Mietpreissituation in Mannheim – Die Forderungen Der Linken passen “wie Faust aufs Auge”

Wohnen ist Menschenrecht und größte Sorge der meisten Menschen – auch in Mannheim

Die Lage auf dem Mietwohnungsmarkt in Mannheim schreit förmlich nach Grundlegenden Änderungen im Miet- und Immobilienrecht, welche im Bundestag endlich verabschiedet werden müssen. Im Bundestagswahlkampf hat dieser zentrale Punkt fast kaum eine Rolle gespielt. Das „Asylantenproblem“ wurde von der AfD unter Ausbeutung vierer horribler Mordanschläge auf TOP 1 gepuscht. Die meisten anderen Parteien meinten, von diesem Hype etwas abstauben zu müssen und zu können – worin sie sich aber getäuscht haben. Es war die beste Unterstützung für die AfD.

Ein ausgeprägtes wohnungspolitisches Programm hat Die Linke aufzuweisen, und wenn wir uns die Entwicklung auf dem Mannheimer Wohnungsmarkt genau ansehen, muss man sagen: Die Forderungen „passen wie Faust auf’s Auge”.

Spekulationsgetriebene Mietpreisexplosion

Die Mieten steigen in Mannheim wie auch in anderen Metropolen. Inzwischen ist die „Angespanntheit“ des Mietwohnungsmarktes in Mannheim sogar auch von der Landesregierung anerkannt worden. Die Kaltmieten, die Eingang in den Mietspiegel fanden, haben sich seit 1997 fast verdoppelt. Die „Angebotsmieten“, die man zu zahlen hat, wenn man hier und heute eine neue Wohnung braucht, haben sich seit 2009 verdoppelt.

„Die Baupreise sind eben gestiegen“ lautet die gängige Erklärung. Die sind zwar tatsächlich in den letzten Jahren tatsächlich explodiert, und erst recht die Bodenpreise. Aber das kann allein nicht die Entwicklung der durchschnittlichen Preise der „Bestandswohnungen“ erklären, die weit vor der Kostenexplosion gebaut wurden. Angesichts des Mangels an preisgünstigen Wohnungen müssen Wohnungssuchende zahlen, was die Vermieter verlangen und angesichts von Menschenschlangen bei Besichtigungsterminen auch durchsetzen können.  Die Nettolohnentwicklung ist hinter der Mietenentwicklung lt. Mietspiegel deutlich zurückgeblieben. Diese ist viermal schneller gestiegen als die Nettolöhne:

Daraus kann man nur die Schlussfolgerung ziehen: In den „freien Mietwohnungsmarkt“ muss regulierend eingegriffen werden. Die Linke fordert deshalb:

Mietendeckel jetzt!

„Wir fordern einen bundesweiten Mietendeckel! Unser Ziel: Die Explosion der Mieten
nicht nur bremsen, sondern beenden und rückgängig machen. In angespannten Wohnungsmärkten müssen besonders hohe Mieten abgesenkt werden. Als Sofortmaßnahme müssen Mieterhöhungen für die nächsten sechs Jahre ausgeschlossen werden. Die Tricks der Vermieter für höhere Mieten müssen abgeschafft werden: Staffelmieten und Indexmietverträge wollen wir verbieten und möblierte Wohnungen streng regulieren.“

Der Miet(erhöhungs)spiegel muss dringend reformiert werden

Der Mietspiegel ist für Bestandsmietverträge zwar eine Barriere gegen beliebig hohe und willkürliche Mietsteigerungen, weil die Mietenden einer Erhöhung über den Mietspiegelpreis hinaus erfolgreich widersprechen können. Aber der Mietspiegel ist selbst auch höchst problematisch: Er bildet nur diejenigen Mieten ab, die innerhalb der letzten sechs Jahre „vereinbart“ (also diktiert) oder „geändert“ (also erhöht) wurden. Es handelt sich somit um einen Mieterhöhungsspiegel. In die statistischen Erhebungen fließen neben den in den letzten sechs Jahren nicht erhöhten Mieten (ist bei jahrzehntealten Mietverträgen von Kleinvermietern durchaus nicht selten) die Mietpreise in öffentlich geförderten Wohnungen („Sozialwohnungen) und in Ein-/Zweifamilienhäusern nicht ein. Die Linke fordert daher eine grundlegende Änderung des §558 BGB:

„Einen neuen Mietspiegel! Alle Mieten müssen in die Berechnung einfließen, nicht nur die der letzten sechs Jahre. Für Städte muss ein Mietspiegel verpflichtend werden.“

Die Angebotsmieten gehen durch die Decke

Wer umziehen muss oder gerne würde, z.B. von einer zu großen in eine kleinere Wohnung, ist auf dem „freien Mietwohnungsmarkt“ Freiwild. Es sei denn, die „Mietpreisbremse“ gilt (noch), dann kann der Mieter auch nachträglich die Miete auf 10% über dem entsprechenden Mietspiegelwert kürzen – nervige Auseinandersetzungen mit dem Vermieter inbegriffen, und immer noch viel zu teuer. Die Angebotsmieten liegen in Mannheim keine 10% über der Mietspiegelmiete, sondern ca. 25% darüber.

Ein wesentlicher Punkt bei der Mietpreisexplosion ist der Mieterwechsel durch Kündigung seitens des Mieters oder – wegen der Unmöglichkeit, die letzte Mieterhöhung auch noch zu verkraften, durch Eigenkündigung des/der Mietenden. Hierzu fordert Die Linke:

Kündigungsschutz verbessern und Bestandswohnungen schützen!

„Viel zu oft kündigen Vermieter, um bei Neuvermietung höhere Mieten zu nehmen. Wir wollen den Kündigungsschutz ausweiten und fordern Dauermietverträge für alle. Eigenbedarfskündigungen müssen auf Verwandte ersten Grades beschränkt werden. Mietwohnungen müssen durch ein generelles Umwandlungsverbot geschützt werden.“

Ein weiterer Mietpreistreiber sind Sanierungs- und Modernisierungskosten:

Sanierung sozial

„Immobilienkonzerne dürfen Sanierungen nicht nutzen, um die Miete zu erhöhen. Deshalb wollen wir die Umlage für energetische Sanierung abschaffen und das Konzept der Warmmietenneutralität verankern: Die Summe aus der Kaltmiete und der durch die Sanierung tatsächlich eingesparten Energiekosten muss gleichbleiben. Wir unterstützen das gemeinsame Drittelmodell von Mieterbund und BUND.“

Was bei Betrachtung der Mietpreise in Mannheim auch auffällt, ist die Wichtigkeit des nicht profitgesteuerten gemeinwohlorientierten Wohnungsmarkts. Die GBG liegt nach eigenen Angaben bei 95% ihrer Mieten unter dem Mietspiegel. Das zeigt, wie wichtig das viel zu kleine gemeinwohlorientierte Wohnungsangebot durch GBG, die meisten Genossenschaften oder auch Wohnprojekte wie Mietshäusersyndikat ist. Hierzu fordert Die Linke:

Neue Wohnungsgemeinnützigkeit!

„Die Einführung der neuen Wohngemeinnützigkeit durch die Ampel ist eine Enttäuschung! Wir wollen die neue Wohngemeinnützigkeit zum Instrument machen, um mittelfristig einen Anteil von 30 Prozent gemeinnütziger Wohnungen zu erreichen. Mit Steuerbefreiungen und Bevorzugung bei Fördermitteln und öffentlichen Grundstücken wollen wir starke Anreize dafür schaffen, sich am Aufbau eines gemeinnützigen Wohnungsmarktsektors zu beteiligen, in dem sich die Mieten an den realen Kosten orientieren und die Profite gedeckelt werden.
Wir wollen das kommunale Vorkaufsrecht wieder einführen und stärken. Mit einem (Re-) Kommunalisierungsfonds sollen Kommunen unterstützt werden, Wohnungen in die öffentliche Hand (zurück) zu holen. Wir setzen uns für ein preislimitiertes Vorkaufsrecht ein, das sich nicht am spekulativen „Marktpreis“ orientiert, sondern an für die Bewohner*innen bezahlbaren Mieten (sozialer Ertragswert).

Die Umsetzung dieser Forderungen würde die Leistungskraft z.B. der GBG (die ihre Gemeinnützigkeit kraft schwarz-gelben Gesetzes 1991 verloren hat) zur Erstellung preisgünstiger Wohnungen stärken und auch den Aufbau des kommunalen „Bodenfonds“ unterstützen.

Einmal Sozialbindung – immer Sozialbindung!

Seit Jahrzehnten sank die Zahl der öffentlich geförderten Wohnungen in Mannheim durch Auslaufen der Belegungs- und Preisbindung. Inzwischen kehret sich bei etwa 4.500 Sozialwohnungen der Trend um durch die vom Gemeinderat eingeführte Sozialquote und durch neue Anstrengungen der GBG. Die kurzen Bindungsfristen (zwischen 10 und neuerdings 40 Jahren) halten den Sozialwohnungsbestand jedoch weiterhin klein. Dazu fordert Die Linke:

„Die Regierung hat nur ein Viertel der Sozialwohnungen gebaut, die sie versprochen hat. In den Neunziger Jahren gab es noch 4 Millionen – jetzt gibt es nur noch eine Million. Egal ob im Bestand oder beim Neubau, wir fordern: einmal Sozialbindung, immer Sozialbindung.“

Ganz wichtig: In diesem Beitrag ist nur von der Kaltmiete die Rede. Die Linke hat natürlich auch wegweisende Forderungen zur Senkung der Nebenkosten in ihrem Wahlprogramm, deren Darstellung den Rahmen sprengen würde.

Wie auch immer die neue Bundesregierung aussehen wird: Es gibt viel zu kämpfen, damit Wohnen kein Luxus wird.

Thomas Trüper

Quellen: Bundestagswahlprogramm Die Linke 2025, und Themen: Wohnen bezahlbar machen.
Die Daten für die beiden Grafiken (KIM) stammen aus: Wohnungsmarktmonitoring Mannheim , Mietspiegel Mannheim, Geschäftsberichte der GBG Unternehmensgruppe Mannheim, jeweils verschiedener Jahrgänge, sowie Nettolohnstatistik aus Sozialpolitik aktuell; eigene Berechnungen.