Der neue qualifizierte Mannheimer Mietspiegel für die Jahre 2023 und 2024 wird mit zwei Monaten Verspätung am 7. Februar vom Gemeinderat voraussichtlich einstimmig „anerkannt“ und wird damit rechtswirksam.

Erstmals seit den 90er Jahren beträgt die Steigerungsrate pro Jahr unter 1%, nämlich 0,7%. Lag die durchschnittliche Miete für 2021/22 bei 8,37 EUR/m², beträgt sie für 2023/24  „nur“ 8,48 EUR/m². Die beiden vorangegangenen Mietspiegel wiesen Steigerungsraten für je zwei Jahre von 9,4 und 8,6% aus.

Quelle: Stadt Mannheim, Präsentation zum Mietspiegel 2021/22 im Ausschuss für Umwelt und Technik am 3.12.2020. Für 2022 wären 1,3% zu ergänzen.

Weiterhin viel zu hohes Niveau

Selbstverständlich handelt es sich bei den Mietspiegel-Mieten nur um die Netto-Kaltmiete. Das große Problem in den kommenden beiden Jahren werden mehr denn je die Betriebs- oder Nebenkosten sein, für die man bisher grob 30% der Kaltmiete rechnen musste.

Zu behaupten, dass die Durchschnittsmiete auf „nur“ 8,48 EUR/m² steigt, ist absolut gesehen natürlich fast schon zynisch. Denn die auf diesem Niveau zusammenkommende Miete für z.B. eine 85-m²-Wohnung führt zu einer Warmmiete von um die 1.000 EUR, die vom Nettoeinkommen zu bezahlen ist. Für sehr viele Mieter:innen bis „in die Mitte der Gesellschaft“ sind das deutlich mehr als die 30%, die als Mietbelastung allgemein noch für vertretbar gehalten werden.

Von der Höhe der Durchschnittmiete je m² sind die Bewohner:innen kleiner Wohnungen besonders betroffen. 51% aller Mannheimer Haushalte sind Single-Haushalte.

Am teuersten sind Appartements und Kleinwohnungen bis 30 m². Bei ihnen liegen auch die höchsten Mietsteigerungsraten. Die tatsächliche Miete je m² wird in den seltensten Fälle so wie in dieser -Tabelle anfallen. Der Mannheimer Mietspiegel weist seit 2016 ein System von Zu- und Abschlägen auf, um die geforderten Mieten den unterschiedlichen Wohnungsqualitäten wie Baujahr, Lage und Ausstattung korrekt und wiederholbar zuordnen zu können. Die Abschläge können bis zu 25% für Einfachstwohnungen in ungünstiger Lage betragen, die Zuschläge für Neubauwohnungen in bester Lage und mit bester Ausstattung können bis zu 86% ausmachen.

Seit 2009 sind in Mannheim die maximalen Miethöhen für Sozialwohnungen an die Mietspiegelwerte gebunden. Sie dürfen höchstens 90% dieser Werte erreichen. Insofern ist das Ergebnis der Mietspiegelfortschreibung auch für Inhaber von Sozialwohnungen eine gute Botschaft.

Mögliche Gründe für den Rückgang der Mietpreissteigerung

Die Frage erhebt sich, warum nach der lebhaften Mietpreisentwicklung der letzten Jahrzehnte plötzlich ein regelrechter Absturz der Steigerungsrate zu verzeichnen ist:

Hierfür können einige Faktoren zusammenwirken, die hier kurz erörtert werden sollen, die allerdings durchaus spekulativen Charakter haben:

• Die durchschnittlichen Mietpreise sind im Gegensatz zu den älteren Mietspiegeln vor 2016 reine Basispreise, die nur nach Wohnungsfläche unterschieden werden. Früher waren Baujahr und Ausstattung in die Durchschnittsbildung einbezogen. Das heißt konkret: Die inzwischen vielen teuren Neubauwohnungen, die in der Stichprobensammlung entsprechend häufig auftauchen müssen, gehen nur mit ihrem Basiswert in die Durchschnittsbildung ein. Der 20%-Aufschlag für Neubauten fließt hier nicht ein.
• Der neue Mietspiegel ist eine Fortschreibung des vorangegangenen. Es wurden dafür weniger Daten erhoben als bei einer vollkommen neuen Ermittlung, die nur alle vier Jahre fällig ist. Die Systematik und die Werte der Zu- und Abschläge wurde nicht verändert. Das ist insbesondere bei der Ermittlung von ortsüblichen Vergleichsmieten bei Neubauten sicherlich preisdämpfend.
• Die 30%-Sozialquote, die inzwischen aufgrund des 12-Punkteprogramms für preisgünstige Mieten bei vielen Neubauten greift, findet nur teilweise Eingang. Denn bei der Erhebung der statistischen Daten zur Feststellung der örtlichen Vergleichsmiete dürfen nur Mieten herangezogen werden, die unter Bedingungen des „freien Marktes“ zustande kommen: „Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist“, heißt es dazu in § 558 (2) BGB. Dazu gehören auf jeden Fall Wohnungen, die aus Mitteln des Landeswohnraumförderungsprogramms gefördert sind. Auch Grundstückspreisnachlässe durch Übererfüllung der 30%-Quote sind eine solche Förderzusage.
• Eine Auswirkung hat mit Sicherheit die Mietpreisbremse für Kommunen mit „angespannter Wohnungsmarktlage“, zu denen Mannheim seit 2020 gehört.
• Der Marktanteil der GBG-Wohnungen von um die 10% bei den auswertbaren Mieten (also ohne Sozialmieten) wirkt sich deutlich preisdämpfend aus – sehr zum Missfallen des Haus- und Grundstückseigentümerverbandes, der in Mannheim mit einer Klage gegen die Einbeziehung der frei finanzierten GBG-Wohnungen in die Datenbasis des Mietspiegels vor Gericht gescheitert ist.
• Nicht auszuschließen ist, dass die zwei Corona-Jahre ebenfalls einen mietpreisdämpfenden Einfluss hatten. Denn viele Vermietende hatten die Thematik von Stundungs- und Nachlassvereinbarungen wegen mangelnder Zahlungsfähigkeit ihrer Mietenden. In dieser Phase, die immerhin ein Drittel des Betrachtungszeitraums von 6 Jahren ausmacht, dürfte das Thema Mieterhöhung oftmals nicht auf der Tagesordnung gestanden haben. Schlimme Ausnahmen bestätigen die Regel.

Ausblick auf die Mietpreispolitik der GBG

Die GBG legt aufgrund ihres öffentlichen sozialen Auftrags Wert auf den Abstand ihrer Durchschnittsmiete zum Mietspiegel-Durchschnitt. In der Tat hat sich dieser Abstand in den letzten Jahren vergrößert. Lt. Geschäftsbericht der GBG für das Jahr 2021 betrug die Durchschnittsmiete 6,99 EUR/m², die Mietspiegel-Durchschnittsmiete 8,37 EUR je m².
Die Erhöhung gegenüber dem Vorjahr betrug bei der GBG 3,1%. Für das Jahr 2023 muss die GBG unter der jetzigen Erhöhung des Mietspiegels von 1,3% auf 2 Jahre bleiben, um ihrer Aufgabe als soziales Wohnungsunternehmen der Stadt Mannheim gerecht zu werden. Die Preissteigerungen, die auch vor der GBG nicht Halt machen, sind das Eine, die Überschüsse aus dem Vermietungsgeschäft das Andere, was hier zu berücksichtigen ist.

Thomas Trüper

Anonymer Aushang am ehemaligen Kiosk Schafweide. Neben dem SWR-Gebäude dort (kleiner Schlenker gegen die Öffentlich-Rechtlichen) ist natürlich auch die Wohnbebauung gemeint. Dieser urbane Konflikt zwischen Bauen und Freiräumen ist auch im Gemeinderat zwischen Grün-Rot-Rot auszutragen. (Bild: KIM)

Es knistert ein bisschen im Gebälk der grün-rot-roten Mehrheit im Mannheimer Gemeinderat, insbesondere, wenn es um die Wohnungspolitik geht. Davon zeugen der Beitrag von Isabel Cademartori, (stellvertretende Kreisvorsitzende der SPD in Mannheim, Stadträtin und – nicht zu vergessen – Direktkandidatin der SPD zur Bundestagswahl) und die Entgegnung des offensichtlich ambitionierten Grünen Bezirksbeirates aus dem Lindenhof, Patric Liebscher. Möglicherweise liegt es daran, dass ein bisschen Wahlkampf ist. Und nicht etwa nur für den Bundestag, sondern auch schon für die 2023 anstehende OB-Wahl, worauf schon heute Partic Liebscher hinweist.
Aber man darf das Knirschen nicht banalisieren. Es geht auch um viele sachliche Probleme der wirklich komplexen Wohnungspolitik, die es allerdings verdienen würden, in Ruhe und sachlich und lösungsorientiert erörtert zu werden. Nachdem nun eine SPD- und eine Grünen- Stimme beim Kommunalinfo eingegangen sind, soll eine Stimme aus der LINKEN nicht fehlen.

Isabel Cademartori beschwert sich in ihrem Beitrag über eine grüne Blockadepolitik gegenüber jedem Wohnungsneubau-Projekt außerhalb der Konversionsflächen. Tatsächlich halten diese grünen Vorbehalte gegen das „Zubetonieren“ schon ziemlich lange an, nur wurden solche Neubauprojekte bisher nicht zum Scheitern gebracht durch Enthaltungen oder durch Gegenstimmen nur dann, wenn z.B. das konservative Lager mehrheitlich zustimmte. Oft gab es ja auch als Kompromiss Verbesserungen der ökologischen Standards Es ging um das Wie statt um das Ob.

1. Bauen oder nicht? Richtig bauen!

Der Grundvorwurf von Isabel Cademartori, die Grünen redeten viel über preisgünstiges Wohnen, aber wo dann als eine Voraussetzung dafür gebaut werden solle, seien sie dagegen – dieser Vorwurf ist nicht von der Hand zu weisen. Hier liegt ein urbaner Grundkonflikt: Es wird kein einziges Bauprojekt in Mannheim geben, welches das Mikroklima verbessert und zu weniger Bodenversiegelung als ohne das Bauen führt. Im Gegenteil müsste man – bei Absolutsetzung stadtklimatischer Grundsätze – sogar noch möglichst viele Gebäude rückbauen – nur so kann mehr Luft in die sommerlich glühende City fließen.  Ein Grundkonflikt, der nur durch höchste Anstrengungen in puncto ökologisches Bauen entschärft werden kann. Und hier ist noch viel Luft nach oben. Hier ist vor allem ein großer Bedarf, die Erkenntnisse und Erfahrungen von – oft widerspenstigen, aber kreativen – Pionierprojekten aufzugreifen und umzusetzen. Beispielsweise Holz(hybrid)bau, Fassadengrün, Vermeidung motorisierter Individualmobilität, dezentrale Energieerzeugung etc.pp. Viele solcher Techniken müssen am Ende nicht zu teureren Warmmieten führen. Hier wäre der Innovationsdurst z.B. auch einer GBG durchaus steigerungsfähig Richtung Pilotin und Pionierin. Bevor man sich in diesem Themenbereich Pauschalsentenzen und –urteile um die Ohren haut, wäre fachlicher Diskurs und Öffnung für Innovation wichtig im gemeinsamen Bestreben: Preisgünstig UND ökologisch.
Den urbanen Grundkonflikt zu umschiffen, indem man dem „konservativen Mantra: Bauen, bauen, bauen“ ein Mantra: „Nicht bauen, nicht bauen, nicht bauen“ entgegensetzt, ansonsten Vergangenheitsschelte betreibt, schafft dagegen keinen dringend benötigten zusätzlichen leistbaren Wohnraum herbei.

2. 12-Punkteprogramm ein wichtiger Paradigmenwechsel. Ausbauen!

Es stimmt, dass die Stadtspitze mit Unterstützung der SPD (und ohne Widerstand der Grünen) bis 2017 fast ausschließlich die Voraussetzungen für Wohnungsbau durch Privatinvestoren zu profitlichen Marktpreisen geschaffen hat. Dann aber wurde durch die damals hauchdünne rot-grün-rote Mehrheit das 12-Punkte-Programm verabschiedet mit Themen wie 30%-Sozialquote, Förderung von gemeinschaftlichen Wohnprojekten, Reform der Erbausatzung, Konzeptvergabe nach sozialen und ökologischen sowie städtebaulichen Gesichtspunkten. Es kam für Turley und große Teile von Franklin und diverse kleinere Bauprojekte zu spät. Aber es gilt vollinhaltlich für Spinelli und Hammonds. Und selbst auf Turley und Franklin (Sullivan) gilt es nach Änderungen von Bebauungsplänen und bringt so auch dort noch ein paar ursprünglich nicht geplante leistbare Wohneinheiten.
Angesichts des bisherigen Missverhältnisse zwischen leistbaren und teuren Wohnungen, angesichts des Auslaufens von Sozialbindungen im geförderten Wohnungsbau und angesichts des gewachsenen Anteils schlechter Löhne und niedriger Altersrenten muss die Quote auf mindestens 50% erhöht werden.  Davon hört man aus der SPD-Fraktion, von den Grünen noch nichts. Ein Antrag der LI.PAR.Tie.-Fraktaion, das gezogene Vorkaufsrecht an einem Bauplatz in Neuhermsheim für ca. 20 Wohneinheiten ausschließlich für Sozialwohnungen zu nutzen (die Stadt darf das im Innenverhältnis) fand keine Unterstützung.

Was durch eine einfache Sozialquote nicht erreicht wird, ist die Herstellung von leistbaren Wohneinheiten mit möglichst unbefristeter Belegungs- und Preisbindungsdauer. Diese lässt sich nur herbeiführen, wenn gemeinwohlorientierte Non-Profit-Bauträgerschaften in großem Maße und vorzugsweise Zugriff auf die immer knapper werdenden Wohnungsbaugrundstücke erhalten, also eine in ihrer Strategie auf diesen Sektor verpflichtete GBG, Genossenschaften, Mietshäusersyndikate. Dazu braucht es für die weniger werdenden Grundstücke einen höheren kommunalen Eigentumsanteil.

Mit dem grün-rot-rot durchgesetzten Bodenfonds ist dieses Thema in Angriff genommen – allerdings stehen wir hier erst sehr am Anfang. Um deutlich weiter zu kommen, bedarf es einer stabilen nicht-konservativen Mehrheit, also derzeit grün-rot-rot, die bereit ist, mehr kommunales Kapital zur Verfügung zu stellen eine noch viel zu wenig diskutierte Notwendigkeit.
Da auch gemeinwohlorientierte Bauträger nicht zaubern und die explodierenden Grundstücks- und Baupreise nicht einfach wegstecken können, steigt der sowieso grundlegende Bedarf an öffentlicher Förderung. Die kommunale Finanzpolitik darf sich dem nicht weiter verschließen. Natürlich braucht sie hierfür auch mehr Bundes- und Landesförderung.

3. Preisgünstige Bestandswohnungen sichern!

In der Tat lässt sich die Wohnraummisere nicht nur durch Neubauten lösen. Bezahlbare Bestandswohnungen müssen bezahlbar bleiben und trotzdem in ihrem Gebrauchswert erhalten, modernisiert und energetisch saniert werden.
Auch hier kommt es wieder auf eine möglichst große regulierende Kraft öffentlicher und gemeinwohlorientierter Eigentümerschaft an sowie auf drastische Marktregulierung: Mietpreisbremse, Deckelung, Umwandlungs- und Zweckentfremdungsverbote für Mietwohnungen.
Hier liegen große Aufgaben vor dem neu zu wählenden Bundestag mit einer umfassenden Mietrechtsreform, die auch die Entlastung von Mieter*innen bei notwendigen Modernisierungsmaßnahmen und Schutz vor Luxussanierungen beinhalten. Wenn jetzt schon Wahlkampffieber herrscht, wäre es natürlich wichtig, die verbindlichen Absichten der Parteien zu dieser Thematik zu erfahren.
(Anmerkung zu P. Liebscher: Mannheim verfehlte 2015 die von der grün-roten Landesregierung festgelegten Kriterien für die Mietpreisbremse nur in einem Punkt äußerst knapp: Der Wohnungsversorgungsgrad hätte unter 100% liegen müssen, lag aber nach Auffassung der grün-roten Landesregierung bei 100,35%. Die Regierung ließ sich auch nach – von der LINKEN beantragten –  Rückfrage des OB damals nicht von dieser Bewertung abbringen. Die Entscheidung fiel nicht – wie von Liebscher behauptet – in Mannheim.)
Die von Patric Liebscher und den Grünen geforderten Milieuschutzsatzungen müssen sorgsam diskutiert werden: Wo und wie greifen sie, in welchem Verhältnis stehen sie zu Sanierungssatzungen, welche Erfahrungen gibt es aus andern Städten. Hier bestehen offensichtlich viele Unklarheiten. Das zeigt sich beispielsweise an Liebschers Argumentation mit den beiden Oberverwaltungsgerichtsurteilen aus Hamburg und Berlin-Brandenburg: Hier ging es um die Anfechtungsversuche einzelner Investoren, die sich in ihren Eigentumsrechten beschnitten sahen. Die zitierten Erhaltungs- / Milieuschutzsatzungen folgten auf langjährige Sanierungssatzungen. Die Frage, ob jetzt z.B. in der Neckarstadt-West eine Erhaltungsatzung angestrebt werden soll, ist keine juristische, sondern ein politische. Dieser Stadtteil hat in den letzten 10 oder mehr Jahren an mittelständischer Bewohnerschaft erheblich eingebüßt, er ist ein typischer „Ankunfts-Stadtteil“ mit hoher Fluktuation und viel Armut, aber reich an „Vielfalt an Nationen, sozialen Milieus und Lebensstilen“ (2. LOS-Bericht). Es gibt große Defizite in der sozialen- und Bildungsinfrastruktur, die inzwischen massiv von Stadt und MWSP angegangen werden. Und es gibt ein Klima-Entwicklungsprogramm.

4. Summa summarum: Grün-rot-rot müssen sich zusammenraufen!

Um die Mietwohnungsmisere in Mannheim zu bekämpfen, braucht es vor Ort die Umsetzung und Ausweitung der aufgelegten Programme. Niemand anderes als Grüne, SPD und LI.PAR.Tie. kann und wird das durchsetzen. Die CDU möchte gern auf allen zur Verfügung stehenden Flächen Einfamilienhäuschen bauen, die ML stellt sich gegen Sozialquoten und die FDP möchte die Mietpreisentwicklung frei laufen lassen und durch Wohngeld abfedern. Hauptsache, die Investoren machen ihren Reibach.
Es führt also kein Weg dran vorbei: Grün-rot-rot muss den eingeschlagenen Weg weitergehen und Differenzen versuchen sachlich zu überwinden bzw. tragbare Kompromisse finden. Die Gründung eines „Wohnungspolitischen Forum“ in Mannheim kann da hilfreich sein.

Thomas Trüper, Altstadtrat DIE LINKE

Das 12-Punkte-Programm steht in der praktischen Umsetzung immer wieder auf der Kippe, solange die Mehrheit des Gemeinderats nicht wieder nach links verschoben wird

Am 3. Mai entscheidet der Mannheimer Gemeinderat über die Umsetzung dreier wesentlicher Grundsätze des 12-Punkteprogramms für bezahlbares Wohnen in kommunales Satzungsrecht: Die Einführung der „Sozial-Quote“ von 30%, die verbilligte Abgabe von städtischen Grundstücken an Wohnungsbauträger, die mehr als 30% preisgünstigen Wohnraum schaffen und die Konzeptvergabe, die sich nach der Qualität und dem Nutzungskonzept des Bauprojektes und nicht nach dem preislichen Höchstgebot für das Baugrundstück richtet.

Im Hauptausschuss des Gemeinderats fand am 24. April die Vorberatung über die entsprechende Beschlussvorlage der Verwaltung statt (V145/2018). Der Ausschuss empfahl mit 7 zu 6 Stimmen dem Gemeinderat die Annahme der Vorlage. Die 7. Stimme stammt vom Oberbürgermeister, der bekanntlich im Gemeinderat und seinen Ausschüssen Stimmrecht hat. Für die Vorlage stimmten SPD, Grüne und Linke; dagegen CDU, ML, Bürgerfraktion und die FDP. Im Gemeinderat sind diese beiden Lager mit 23 Stimmen (links einschließlich des Einzelmitgliedes J. Ferrat) und 25 Stimmen (rechts) ausgestattet. Der OB wird selbstverständlich für die Vorlage stimmen, damit würde es 25 zu 24 Stimmen gegen die Vorlage stehen. Unberechenbar sind manche Einzelmitglieder und auch immer wieder einzelne Mitglieder der CDU-Fraktion. Es bleibt also (bei Redaktionsschluss) spannend.

Was hieße eine Ablehnung der Vorlage?

Sie wäre eine herber Rückschlag für die zarten Bemühungen der Stadt Mannheim, dem immer akuter werdenden Mangel v.a. an preisgünstigen und dabei auch an vielen kleinen Wohnungen entgegenzuwirken. Es bestünde dann ein im letzten Jahr noch knapp mehrheitlich verabschiedetes 12-Punkteprogramm, das in den wesentlichen Punkten nicht umgesetzt werden kann. Und selbst, wenn die Umsetzungsrichtlinien jetzt verabschiedet werden, ist immer noch der einzelne Grundstücksverkauf vom Gemeinderat zu beschließen. Selbst hier könnte sich bei der einzelnen Umsetzung die neue rechte Gemeinderatsmehrheit durchsetzen.

Dem „rechten Block“ ist dieser Wohnungsmangel offensichtlich gänzlich egal. Für sie geht es um die ungehinderte Anlockung von Investoren und die Fortsetzung einer Wohnungsbaupolitik, die bisher (seit Abschaffung der Sozialwohnungsbauförderung und Wohnungsgemeinnützigkeit) fast ausschließlich zur Errichtung teurer Miet- und v.a. Eigentumswohnungen geführt hat. Der rechte Block ignoriert ferner, dass fast alle Großstädte, die mit Wohnungskosten-Explosionen konfrontiert sind, genau solche Programme aufstellen, wie sie jetzt auch in Mannheim kommen sollten.

Die Argumente der Gegner der Quote sind allesamt tatsächlich unhaltbar.

Die CDU behauptet, sie sei gar nicht grundsätzlich gegen die Quote. Nur dürfe die Quote nur auf ein ganzes Quartier, nicht auf das einzelne Investorenprojekt  bezogen werden. Was hieße dies? Bei großen Quartieren, z.B. der Bebauung Käfertal Süd / Spinelli mit geplanten 1.800 Wohneinheiten werden mehrere Investoren bieten, beispielsweise 10. Wie sollen Verträge mit den einzelnen Investoren abgeschlossen werden, wenn nicht jeder die Quote bringen muss? Beißen dann die letzten 2 Investoren die Quoten-Hunde? Die dürften dann gar keine nicht-preisgünstigen Wohnungen bauen, damit die Gesamtquote stimmt. Was die CDU mit einer solchen Argumentation außer Obstruktion bezweckt, ist unklar. Aber eine solche CDU-Regelung würde v.a. dazu führen, dass sich die Erfüllung der Sozialquote aufs hinterste Eck des Quartiers beschränken und dort konzentrieren würde. Damit würde – neben der Nichthandhabbarkeit in den Verhandlungen mit mehr als zwei Investoren – der Segregation Vorschub geleistet anstatt sie endlich einzudämmen.

Mit besonderer Inbrunst wird gegen Sozialquoten in einem einzelnen Gebäude polemisiert (ohnehin ein unwahrscheinlicher Fall). Bei dieser Argumentation wird schlicht bereits bestehender Praxis ignoriertt: In den 70er Jahren bauten die großen Bauträger in höheren Gebäuden bisweilen unten geförderte Sozial- und in den oberen Stockwerken frei geförderte Wohnungen ohne Preisbindung. In Großanlagen wie dem Herzogenried wurden zudem Eigentumshäuser Wand an Wand zu Sozialwohnungshäusern errichtet, und oben für besonders Zahlungskräftige auch noch Penthäuser.

Die CDU wird gemeinsam mit der FDP darüber hinaus  nicht müde, grundsätzlich die Objektförderung zu kritisieren. Sie möchte stattdessen die Subjektförderung  verstärken(wie sie beispielsweise im Wohngeld vorliegt). Mit der Subjektförderung wird eigentlich nur Eines erreicht: Durch öffentliche Subventionen an die Mieterinnen und Mieter sollen diese in die Lage versetzt, werden (was natürlich gar nicht klappen kann) Wohnungen zu durch die Decke stoßenden Preisen zu zahlen. Es handelt sich mithin um Beihilfe zur Mietpreisexplosion, anstatt einen Sektor zu schaffen, der preisgebunden und preisdämpfend für den ganzen Mietwohnungsmarkt wirkt.

Die FDP wird zudem nicht müde, die Quotierung als Wohnungsbaubremse zu bezeichnen. Tatsächlich aber sind die Investoren derzeit so wild auf die Errichtung von Wohnungen, dass sie auch kleine Margenkürzungen oder aber auch nur Mischkalkulationen zwischen teuren und „billigen“ Wohnungen in Kauf nehmen. Unter den Bedingungen der neuen Landeswohnraumförderung mit erheblichen Investitionskostenzuschüssen kann sich jeder Investor auch die geforderte Mietpreisreduzierung leisten und kommt trotzdem auf eine ordentliche Rendite. Es gibt ganze Wohnungsbaukonzerne, deren Geschäftsmodell aus diesem Grund regelrecht auf Sozialwohnungen spezialisiert ist.

Wie auch immer die Entscheidung am 3. Mai ausfällt: Es ist im Interesse der überwiegenden Teile der Mannheimer Bevölkerung, dass sich die Mehrheitsverhältnisse bei der nächsten Kommunalwahl wieder nach links verschieben. Sonst wird’s noch teurer.

Thomas Trüper, Stadtrat DIE LINKE

Vom Säugling, der schon in der Wiege erdrückt wird

Bei jeder Haushaltsberatung gibt es einen Sängerwettstreit von CDU, den Freien Wählern / Mannheimer Liste und der FDP, wer den fetischartigen Widersinn zwischen der Forderung nach Null-Netto-Neuverschuldung und Schuldenabbau bei gleichzeitigen Investitionen und Steuersenkungen am flottesten zelebrieren kann. Meistens gewinnt die ML. In diesem Jahr gebührt der CDU diese Ehre. Fraktionsvorsitzender Claudius Kranz schafft es, seine Haushaltrede um den Säugling der in den Gemeinderat nachgerückten Mannheimer JU-Vorsitzenden Katharina Dörr, seine Ansprüche und seine gewünschte künftige Entwicklung zu ranken.

Dabei widerfährt dem armen Säugling gleich nach der Geburt großes Unheil: „Ein im Jahr 2017 geborenes Kind hat bereits mit seiner Geburt Kämmereischulden der Stadt Mannheim in Höhe von 1.632,10 € geerbt. Das Ziel einer vernünftigen Politik muss es sein diese Verschuldung nicht auf- sondern abzubauen.“

Kampf den Reihenhäusern (und erst recht dem Geschoßbau), vorwärts mit Einfamilienhäusern!

Wie soll das aber geschehen angesichts des oben beschriebenen Fetischs? Gewerbe- und Grundsteuersätze sollten ja am besten abgesenkt werden. Und doch muss irgendwoher die Kohle kommen. Und da hat die Junge Union eine zündende Idee in ihrem Manifest „Mannheim 2025 – sauber, sicher, finanzstark“: Der Kommunale Anteil an der Einkommensteuer soll es richten: „Während das Einkommensniveau in wirtschaftlichen Zentren wie Mannheim oftmals verhältnismäßig hoch ist, weist jedoch oft vor allem das Umland eine überdurchschnittliche Einkommensteuerhöhe je Einwohner auf. Hier zeigt sich die verfehlte Wohnungsbaupolitik der Stadt Mannheim. Ein Fokus auf sozialem Wohnungsbau in Kombination mit nicht vorhandenen Neubaugebieten, strengen Auflagen und kleinen, aber teuren Grundstücken führte dazu, dass sich Besserverdiener und junge Familie oftmals außerhalb der Mannheimer Stadtgrenzen den Traum vom Eigenheim erfüllen. Diesen Trend gilt es, auch mit Blick auf steigende Sozialausgaben, zu stoppen. Die Schaffung hochwertigen Wohnraums, Einfamilienhäuser anstelle von Reihenhäusern oder die Ausweisung großzügiger Grundstücke muss endlich Priorität haben.“
(https://www.ju-mannheim.de/mannheim-2025-sauber-sicher-finanzstark/).

Man mag dies für jugendlichen Ungestüm halten. Aber genau so positioniert sich unter Führung des gerade erst der JU entschlüpften Jung-MdB Nikolas Löbel der CDU-Kreisverband samt Gemeinderatsfraktion. Eine der letzten großen Wohnungsbauflächen am Rande des Konversionsgebietes Spinelli / Käfertal Süd soll genau in diesem Sinne belegt werden. Deswegen greift die CDU vehement die gerade erst mit knapper Mehrheit vom Gemeinderat beschlossene Sozialquote an. Sie dürfe auf keinen Fall für dieses Gebiet gelten. Wenn dann möglichst viele finanziell schlecht gestellte Mannheimerinnen und Mannheimer, die die hier herrschenden Mieten nicht mehr zahlen können, aufs Land ziehen, ist man endlich unter sich, die Sozialausgaben fallen und die Einkommensteuer steigt. Passt! Die Wohlhabenderen sollen die Ärmeren verdrängen – Sozialdarwinismus pur.

Eigentlich ist jedes neugeborene Kind reich!

Schauen wir noch einmal in die Wiege des Neugeborenen: Die CDU hat nicht genau hingeschaut. Das Kind liegt auf einem beträchtlichen Vermögensanteil. Aus den Zahlen des Kämmerers beträgt das Prokopfvermögen der ca. 330.000 Mannheimer*innen ca. 16.600 Euro, die Prokopfverschuldung ca. 7.400 Euro (siehe Grafik „Verbindlichkeiten zum Anlagevermögen“: „Gesamt“). Das Verhältnis ist nicht schlecht! Wenn das Kind groß ist, kann es über demokratische Wahlen (aktiv und passiv) und über „Bürger*innenbeteiligung“ an der weiteren Verwaltung und Gestaltung des kommunalen Vermögens teilhaben.

Das kommunale Vermögen konzentriert sich außerhalb der Direktverwaltung durch den Gemeinderat in Eigenbetrieben und kommunalen Gesellschaften

Wie man der zweiten Grafik entnehmen kann (beide aus der aktuellen Haushaltesrede des Kämmerers), verfügt „die Stadt“ (jeweils linke Säule) mit ihrem „Kernhaushalt“ nur noch über 48% des kommunalen Gesamtvermögens. Die Mehrheit liegt in den Eigenbetrieben (mittlere Säulen) und in den kommunalen Beteiligungen (rechte Säulen). Diese Beteiligungen sind in Mannheim in der Regel noch im rein kommunalen Eigentum, bis auf die MVV Energie AG, an der die Stadt nur noch 50,1% hält. Die Beteiligungen werden nur indirekt durch gemeinderätliche Aufsichtsräte kontrolliert. Fast alle Versorgungs- und Zukunftsaufgaben der Stadt laufen über Beteiligungen und Eigenbetriebe: Energie, Wasser, Abwasser, Wohnen, Schulgebäude, Konversion, Kultur, Klinikum. An der Gesamtverschuldung der Kommune tragen diese Gesellschaften und Eigenbetriebe 75%. Und hier werden – wie soll es auch anders sein – die notwendigen Investitionen mit Krediten finanziert. Die Stadt bürgt für die meisten dieser Kredite. Inzwischen belaufen sich die Bürgschaften der Stadt Mannheim auf über eine halbe Milliarde Euro. So viel zur Null-Netto-Neuverschuldung, dem Fetisch der Neoliberalen kommunalen Finanzpolitik. Wenn die Kommunen entlastet und entschuldet werden sollen, bedarf es einer grundlegenden Rückverteilung von privaten Großvermögen auf den öffentlichen Sektor. Davon lenkt das Verschuldungsgeschwätz ab.

Noch ein Wort zum eingangs erwähnten Sängerwettstreit: Die „Absurde Stimmgabel“ gehört wahrscheinlich doch der ML verliehen, denn sie jammert in ihrer Haushaltsrede, nachdem die Höhe der Steuern beklagt und die Verschuldung des Kernhaushalts verdammt wurde, über einen „Schattenhaushalt“: „Zur Verschuldung hinzuzurechnen ist der nicht näher bezifferte Sanierungsstau in unserer Stadt. Hier weiß die Verwaltung keinen anderen Weg als über Schattenhaushalte die Finanzierung großer Investitionsvorhaben über ihre städtischen Gesellschaften abzuwickeln. Zu nennen sind hier der Neubau des Technischen Rathauses (GBG), Marchivum (GBG), Grundschule auf Franklin (MWSP), Grünhof (GBG) und die neusten Pläne zum Bau der Stadtbibliothek (Parkhausbetriebe). Der Öffentlichkeit und den Handelnden muss dabei bewusst sein, dass letztlich steigende Mietaufwendungen die Belastung zukünftiger Haushalte, die unserer Kinder und Enkel, enorm erhöhen wird.“ Wie wahr: Statt Miete an eigene Gesellschaften zu zahlen könnte die Stadt auch gleich selber das momentan billige Geld aufnehmen und dann über einen längeren Zeitraum tilgen. Da sind wir wieder beim „Null-Netto-Neuverschuldungsverbot“.

Thomas Trüper, Stadtrat DIE LINKE

Geltungsbereich

Nun ist sie also in Mannheim grundsätzlich beschlossen: Die 30%-Sozialquote, die bei Neubauprojekten dort greift, wo die Stadt Eingriffsmöglichkeiten hat. Das ist erstens der Fall, wenn die Stadt eigene Grundstücke zur Verfügung stellt (Erbbaurecht oder Verkauf), oder wenn die Stadt Baurecht schafft, wo noch keines bestand, oder wo Baurecht geändert wird. Zwar lassen das Baugesetzbuch und die Baunutzungsverordnung keine Festlegungen über den späteren Preis von Wohnungen zu. Wohl aber kann die Stadt die Erteilung von Baurecht an Bedingungen knüpfen, z.B. an den Abschluss eines städtebaulichen Vertrages (§11 BauGB) oder an einen Vorhabenplan mit Durchführungsvertrag (§12 BauGB). Typische Beispiele für neue Baurechte wären Konversionsgelände aus Militär- oder Industrienutzung. Keine rechtliche Eingriffsmöglichkeit besteht für die Kommune, wenn bereits Baurecht besteht und ein Privater dieses Baurecht nutzt (worauf er Anspruch hat). Auch kann nach rechtsstaatlichen Grundsätzen nicht rückwirkend, also nachträglich in ein bereits laufendes Bauvorhaben eingegriffen werden.

Der Gemeinderat hat im Übrigen eine Mindestgröße des Bauvorhabens für die Wirksamkeit der Sozialquote festgelegt: größer 10 Wohneinheiten. Damit sollen beispielsweise Bauherren, die mit einem Gebäude eine Baulücke schließen möchten, nicht unnötig belastet werden.

Investoren-Schreck?

Das Baudezernat hatte 2014 noch die Frage nach Eine Sozialquote für Mannheim negativ beantwortet: Im Wohnungspolitischen Programm Wohn.Raum.Stadt II resumiert die Verwaltung:
„Der Wohnungsmarkt in Mannheim unterscheidet sich wesentlich von den Märkten in Städten mit Wohnbaulandbeschlüssen wie München, Stuttgart oder Freiburg. Während die Baukosten in allen Städten auf ähnlichem Niveau liegen, sind die erzielbaren Erlöse in Mannheim aufgrund des vergleichsweise moderaten Mietspiegelniveaus und der geringerer Eigentumsnachfrage deutlich darunter. Die Gewinnspanne eines Bauträgers oder Investors, aus der die Kosten für die Verpflichtungen eines Baulandbeschlusses (Kosten für Erschließung, soziale Infrastruktur, geförderten Wohnungsbau usw.) zu tragen wären, ist somit deutlich niedriger. Dies würde dazu führen, dass mögliche Investitionen wirtschaftlich nicht mehr darstellbar sind und nicht getätigt werden. Somit würde nicht nur weniger geförderter Wohnungsbau, sondern insgesamt weniger Wohnungsbau stattfinden.“ (V610/2014, S. 94). Außerdem fehle in Mannheim eine kommunale Komplementärfinanzierung wie sie in München in großem Umfang bereitstehe.

Hier wird also das Argument bemüht, dass sich Investoren aufgrund schlechter Rendite vom Wohnungsbau unter Quotierungsbedingungen fernhalten würden. Mag dies für Mannheim vor drei Jahren noch eine Überlegung wert gewesen sein, so haben sich inzwischen die Immobilienpreise derart entwickelt, dass trotzdem eine Marge darstellbar ist.

Inzwischen hat sich (seit 1. April 2017) jedoch noch etwas Wesentliches geändert: Endlich hat die Landesregierung Baden-Württemberg bei der Landeswohnraumförderung das gemacht, was die meisten anderen Bundesländer schon lange bieten: Einen echten Baukostenzuschuss (Tilgungszuschuss) bei Neubau von mietpreisgebundenen Wohnungen. Bisher wurden nur Zinssubventionen geboten, die vollkommen unattraktiv waren. Mit den Zuschüssen können die Baukosten um den Anteil gesenkt werden, um den die Mietpreisbindung unter dem Mietspiegelwert liegen muss (33%). Außerdem wurde die Bindungsfrist auf bis zu 30 Jahre erweitert und die Einkommensgrenze um 10% erhöht. So lässt sich selbst für gewinnorientierte Bauherren noch eine ordentliche Rendite im sozialen Wohnungsbau erwirtschaften.

Sozialer Unfrieden?

Ein weiteres in gewissen Kreisen beliebtes Gegenargument ist die angebliche Unverträglichkeit einer Kombination von freifinanzierten und mietpreisgebundenen Wohnungen unter einem Dach oder in unmittelbarer Nachbarschaft. Dies ist jedoch in Mannheim beispielsweise seit 40 Jahren widerlegt durch solche Durchmischung auf engem Raum, in einem Haus. Beispielsweise in der Herzogenried-Bebauung: Hier waren / sind qualitätsidentische Wohnungen gefördert und freifinanziert sogar in ein und demselben Haus geschaffen worden, was bei den Mieter*innen keine besondere Aufmerksamkeit erregte (inzwischen ist die Bindung ausgelaufen, jedoch die Mieten z.B. der GBG oder Gartenstadt immer noch moderat. Selbst luxuriösere Penthäuser auf manchen Hochhäusern und Bungalows zu Füßen existieren hier neben „Sozialwohnungen“ und Eigentumswohnungen. Sicherlich gab und gibt es immer mal wieder Probleme in diesem Wohngebiet, aber nicht wegen unterschiedlicher Mietpreise.

Die Quote ist ein wichtiges Instrument, um die fortschreitende Segregation der Stadtgesellschaft nach wohlhabenden und eher armen Stadtteilen aufzuhalten und umzukehren. Sie kann als Instrument der Durchmischung genutzt werden.

Umsetzung

Nachdem der Gemeinderat mit dem 12-Punkteprogramm die Grundlage für Quoten gelegt hat, kommt es nun darauf an, die Umsetzung durch entsprechende Satzungen in die Wege zu leiten. Dies wird sicherlich erneut politische Kämpfe mit denen hervorrufen, die gut versorgt sind und keinen Änderungsbedarf haben als die „Steigerung der Eigentumsquote“ an allen Wohneinheiten in Mannheim. Und dies auf dem Hintergrund eines Fast-Patts  im Gemeinderat!

Thomas Trüper, Stadtrat DIE LINKE