Reden über preisgünstiges Wohnen ist notwendig. Aber nur, damit dann auch gehandelt wird!

In Mannheim kommt ein breit angelegter Diskurs über eine Wende weg vom überwiegend gewinnorientierten Wohnungsmarkt hin zu einer Wohnungsversorgung im Sinne des Gemeinwohls und der leistbaren Daseinsvorsorge in Gang. Hier ist einerseits der Versuch festzustellen, aus bürgerschaftlichem Kontext heraus ein Netzwerk Wohnen zu etablieren mit Sozialverbänden, Wohnungsbau-Akteuren und Rathausparteien, die nicht an der Vorstellung kleben: „Jedem sein Einfamilien-Häuschen“. Andererseits hat der neue Baudezernent Ralf Eisenhauer (SPD) für 15. Juni dem Vernehmen nach zu einem Fachgespräch von Politik und Wohnungsmarkt-Akteuren geladen, wo es wohl um die Weiterentwicklung der städtischen Strategie zum Thema Wohnungspolitik gehen soll. Auch hinsichtlich des Bundestagswahlkampfes zeichnet sich ab, wenn man das Veranstaltungsgeschehen z.B. bei SPD und FDP betrachtet, dass das Thema ein Zentrales ist. Auch im Gemeinderat nehmen die Auseinandersetzungen um den Umfang und die ökologische Qualität des Wohnungs-Neubaus zu.

Kein neues Thema – aber es erfordert neue Wege

Die Thematik der unzureichenden Wohnungsversorgung für breite Teile der Gesellschaft ist keineswegs neu. In der Zeit größter Wohnungsnot nach dem Zweiten Weltkrieg bis hinein in die 80er Jahre wurde mit erheblicher öffentlicher Förderung und Bürgschaften dafür gesorgt, dass wirklich breite Schichten der Bevölkerung ein Dach über dem Kopf bekamen. Es schloss sich die Phase der neoliberalen Eroberung des Wohnungsmarktes an: Wohnungen wurden als möglichst profitable Anlageobjekte gebaut oder aufgekauft.

1990 wurde die Wohnungsgemeinnützigkeit abgeschafft. Seither wurden kaum mehr Sozialwohnungen gebaut. Dafür gelangten hunderttausende ehemaliger Personal- und gemeinnütziger Wohnungen über viele Stationen hinweg in das Eigentum v.a. der Vonovia, die gerade jüngst die Hauptkonkurrentin Deutsche Wohnen übernommen hat. Sie verfügt nun über eine halbe Million Wohneinheiten. Ein paar hundert davon sind auch in Mannheim verortet. Die Vonovia-Wohnungen sind Kapitalanlagen der Aktionär*innen des neuesten DAX-Unternehmens, die auf Steigerung des Kapitalwertes und stets gute Dividenden aus den Mieteinkünften spekulieren. Inzwischen ist der deutsche Immobilien- und Wohnungsmarkt längst zum Jagdrevier internationaler Investment-Unternehmen geworden.

„Angespannter Mietwohnungsmarkt“

Dass in Mannheim der Mietwohnungsmarkt „angespannt“ ist, ist inzwischen amtlich bestätigt. Mannheim gehört zu den Orten, in denen beispielsweise die reduzierte Kappungsgrenze von 15% innerhalb dreier Jahre zum Einsatz kommt.

Dass die Mietwohnungslage angespannt ist, weiß man in Mannheim „nicht-amtlich“ schon lange: Die Warteliste der GBG mit über 3.000 Wohnungsuchenden spricht ebenso klar für die Anspannung wie z.B. die Erfahrung aller Institutionen der Wohlfahrtspflege, wenn es um Hilfestellung für Menschen geht, die einen „erschwerten Zugang zum Wohnungsmarkt“ haben: Ob es jetzt Diakonie und Caritas sind, die AWO, das Deutsche Rote Kreuz, der Paritätische, pro familia, die Frauenhäuser oder die Schuldnerberatungen, und letztlich auch die Schulen, wenn sie sich um häusliche Lernsituationen kümmern – alle stellen sie fest: Menschen mit geringem Einkommen und / oder einer nicht-deutschen Herkunft (Name reicht), Kranke, Behinderte, Drogenabhängige, Überschuldete – um nur einige Beispiele zu nennen – haben kaum eine Chance, eine angemessene Wohnung zu bekommen.

All dies ist eigentlich schon lange bekannt. Ebenso, dass die Altersarmut vor allem bei Frauen zunehmen wird, dass der Arbeitsmarkt zunehmend graue Bereiche hat, wo trotz Mindestlohn-Gesetz und Diskriminierungsverboten Einkommen bezahlt werden, von denen Menschen in einer Großstadt definitiv nicht leben können. Die Spitze des Eisberges sind die über 1.000 Personen, die vollzeitig einer abhängigen Beschäftigung nachgehen und trotzdem auf Leistungen nach SGB II angewiesen sind („Aufstocker*innen“).

Während also viel zu viele Einkommen „im Keller“ sind und für breite Schichten der Bevölkerung die Einkommen bis vor zwei, drei Jahren stagnierten, ziehen die Mietpreise unvermindert nach oben. Das betrifft auch die Preise für Eigentumswohnungen, mit denen viele Erwerbstätige ihre Altersversorgung absichern wollen.

Mit Wohnungsbau allein ist es nicht getan – es kommt auf dauerhaft bezahlbare Wohnungen an

Die Stadt Mannheim hat nach jahrelangen Diskussionen aus dem Gemeinderat heraus ihre Wohnungspolitik in den letzten vier Jahren zaghaft in eine Richtung gelenkt, von der man sagen könnte: Die Richtung stimmt in etwa. Aber die Richtung sagt noch nichts über die Meilen oder eben nur Zentimeter aus, die man vorangekommen ist.

Wichtige Richtungsentscheidungen sind:

• Eine gezielte Bevorratung wohnungsbautauglicher Grundstücke. Bisher musste der „Grundstücksverkehr“, das Kaufen und Verkaufen, den Kommunalhaushalt jährlich mit Überschüssen von 10 Mio. Euro stützen. Nun gibt es einen „Bodenfonds“, der u.a. preisgünstiges Wohnen ermöglichen soll. Denn auf überteuerten Böden ohne öffentliches Verfügungsrecht können schwerlich preisgünstige Wohnungen entstehen. Der Bodenfonds verfügt aber bisher kaum über Kapital. Er lebt z.B. von überplanmäßigen Überschüssen aus dem Verkauf des Technischen Rathauses im Collini-Center. Wenn man Böden in kommunales Eigentum bringen möchte, wird dieser Finanzierungsweg jedoch nicht zielführend sondern kontraproduktiv sein.
  Wenn hier wirklich relevante kommunale Bodenbevorratung betrieben werden soll, dann müssen zweistellige Millionenbeträge an Haushaltsmitteln in Grundstücksinvestitionen fließen statt umgekehrt aus Deinvestitionen in den Haushalt. Dies setzt – ausgerechnet in den kommenden coronageschwächten Haushaltsjahren – einen echten Paradigmenwechsel voraus.
• Die „30%-Sozialquote“ bei Wohnungsbauprojekten, für die die Stadt entweder neues Baurecht geschaffen hat (z.B. Konversionsgelände), oder für die die Stadt aus ihren Beständen Grundstücke an Bauträger verkauft (!!). Diese Sozialquote besagt, dass Bauträger mindestens 30% der geplanten Wohneinheiten entweder 20 Jahre lang „preisgünstig“ vermieten müssen (ohne Förderung) oder dass sie (mit Landeswohnraumförderung) Wohnungen errichten, die zwischen 10 und 30 Jahren mietpreis- und belegungsgebunden sind („Sozialwohnungen“ auf B-Schein).
  Nachhaltig ist diese Form der Sozialbindung nicht zu nennen. Angenommen auf Turley wäre in den bisher aufgebauten Beständen auch nur eine Sozialwohnung errichtet worden, könnte sie inzwischen bereits wieder (mit 10-jähriger Bindungsfrist) auf dem freien profitorientierten Wohnungsmarkt ohne Mietpreisbindung auftauchen. Über Bindungsfristen muss also dringend geredet werden.

Die 30%-Quote ist nicht ausreichend, sie muss auf 50% erhöht werden. Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache:
Von den zwischen 2016 und 2026 gebauten und zu bauenden 10.097 Wohneinheiten (in Stadtteilen und auf Konversionsflächen Stand Ende 2019) werden nach Auskunft der Verwaltung auf eine Anfrage der LINKE (Vorlage 713/2019 mit Anlage) ganze 2.038 Wohneinheiten preisgünstig (mit oder ohne Förderung) sein, also gerade mal 20,8%. Der Anteil der geförderten Wohnungen beträgt dabei bisher 962 Einheiten „außerhalb des Quotenmodells“: Das sind überwiegend Wohnungen, die die GBG in Absprache mit der Stadt z.B. auf der Schönau oder auf Franklin baut. Hier spielt auch das Bundesförderprogramm „Soziale Stadt“ eine wichtige Rolle. Warum „außerhalb des Quotenmodells“? Weil dies zum Planungszeitpunkt teilweise noch gar nicht in Kraft war; vor allem aber, weil dies quasi „freie Vereinbarungen“ zwischen der Stadt und GBG sind, die nicht durch eine allgemeine Quotenregelung „erzwungen“ sind.
Bei weiteren 764 aus der Quote resultierenden Wohneinheiten steht noch nicht fest, ob sie gefördert oder frei finanziert werden – sie sollen aber preisgünstig sein. 322 Wohneinheiten werden als „sonstige preisgünstige Mietwohnungen“ geführt. Da gehören z.B. auch die gemeinschaftlichen Wohnprojekte auf Turley dazu.

Die Freude über 962 geförderte Mietwohnungen wird dadurch getrübt, dass von den am 31.10.2019 bestehenden 4.542 Sozialwohnungen 653 bis 2025 aus der Preisbindung fallen und weitere 359 bis 2030. Das muss nicht heißen, dass dann all diese aus der Preisbindung fallenden Wohnungen sogleich unbezahlbar werden (da schützt immerhin die Kappungsgrenze davor). Aber Unternehmen wie Vonovia und Dieringer & Scheidel, die einen Teil solcher Wohnungen halten, werden schon versuchen, an die äußerst machbare Grenze zu kommen. Und für viele Mieter*innen sind ja schon 10 Euro mehr pro Monat ein großes Problem.
Damit sind wir nun schon längst bei dem Thema: Wem gehören die 11.000 neuen Wohneinheiten und welche Folgen hat das? Welche Rolle spielt diese Fragestellung in der Wohnungs-Wende?

 

• Bevorzugung gemeinwohlorientierter „Investoren“: Die Umsetzungssatzung zum Bodenfonds der Stadt Mannheim enthält eine klare Rangfolge, wem künftig Grundstücke zum Wohnungsbau angeboten werden: Zunächst wird festgelegt, ob einem „gemeinschaftlichen Wohnprojekt“ (ohne konkrete Definition, was das nun ist – diese Definition muss endlich formuliert werden!) das Grundstück angeboten wird. Hierbei gibt es allerdings keine Festlegung, wie viele Grundstücke solchen gemeinschaftlichen Wohnungsprojekten angeboten werden müssen. In Freiburg beispielsweise sind das mindestens 15% der neu erschlossenen Flächen.Geht die Verwaltung kraft eigenen Beschlusses davon aus, dass ein bestimmtes Grundstück für gemeinschaftliche Wohnprojekte ungeeignete sei, folgen als nächste Berechtigte die GBG bzw. die MWSP. Sie können das Grundstück kaufen oder ein Erbbauecht erwerben (s.u.) und werden bei Übererfüllung der 30%-Quote im Falle des Erbbaurechts durch einen 30% bis 70%-Nachlass beim Erbbauzins gefördert.

  Sollten diese städtischen Gesellschaften nicht interessiert sein, wird das Grundstück „gemeinwohlorientierten Wohnungsbaugesellschaften und Wohnungsgenossenschaften, die eine langfristige Bestandshaltung ihrer Wohnungen anstreben und die bereits mehrere Wohnungen im Bestand haben“ angeboten.
  Hier muss die Zwischenüberlegung angestellt werden: Was sollte z.B. GBG und MWSP daran hindern, zuzugreifen, wenn Wohnungsbauflächen auch noch vergünstig angeboten werden? Es würden wahrscheinlich die Kapitalausstattung sein und oder die personelle Leistungsfähigkeit. Beiden Hinderungsgründen muss die Kommunalpolitik Abhilfe schaffen, indem sie z.B. ihre Investition in die GBG durch eine Kapitalerhöhung steigert. Auch dies wieder ein neuer Anspruch an die kommunale Haushaltspolitik. Die Alt-Genossenschaften verfügen übrigens in der Regel über satte Kapitalpolster und könnten hier Verantwortung übernehmen.

  Sollten also GBG , MWSP oder Genossenschaften kein Bauinteresse haben, kämen Angebote an Private ins Spiel: Ihnen würde das Grundstück „auf dem ‚freien Immobilienmarkt‘ im Rahmen einer Konzeptvergabe zur Abgabe im Erbbaurecht angeboten. Der Erbbauzins wird ggfs. nach der Allgemeinen Verbilligungsrichtlinie schuldrechtlich ermäßigt.“
  Sollte auch auf dieser Basis bei Privaten kein Interesse bestehen, kann ihnen das Grundstück „im Rahmen einer Konzeptvergabe zum jeweiligen Bodenrichtwert bzw. Bodenwert / Verkehrswert zum Kauf angeboten“ werden. Aber warum eigentlich? Es muss nicht sein!

  Man muss der Stadt Mannheim nicht den Maßstab der Stadt Wien anlegen, da kommt Mannheim 100 Jahre zu spät. Aber das Prinzip für leistbare Wohnungen muss einfach genannt werden: In Wien sind 23,9% des Gesamtwohnungsbestandes in Händen der Wiener Wohnen (Gemeindewohnungen), in Mannheim 11,3% in Händen der GBG. Was das für die Struktur und Preisgestaltung des Wohnens für „breite Schichten der Gesellschaft“ bedeutet, braucht hier nicht weiter ausgeführt zu werden. Für Mannheim heißt dies:
  Der Anteil der Wohnungen in öffentlichen und gemeinwohlorientierten Händen muss deutlich steigen – auch in den Beständen. Neben der Neubautätigkeit muss auch der Ankauf von Bestandsgebäuden durch die GBG, die Vermehrung von Belegungsrechten, die Nutzung von Vorkaufsrechten allgemein und besonders in Sanierungsgebieten gezogen werden. Auch dies wieder eine kommunale Haushaltsfrage.

• Vergünstigung des Erbbaurechts: Wie oben schon mehrfach erwähnt, ist seit dem Beschluss über das 12-Punkte-Programm für preisgünstiges Wohnen und dann im Beschluss über den Bodenfonds die Möglichkeit der Verbilligung von Grund und Boden für preisgünstiges Wohnen festgelegt. Da außer an GBG und MWSP Boden nicht mehr verkauft sondern in Erbpacht zur Nutzung vergeben werden soll, ist die Höhe des Erbbauzinses von entscheidender Bedeutung. Dieser beträgt seit Jahrzehnten 4%. In den Verbilligungsrichtlinien wird ab einer Sozialquote von 31% eine Verbilligung des Erbbauzinses um 30% gewährt, am Ende nach einer Stufenskala bei einer erfüllten Sozialquote von 70 oder mehr v.H. eine Verbilligung um 70%, was einem Erbbauzins von 1,2% entspricht. Diese Verbilligung gilt für die Dauer der Bindungszeit. Wie schon oben dargelegt, ist die städtische Bindungsfrist zu kurz und damit auch der Zeitraum der Gewährung einer Verbilligung.
  Hier wäre auch an eine Verbilligung des Erbbauzinses auf 0% für die gesamte Dauer der Refinanzierung von Baudarlehen zu denken.

Rolle von GBG und MWSP als Grundeigentümer: Während GBG und MWSP bei städtischen Grundstücksverkäufe nach der oben genannten Reihenfolge als Bauträger bevorzugt werden, kann vor allem die MWSP wie eine rein private Gesellschaft agieren: Wenn sie Grundstücke an Investoren vergibt, finden die Verbilligungsregelungen für städtische Grundstücke keine automatische Anwendung. Ausdrücklich heißt es in den Umsetzungsbestimmungen für das 12-Punkte-Programm:

„Ob und in welchem Umfang auch städtische Tochtergesellschaften, z.B. die MWSP im Rahmen der Entwicklung von Konversionsflächen, Verbilligungen gewähren können um die wohnungspolitischen Ziele der Stadt zu unterstützen ist im Einzelfall auch vor dem Hintergrund des jeweiligen Unternehmenszweck zu prüfen und durch die zuständigen Aufsichtsräte der Gesellschaften zu entscheiden. Eine direkte Ableitung eines Anspruchs auf Verbilligung an städtische Tochtergesellschaften oder auf die Höhe einer ggf. gewährten Verbilligung ist allein auf Grundlage der Richtlinie der Stadt nicht möglich.“

Faktisch verlangt die MWSP auf den Konversionsflächen im Wohnungsbau nur die Einhaltung der 30%-Quote durch die Investoren, an die sie ihre Flächen weiterverkauft. Diese Flächen landen zu 60% bei Projektentwicklern und dann meist bei institutionellen Privatinvestoren.
Zwei Drittel des Wohnungsbaus zwischen 2016 und 2026 finden auf den Konversionsflächen statt. Diese funktionieren nach wie vor als Drehscheiben zwischen der städtischen MWSP und gewinnorientierten Anlegern. Wenn der Gemeinderat hieran etwas ändern möchte, müsste er entweder den Gesellschaftsauftrag an die MWSP ändern, nämlich am Ende der Konversion die Erschließungskosten durch gewinnbringende Grundstücksverkäufe erwirtschaftet zu haben und sich dann Null auf Null, ohne den Stadtsäckel zu belasten, aufzulösen. Oder die Stadt müsste der MWSP die Grundstücksverbilligung beim Verkauf vorzugsweise an gemeinwohlorientierte Bauträger ersetzen. Das läuft am Ende Beides wieder auf einen höheren Einsatz aus dem Kommunalhaushalt hinaus.

Konsequent Handeln! Drei Beispiele
Die Beschlüsse des Gemeinderats zum 12-Punkte-Programm und zum Bodenfonds steuern zwar die richtige Richtung an, aber an den entscheidenden Punkten geht es nur zögerlich weiter. Drei Beispiele:

• Noch immer hängen gemeinschaftliche Wohnprojekte, die diesen Namen verdienen, im luftleeren Raum: Sie sind von der Quote freigestellt, weil man sich preisgünstigen Wohnraum von diesen Non-Profit-Bauträgern konzeptionsbedingt erwartet. Gleichzeitig sind sie damit von einer nennenswerten Förderung ausgeschlossen, weil sie die Quote dann auch nicht übererfüllen. Ohne Förderung ist aber bei heutigen Grundstücks- und Baupreisen mit Gestehungskosten von 5.000 oder mehr Euro je m² zu rechnen – weder ein Beitrag zu preisgünstigem Wohnen noch eine Unterstützung für das Gemeinschaftskonzept.
• Nutzung eines Vorkaufsrechts der Stadt bei einem Grundstück in Neuhermsheim für ca. 20 Wohneinheiten (KIM berichtete) zu einem horrenden Preis. Nun befindet sich das Grundstück in städtischer Hand. Es soll an die GBG weiterverkauft werden zu dem deutlich niedrigeren Bodenrichtwert. Bemerkenswert: Hier greift die Stadt tatsächlich in ihren Beutel, um den Grundstückspreis zu senken. Die GBG soll dann die derzeit geltende Sozial-Quote von 30% einhalten. Die Fraktion LI.PAR.Tie. verlangte dagegen den ausschließlichen Bau von preisgünstigen Wohnungen. Antwort der Verwaltung: Das sei nach dem 12-Punkte-Programm rechtlich nicht möglich. Politisch ist dies vollkommen falsch: Die GBG ist nicht irgendwer sondern eine 100%ige Stadt-Tochter. Mit ihr kann man reden, „außerhalb des Quotenmodells“ (s.o.). Hier ist nicht die satzungsmäßige Beschränkung auf eine 30%-Quote gegenüber allen anderen Investoren erforderlich (Gleichbehandlungsgrundsatz gegenüber Dritten).
• Beispiel Otto-Bauder-Anlage in Seckenheim: Ein Sportplatz wird auf Beschluss des Gemeinderats umgewidmete in eine Fläche für Wohnungsbau. Darüber diskutiert der AUT-Ausschuss am 8.6. lang und kontrovers. Die Verwaltung schlug nur 30% Geschoßwohnungsbau vor. Die Ausschussmehrheit änderte das auf Initiative der LI.PAR.Tie. in 50%. Der Rest geht an Ein- und Zweifamlienhäuser. Wenn nach dem Flächennutzungsplans dann der Bebauungsplan zu erstellen ist, lautet die dann die spannende Frage, ob in diesem Fall nicht eine Sozialquote von 50% durchgesetzt werden kann.

Die Dringlichkeit des Mangels an preisgünstigen Wohnungen und die Endlichkeit der zur Verfügung stehenden Flächen erfordern deutlich mehr Konsequenz im Handeln!

Thomas Trüper, Altstadtrat DIE LINKE und LI.PAR.Tie.