Refinanzierung von Baudarlehen zu denken.

Rolle von GBG und MWSP als Grundeigentümer: Während GBG und MWSP bei städtischen Grundstücksverkäufe nach der oben genannten Reihenfolge als Bauträger bevorzugt werden, kann vor allem die MWSP wie eine rein private Gesellschaft agieren: Wenn sie Grundstücke an Investoren vergibt, finden die Verbilligungsregelungen für städtische Grundstücke keine automatische Anwendung. Ausdrücklich heißt es in den Umsetzungsbestimmungen für das 12-Punkte-Programm:

„Ob und in welchem Umfang auch städtische Tochtergesellschaften, z.B. die MWSP im Rahmen der Entwicklung von Konversionsflächen, Verbilligungen gewähren können um die wohnungspolitischen Ziele der Stadt zu unterstützen ist im Einzelfall auch vor dem Hintergrund des jeweiligen Unternehmenszweck zu prüfen und durch die zuständigen Aufsichtsräte der Gesellschaften zu entscheiden. Eine direkte Ableitung eines Anspruchs auf Verbilligung an städtische Tochtergesellschaften oder auf die Höhe einer ggf. gewährten Verbilligung ist allein auf Grundlage der Richtlinie der Stadt nicht möglich.“

Faktisch verlangt die MWSP auf den Konversionsflächen im Wohnungsbau nur die Einhaltung der 30%-Quote durch die Investoren, an die sie ihre Flächen weiterverkauft. Diese Flächen landen zu 60% bei Projektentwicklern und dann meist bei institutionellen Privatinvestoren.
Zwei Drittel des Wohnungsbaus zwischen 2016 und 2026 finden auf den Konversionsflächen statt. Diese funktionieren nach wie vor als Drehscheiben zwischen der städtischen MWSP und gewinnorientierten Anlegern. Wenn der Gemeinderat hieran etwas ändern möchte, müsste er entweder den Gesellschaftsauftrag an die MWSP ändern, nämlich am Ende der Konversion die Erschließungskosten durch gewinnbringende Grundstücksverkäufe erwirtschaftet zu haben und sich dann Null auf Null, ohne den Stadtsäckel zu belasten, aufzulösen. Oder die Stadt müsste der MWSP die Grundstücksverbilligung beim Verkauf vorzugsweise an gemeinwohlorientierte Bauträger ersetzen. Das läuft am Ende Beides wieder auf einen höheren Einsatz aus dem Kommunalhaushalt hinaus.

Konsequent Handeln! Drei Beispiele
Die Beschlüsse des Gemeinderats zum 12-Punkte-Programm und zum Bodenfonds steuern zwar die richtige Richtung an, aber an den entscheidenden Punkten geht es nur zögerlich weiter. Drei Beispiele:

• Noch immer hängen gemeinschaftliche Wohnprojekte, die diesen Namen verdienen, im luftleeren Raum: Sie sind von der Quote freigestellt, weil man sich preisgünstigen Wohnraum von diesen Non-Profit-Bauträgern konzeptionsbedingt erwartet. Gleichzeitig sind sie damit von einer nennenswerten Förderung ausgeschlossen, weil sie die Quote dann auch nicht übererfüllen. Ohne Förderung ist aber bei heutigen Grundstücks- und Baupreisen mit Gestehungskosten von 5.000 oder mehr Euro je m² zu rechnen – weder ein Beitrag zu preisgünstigem Wohnen noch eine Unterstützung für das Gemeinschaftskonzept.
• Nutzung eines Vorkaufsrechts der Stadt bei einem Grundstück in Neuhermsheim für ca. 20 Wohneinheiten (KIM berichtete) zu einem horrenden Preis. Nun befindet sich das Grundstück in städtischer Hand. Es soll an die GBG weiterverkauft werden zu dem deutlich niedrigeren Bodenrichtwert. Bemerkenswert: Hier greift die Stadt tatsächlich in ihren Beutel, um den Grundstückspreis zu senken. Die GBG soll dann die derzeit geltende Sozial-Quote von 30% einhalten. Die Fraktion LI.PAR.Tie. verlangte dagegen den ausschließlichen Bau von preisgünstigen Wohnungen. Antwort der Verwaltung: Das sei nach dem 12-Punkte-Programm rechtlich nicht möglich. Politisch ist dies vollkommen falsch: Die GBG ist nicht irgendwer sondern eine 100%ige Stadt-Tochter. Mit ihr kann man reden, „außerhalb des Quotenmodells“ (s.o.). Hier ist nicht die satzungsmäßige Beschränkung auf eine 30%-Quote gegenüber allen anderen Investoren erforderlich (Gleichbehandlungsgrundsatz gegenüber Dritten).
• Beispiel Otto-Bauder-Anlage in Seckenheim: Ein Sportplatz wird auf Beschluss des Gemeinderats umgewidmete in eine Fläche für Wohnungsbau. Darüber diskutiert der AUT-Ausschuss am 8.6. lang und kontrovers. Die Verwaltung schlug nur 30% Geschoßwohnungsbau vor. Die Ausschussmehrheit änderte das auf Initiative der LI.PAR.Tie. in 50%. Der Rest geht an Ein- und Zweifamlienhäuser. Wenn nach dem Flächennutzungsplans dann der Bebauungsplan zu erstellen ist, lautet die dann die spannende Frage, ob in diesem Fall nicht eine Sozialquote von 50% durchgesetzt werden kann.

Die Dringlichkeit des Mangels an preisgünstigen Wohnungen und die Endlichkeit der zur Verfügung stehenden Flächen erfordern deutlich mehr Konsequenz im Handeln!

Thomas Trüper, Altstadtrat DIE LINKE und LI.PAR.Tie.

Blick über die Baufelder 4 und 5 auf Turley. Im mittleren Gebäude „Sullivan“ hat die Tom Bock Group ihr Büro.

Das haut dem Fass den Boden aus: Tom Bock Group realisiert sechsfachen Spekulationsgewinn innerhalb von 3 Jahren und bleibt mit einem Anteil, der etwa dem ursprünglichen Kaufpreis entspricht (15%) im Geschäft, d.h. in der neu gegründeten Investmentgesellschaft. Neuer Player sind lt. Mannheimer Morgen von heute unbekannte Investoren, die von den Hamburger Projektentwicklern Fortoon und Qcoon vertreten werden. Fortoon beruft sich auf seiner Website auf die „Anbindung an ein großes deutsches Family Office“, auf Familien also, die nicht so recht wissen, wohin mit ihrem vielen Geld.

Was geht hier ab? Es ist ein Vorgang, der wieder einmal belegt: Das Privateigentum an Grund und Boden, die Degradation von für die Stadtgesellschaft wichtigen und wertvollen Grundstücken zu Handelsware unter Monopolbedingen (denn jedes Grundstück ist einzigartig) – all dies ist schlicht asozial. Wir wachen also morgens auf und lesen in der Zeitung: Der freigelassene oder besser noch nie eingefangene Kapitalismus hat mal wieder zugeschlagen.

Die spontane Wut richtet sich natürlich gegen „die Stadt“, ihre Tochter MWSP und „den Gemeinderat“, der dies alles so zulässt. Es ist an dieser Stelle jedoch wichtig, genau hinzuschauen und Ross und Reiter zu benennen, die solch einen Skandal ermöglichen, ja fast erzwingen, und wen man dafür politisch abstrafen sollte (z.B. bei der nächsten Kommunalwahl, aber natürlich auch bei der Europawahl; und auch der Bundestag wird mal wieder neu gewählt). Man kommt bei dieser Betrachtungsweise schnell zum Ziel, wenn man sich einmal vorstellt, …

Die Spekulationsbombe auf Turley ist geplatzt. Aus 6 wurden 36 Millionen Euro. Alles was dafür getan werden musste: 3 Jahre lang warten und etwas Sand umgraben.

… wie der Hase hätte richtig laufen sollen:

2007: Die US-Streitkräfte räumen als erste größere Liegenschaft Turley-Barracks. Damit haben sie ausnahmsweise Gutes getan.
2007: Die Stadt Mannheim bekommt das auf ihrer Gemarkung liegende Gelände von der Bundesrepublik Deutschland zurückübertragen (nicht verkauft!), militärische Nutzung ist nicht mehr.
2007ff: Der Gemeinderat beschließt unter Beteiligung der Bürgerinnen und Bürger: Das Gelände wird städtebaulich in hoher Qualität entwickelt, bleibt öffentliches Eigentum und wird dient dem Gemeinnutzen: Es wird ein Bebauungsplan verabschiedet, gemeinnützige Wohnungsbauträger bekommen einen Teil der Grundstücke, um auf Basis von Erbbaurechten bezahlbare Wohnungen für „breite Schichten“ der Gesellschaft zu errichten (bzw. überlassene Bestandsgebäude unter Einhaltung des Denkmalschutzes entsprechend umzubauen du zu sanieren). Oder die Stadt Mannheim tritt selbst auf Bauherrin auf. Es wird auch nicht störendes Gewerbe angesiedelt sowie eine Vielzahl von Wohlfahrtseinrichtungen. Auch ein paar Häuser für einkommensstarkes Personal aus Wirtschaft und Wissenschaft haben dann Platz und bringen etwas Geld.
2010ff: Alle sind glücklich und zufrieden und immer mehr Menschen ziehen auf Turley ein und mittendrin steht ein Casino als Bürger*innenhaus mit Gastronomie und preisgünstig zu mietenden Räumen.

Tatsächlich geht die Geschichte so:

In der ehemaligen Kapelle der Kaserne aus dem 19. Jahrhundert richtete sich die Tom Bock Group ein. Mittlerweile ist das Büro ins benachbarte Gebäude „Sullivan“ umgezogen.

2007: Die US-Streitkräfte räumen als erste größere Liegenschaft Turley-Barracks.
2007: Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BIMA) wird die neue Eigentümerin. Sie wurde von der Rot-grünen Bundesregierung 2005 gegründet, um Bundesliegenschaften „möglichst wirtschaftlich verwalten, verwerten und auch veräußern“ (wikipedia).
2008: Der Mannheimer Gemeinderat erlässt mit seiner rechten Mehrheit am 24.06.2008 eine Änderung der Hauptsatzung: „Der Haushaltsplan und die Finanzplanung enthalten keine Nettoneuverschuldung“.
2010: Die BIMA findet einen privaten Investor, der jedoch das notwendige Kapital nicht aufbringen kann. Der Verkauf scheitert.
2012: Die Stadt Mannheim gründet zum Erwerb von Turley und (fast) aller anderen freiwerdenden US-Konversionsflächen die MWS Projektentwicklungsgesellschaft mbH. Sie selber ist aufgrund der Hauptsatzung (s. 2008) nicht dazu in der Lage. Turley kosten die MWSP inkl. Abriss- und Erschließungsmaßnahmen 22 Mio. EUR. „Wir gehen davon aus, dass es der MWSP gelingt, die Entwicklung des Geländes ohne städtischen Zuschuss zu realisieren“, sagt OB Peter Kurz.
2012: Als „Anker-Investor“ wird der Frankfurter Investor und Architekt Tom Bock gefunden. Er kauft den Hauptteil der denkmalgeschützten Bestandsgebäude und errichtet einige neue gewerbliche Gebäude. Rasche Vermarktung weiterer Baufelder zu „Marktpreisen“ durch die MWSP.
2012 – April 2016: Erarbeitung des Bebaungsplans für Turley. Der Einfluss der Stadt wird über den Bebauungsplan (z.B. Verkehrskonzept) ausgeübt und ggf. über städtebauliche Verträge. Dies gilt auch z.B. für Franklin. Solche Vertragsvereinbarungen mit den Investoren sind jedoch in keiner Weise juristisch abgesichert, insbesondere nicht bei Weiterverkauf.
2013: Planungswettbewerb für Baufeld 5.
2015: Tom Bock Group kauft Baufelder 4 und 5 lt. MM für 6 Mio. Euro. Damit geht es in sein Privateigentum über.
2017: Ende der erneuten Bebauungsplan-Auslage für Änderungen bezüglich Baufelder 4 und 5. Verabschiedung 25.07.2017
2017: Am 27.06. verabschiedet der GR das „12-Punkte-Programm“ mit der 30-%-Sozialquote.
2018: Tom Bock verkauft die Baufelder 4 und 5 lt. MM für 36 Mio. Euro an einen Privateigentümer.

Folgen

Man kann sich ausmalen, zu welchen Preisen die auf Baufeld 4 (immer noch?) geplanten Wohnungen, wenn sie denn mal fertig werden, auf den Markt kommen. Das Baurecht besteht und mit den neuen Eigentümern kann die Stadt keinerlei weitere Regelungen erzwingen.

Erst im 12-Punkte-Programm wurde (auf Initiative der LINKEN) festgelegt, dass sozialrelevante Kaufbedingungen (z.B. Erfüllung der Quote) im Grundbuch auch für alle weiteren Eigentümer / Rechtsnachfolger gelten. Bezogen auf Baufeld 4 (Wohnen) gab es aber solche Vereinbarungen von vornherein nicht.

Man wird auch auf Franklin (ebenfalls vor dem 12-Punkteprogramm ausgeschrieben) ein Auge auf eventuelle spekulative Grundstücksgeschäfte haben müssen. Es kann nicht sein, dass die Stadt Mannheim die Konversionsgelände über ihre MWSP veredelt und Private Grundstückshändler die Wertsteigerung für sich einsacken.

Die Durchsetzung der „sozialen Bodennutzung“ wird immer dringender. DIE LINKE hat hierzu schon verschiedene Anträge in den Gemeinderat eingebracht. Es kommt auf die richtigen Mehrheiten an, die einen anderen Umgang mit öffentlichem Eigentum ermöglichen!

Was tun?

Auch Privatinvestoren sind manchmal nicht unempfindlich, was ihren Ruf betrifft. Auf dem Baufeld 4 sollte einmal – so hörte man es aus Kreisen von Tom Bock – „preisgünstiges Wohnen“ realisiert werden. Diese Erwartung besteht weiterhin. Die MWSP kann diese Erwartungen rechtlich zwar nicht durchsetzen. Wenn die Empörung über das Spekulationsgeschehen jedoch laut genug ist, kann man sie am Ende auch in Hamburg hören.

(Text: ttr | Bilder: cki)

Baugemeinschaften wie das Mietshäusersyndikat, Genossenschaften und die GBG können damit rechnen, auf Hammonds das Baufeld als 2 günstiges Bauland bzw. Bestandsgebäude zu bekommen, um im Geschoßwohnungsbau durch Sanierung oder Neubau preisgünstige Wohnungen für bis zu 500 Menschen zu erstellen.

Der Gemeinderat hatte in seiner letzten Sitzung vor Weihnachten einer Verwaltungsvorlage zugestimmt, der zufolge die Stadt bzw. eine ihrer Töchter GBG oder MWSP das Baufeld 2 von der BIMA (Grundstücksverwalterin der Bundesregierung) erwerben soll. Dies soll zu den neuerdings für diese Zwecke verminderten Preisen erfolgen. Damit ist eine wichtige Voraussetzung für preisgünstiges Bauen gegeben.

Die Verwaltungsvorlage war die Reaktion auf drei im Wesentlichen gleichlautende Anträge der SPD, der Grünen und der LINKEN. DIE LINKE hatte bereits vor zwei Jahren gefordert, die Stadt solle Grundstücke für preisgünstigen Mietwohnungsbau erwerben (A225/2016). Insofern ist dies nun eine erste Umsetzung dieses Vorschlags.

(Thomas Trüper, Stadtrat DIE LINKE)

Auftaktdemo am Universitätsplatz

Das zivilgesellschaftliche Wohnraumbündnis Heidelberg rief heute zu einer Auftaktkundgebung auf, zu der trotz schlechtem Wetter rund 60 Teilnehmer*innen kamen. Die Redner*innen der Kundgebung zeichneten mit lebensnahen Beispielen ein Bild der Situation auf dem Wohnungsmarkt. Die erschwinglichen Mieten sind längst nicht mehr im stadtnahen Bereich zu finden. Das zwingt vielen erschwerte Wege zu Arbeit oder Studium auf, was die alltäglichen Ausgaben weiter erhöht. Eine Bedarfsermittlung beim Bafög, welche sich nach Mieten orientiert zum Beispiel, mit einer Mietpauschale von 250 € erscheint vielen Studenten wie Hohn. Dadurch entsteht oft die zwingende Notwendigkeit eines Nebenjobs, dieser kostet Zeit und die unrealistischen Regelstudienzeiten sind so kaum zu halten. Das Bafög wird nur innerhalb dieser ausgezahlt. Lange Bearbeitungszeiten sorgen für Unsicherheit auf Mieter- wie auch Vermieterseite. Auf Dauer leidet darunter auch das Sozialleben, für Dinge die den Alltag aufwerten fehlt die Zeit, auch Engagement ist so kaum möglich.

Bei der Wohnungssuche selbst lauern weitere Hürden. Das beginnt allein beim Namen. Klingt dieser beispielsweise arabisch oder türkisch ist das für viele Berwerber*innen um eine Wohnung bereits ein k.o. Kriterium. Das setzt sich leider auch bei Wohnungssuchenden mit Behinderungen fort, den besonderen Bedarf einer Wohnung für Rollstuhlfahrer z.B., ebenerdig, mit Türen und Räumen die groß genug dimensioniert sind um sich im Rollstuhl gut bewegen zu können, dazu ein Bad das barrierefrei gestaltet ist findet man eher im Bereich von Neubauten. Auch das ist für viele unbezahlbar. Die Heidelberger Bahnstadt ist Ausdruck dieser Problematik, hier wurde am Bedarf vieler vorbei gebaut. Investoren tun ihr Übriges dazu.

„Je mehr Wohnungsnot, desto mehr unseriöse Angebote“

Auch unseriöse Machenschaften von Vermietern Frauen gegenüber sind keine Seltenheit, finden in der öffentlichen Wahrnehmung aber nur selten Platz, nur wenige Fälle sind bekannt. Da werden unverhohlen sexuelle „Dienste“ für die Vergabe einer Wohnung gefordert oder für ebensolche ein Mietrabatt gewährt. Der Ideenreichtum mancher Vermieter ist da seltsam groß. Das alles findet wohl wissend um die Not eine Wohnung günstig, zeitnah oder überhaupt zu findet, statt. Eine „Machtposition“ in der Marktlage wird da versucht ohne Hemmungen auszunutzen, das ist unangenehm, übergriffig und verwerflich.

Alleinerziehende klar im Nachteil

Prekär stellt sich oft die Lage von Alleinerziehenden dar, 91 % aller Alleinerziehenden sind Frauen, 80 % von ihnen wohnen zur Miete, nur etwa die Hälfte der Alleinerziehenden kann ihren Lebensunterhalt mit eigenem Einkommen bestreiten ohne auf Sozialleistungen angewiesen zu sein. Alleinerziehende Mütter sind doppelt so häufig von Armut betroffen als der Rest der Bevölkerung und das Armutsrisiko steigt mit der Anzahl der Kinder, staatliche Leistungen wie Elterngeld, Wohngeld und Unterhaltsvorschuss unterstützen zwar, bieten aber kaum Aussicht auf die Gestaltung eines komfortablen Lebens, geschweige denn die Aussicht auf bezahlbaren Wohnraum in einer Stadt wie Heidelberg. Schließlich können auch Sorgerechtsfragen einer alleinerziehenden Mutter bei einem Wohnungswechsel in ein erschwingliches Preisniveau Steine in den Weg legen. Es besteht dringender Verbesserungsbedarf an der Gesetzeslage.

Auch Umweltaspekte wurden angesprochen, es gäbe weitaus weniger Pendlerverkehr auf den Straßen wenn ein Wohnen in der Stadt erschwinglicher wäre. Der öffentliche Personennahverkehr muss attraktiver und erschwinglicher werden.

Das alles zeichnet ein detailliertes Bild der Lage und rechtfertigt die Forderungen des Bündnisses an dem sich der SDS, Linksjugend, Mieterverein, Collegium Academicum und andere beteiligen. Die Politik muss ein Bewusstsein entwickeln wie vielfältig Notlagen auf dem Wohnungsmarkt sind, Benachteiligungen für Menschen mit Behinderungen oder ausländischen Namen müssen bekämpft werden. Anbindungen von umliegenden Gemeinden an Heidelberg müssen besser werden. Langfristig kostenfreier ÖPNV, die Mietpauschale im Bafög muss gerecht angepasst werden, das Antragsverfahren muss unkomplizierter werden.

Für Studierende müssen Wohnheimplätze geschaffen werden, auch durch den Ankauf von Gebäuden durch die Studierendenwerke, Bund und Länder müssen das fördern. Es muss mehr als nur die von der Stadt Heidelberg veranschlagte Hälfte der Patrick Henry Village für Wohnraum zur Verfügung gestellt werden. Die Privatisierung von Wohnungsbau soll reduziert werden, der Staat muss mehr Verantwortung übernehmen, auch um den Mietspiegel zu drücken. Hierzu ist eine funktionierende Mietpreisbremse nötig, die Marktbeherrschende Stellung von Mietriesen wie Vonovia muss gebremst werden.

Im Hinblick auf anstehende Kommunalwahlen gibt es für die Stadtpolitik in Heidelberg einiges zu tun, wenn OB Würzner mehr tun möchte als rote Bänder in (zu) teuren Neustadtteilen zu durchschneiden – hier findet er hoffentlich ausreichend Inspiration.

(Text & Bilder: Daniel Kubirski)

Tor zur Neckarstadt: Der Alte Messplatz

In Kreisen der Mannheimer Stadtpolitik scheint sich die, auf den US-Ökonomen und Städteforscher Richard Florida zurückgehende Position großer Beliebtheit zu erfreuen, dass man mit Hilfe der Kreativbranche drängende soziale Probleme lösen kann. Gilt ein Viertel als problematisch und ist die Kriminalitätsrate hoch, baut man erst mal ein Kreativwirtschaftszentrum und hofft darauf, dass durch den anschließenden Austausch der Bevölkerung, auch die sozialen Probleme verschwinden, und die viel beschworene Lebensqualität steigt. Erste Beispiele für diese Strategie der Stadtpolitik waren Popakademie und Musikpark im Jungbusch, zu welchen sich 2015 das C-Hub gesellte. Konrad Hummel, Stadtentwicklungsberater des Oberbürgermeisters in Mannheim, brachte die Strategie der Stadtpolitik letztes Jahr in einem Interview mit dem SWR folgendermaßen auf den Punkt:

„Es ist so, dass der Jungbusch eine sehr langfristige Planung hat, die noch aus dem Mannheimer Stadtjubiläum 2007 stammt, als die Stadt hoffte, dort eine Kulturmeile und ein Hafenviertel zu entwickeln und aus dem völlig heruntergekommenen Jungbusch, der etwa zwischen 2005 und 2007 DAS Rotlicht-Kriminalitäts-Drogenviertel der Stadt war, etwas Kreatives zu machen. Da ist viel gelungen.“
(Konrad Hummel, Quelle: https://www.swr.de/swr4/bw/programm/konrad-hummel/-/id=258008/did=18711302/nid=258008/112b2io/index.html)

In einem, wie man annehmen muss, auch überregional viel beachteten Gastbeitrag für die Wochenzeitung Die Zeit zum Thema Neckarstadt-West, in welchem er als engagierter Beobachter auftritt, und nicht als der aktive Gestalter von Stadtpolitik, der er ist, zeichnet Hummel ein überaus düsteres Bild vom Stadtteil. Nur ein Punkt entlockt ihm eine freudige Bemerkung:

„Immerhin hat es zuletzt einige Kreative hierher gezogen, und mit ihnen kamen alternative Cafés und Kulturkioske, Vintageläden und sogar ein Eckchen, an dem jemand ein paar Pflanzen gesetzt hat.“
(Konrad Hummel, Quelle: https://www.zeit.de/2018/30/stadtentwicklung-vielfalt-zukunft-probleme)

Er hätte hinzufügen müssen, dass, genau wie im Fall des Jungbusch, die gesteigerte Präsenz der Kreativbranche im Viertel maßgeblich von der Stadt gefördert wurde, wiederum mit dem Ziel ein „Problemviertel“ zu befrieden, und gleichzeitig die für das Image der Stadt so wichtige Kreativwirtschaft weiter zu stärken.

Stadtentwicklung in der Neckarstadt-West

Im Dämmerlicht: der Fluss trennt die Neckarstadt von Innenstadt und Jungbusch, bisher zudem auch das Mietpreisniveau – zumindest in West

Schon 2012 wurde in der Mittelstraße das Kreativwirtschaftszentrum Altes Volksbad Creative Buisness mit Geldern der EU, des Landes, sowie der Stadt Mannheim selbst gegründet. Zu dieser Zeit war es als Zentrum der Kreativbranche noch weitgehend isoliert in der Neckarstadt-West. 2018 hat sich aber der Stadtplan, wie Hummel richtig bemerkt, mit vielen weiteren relevanten Punkten für die Kreativenbranche gefüllt. Bei dem „Kulturkiosk“, der für Hummel einen Hoffnungsschimmer in der sonst vollkommenen Misere der Neckarstadt darstellt, handelt es sich natürlich um den „KIOSK Zwischenraum“, der 2014 das erste Mal – damals nur vorübergehend – an der Stelle eines normalen Kiosks, auf dem Neumarkt aufgemacht hat, und der seit 2017 dauerhaft geöffnet hat und die Nachbarschaft auch zu später Stunde noch mit Acoustic-Pop und Minimal-Techno beglückt. Der Vintageladen, der in Hummels Beitrag genannt wird, dürfte das Langer sein, ein Geschäft, das zu sporadischen Öffnungszeiten Kaffee und gebrauchte Markenkleidung zu hohen Preisen anbietet. Dazu kommt auf halben Weg zum Neumarkt, auf der Mittelstraße gelegen, das Café Klokke, das das Konzept des Cafés im Sinne der Kreativbranche auf den Kopf stellen will, und sich als zweites Wohnzimmer seiner Kunden inszeniert, inklusive Yoga-Workshops und Häkel-Kurse.

Das MARCHIVUM – zum Zeitpunkt der Aufnahme wurde noch gebaut – soll ganz im Westen der Neckarstadt für Aufwertung sorgen

Der nordwestliche Teil der Neckarstadt, in welcher mit der Lupinenstraße das Rotlichtmilieu so stark verwurzelt ist, dass eine Aufwertung in nächster Zukunft, wenn nicht unmöglich, so doch deutlich erschwert ist, entzieht sich zunächst der Strategie der Stadt. Jedoch wird die Achse Alter Messplatz – Neumarkt im Westen durch das kürzlich eröffnete Marchivum abgeschlossenen. Denn das Marchivum soll mehr sein als das ansprechende neue Heim des Stadtarchivs. Wenn es nach den Plänen der Stadtentwicklung geht, wird auch dieser neue Spot zu einer Keimzelle allgemeiner Aufwertung via Krativbranche. In der Festschrift zur Eröffnung des Marchivum heißt es dazu:

„Um die Situation unter der Jungbuschbrücke aufzuwerten und auch um eine verbesserte Sicherheitslage durch Belebung der stadträumlichen Situation zu erzielen, wurden schon verschiedene weiterführende Konzeptvorschläge erarbeitet. Zum Beispiel eine Gastronomieansiedlung unter der Brücke, kombiniert mit alternativen Nutzungen wie Musikproberäumen oder CoWorkingspaces oder eine Sportnutzung am Neckarufer in regengeschützter Lage unter der Brücke.“
(Festschrift MARCHIVUM, S. 40-41, Quelle: https://www.marchivum.de/sites/default/files/2018-03/Festschrift_MARCHIVUM_%20Mannheims%20neuer%20Geschichtsort.pdf)

Kreativwirtschaft statt Sozialpolitik?

Festival „Haltestelle Fortschritt“ am Alten Messplatz mit starker Beteiligung der Kreativwirtschaftsszene

In der Vorstellung, die Probleme eines Stadtteils könnten durch den Einzug Kreativer gelöst werden, spiegelt sich ein grundlegend neoliberales Politikverständnis, in welchem Unternehmen, genauer, junge und innovative „Start-Ups“, durch die heilsame Wirkung des freien Wettbewerbs, per Zauberhand Probleme lösen, für welche früher noch uncoole, verstaubte, ganz klassische Sozialpolitik zuständig war.

Wie aber stehen die Kreativen selbst zu diesem Thema? Vor kurzem habe ich in einem Beitrag für den Neckarstadtblog von einer Veranstaltung im Rahmen des Festivals „Haltestelle Fortschritt“ am Alten Messplatz berichtet. Das Festival hatte die voranschreitende Gentrifizierung in Mannheim zum Thema und ich habe in diesem Zusammenhang beanstandet, dass die Veranstalter, als im Jungbusch tätige Kreative, jegliche kritische Selbstreflexion hinsichtlich ihrer eigenen Rolle im Rahmen dieser Prozesse haben vermissen lassen. Mein Beitrag wurde von den Veranstaltern zwar mit freundlichem Interesse aufgenommen, jedoch verfestigte sich der Eindruck mangelnden Problembewusstseins im Verlauf der Veranstaltung, wurde hier doch im Rahmen eines Symposiums zur Zukunft der Mannheimer Wohnpolitik Oberbürgermeister Peter Kurz zur Diskussion mit Marcel Hauptenbuchner, dem Geschäftsführer der Immobilienfirma Hildebrandt&Hees eingeladen – einer Firma die für ihr aggressiv-rücksichtsloses Vorgehen auf dem Wohnungsmarkt in Jungbusch und Neckarstadt berüchtigt ist. Anstatt die unverhältnismäßige Machtfülle einer Firma wie Hildebrandt&Hees auf dem Mannheimer Wohnungsmarkt klar anzuprangern, wie es für eine gentrifizierungskritische Veranstaltung, die diese Bezeichnung verdient, unerlässlich wäre, wurde Hauptenbuchner gratis PR gewährt: er durfte, das Podium mit dem Oberbürgermeister teilend, das agieren seiner Firma zum „sozialen Investment“ verklären.

Gentrifizierungskritische Visualisierung an der „Haltestelle Fortschritt“. Wieviel kostet der Quadratmeter Wohnraum zur Miete in unterschiedlichen Städten?

Das mangelnde Problembewusstsein innerhalb der Kreativbranche, hinsichtlich ihrer eigenen Rolle im erweiterten Kontext der Stadtentwicklung ist jedoch kein punktuelles Problem, sondern struktureller Natur. Die Kreativen, ausgebildet dazu, sich selbst und ihre Produkte zu vermarkten, scheinen gar nicht anders zu können, als die Sprache der Aufwertung zu sprechen, welche immer auch eine Sprache der Ausgrenzung ist. Ein gutes Beispiel für diesen letzten Punkt ist die Veranstaltung „GO WEST“, die am 28.07. zum zweiten Mal in der Neckarstadt-West stattfand. Das selbsternannte „Nachbarschaftsfest“ wurde von Altes Volksbad Creative Buisness ausgerichtet, und unter den 17 teilnehmenden Lokalitäten stammt der überwiegende Teil aus dem Kontext der Kreativbranche, womit das Konzept des Stadtteilfestes zum Vehikel für die Vermarktung der neuen, kreativen Neckarstadt-West instrumentalisiert wurde. Ein auf Facebook kursierendes Werbe-Video, das beim letztjährigen GO WEST entstand, bringt mit seiner polierten Wohlfühl-Ästhetik, sehr genau auf den Punkt, wie die Kreativen sich und ihre positive Wirkung auf den Stadtteil gerne sehen.

(Videoclip „Impressionen vom letzten Go West Nachbarschaftsfest“, Quelle: Facebookseite GO WEST)

Betreibt man, wie man es in Mannheim tut, Sozialpolitik auf dem Umweg der Gentrifizierung, gewinnt man zusätzlich den Vorteil, dass kritische Stimmen sich leicht diskreditieren lassen. Wer etwas gegen den Einzug der Kreativbranche, welcher die Investoren auf Schritt und Tritt folgen, einwendet, der wendet zugleich etwas gegen die Verbesserung der Lebensumstände in den fraglichen Vierteln ein. Dass für den Erhalt bezahlbaren Wohnraums und gleicher Chancen für Angehörige aller Schichten auf dem Wohnungsmarkt ganz andere Weichen gestellt werden müssen, als die Förderung der Kreativbranche, gerät dabei leicht in den Hintergrund. Ist „Durchmischung“ der Bevölkerung (sprich Austausch eines bestimmten Anteils von Armen durch Kreative und – anschließend daran – wohlhabende Bevölkerungsschichten) erst einmal als standardisierter modus operandi der Sozialpolitik durchgesetzt, schwindet schnell das Bewusstsein für mögliche Alternativen. Schenkt man Peter Kurz glauben, der in einem Vortrag für die Veranstaltungsreihe TEDx 2017 davon sprach, dass Politik auf Stadtebene in naher Zukunft zur entscheidenden Domäne des politischen Handelns überhaupt wird, ist es nicht weiter Verwunderlich, dass auch hier die Logik der Alternativlosigkeit Einzug hält, die auf globaler Ebene schon so lange als unanfechtbar gilt.

(Patrick Kokoszynski)