Mietshäuser-Syndikat: In Mannheim unterschätzt. Was geändert werden muss und was man lernen kann. Erfahrungen aus Freiburg

Am 18. Juni kamen zwei Vertreterinnen von Freiburger Mietshäuser-Syndikats-Projekten auf Einladung des MHS-Projekts umBAU² nach Mannheim und berichteten von den Erfahrungen selbstverwalteter Wohnprojekte in Freiburg. Hier eine mit Mannheim vergleichende Zusammenfassung:

Das Mietshhäuser-Syndikat (MHS) konnte in den letzten 10 Jahren in Mannheim genau drei Projekte auf dem Konversionsgelände Turley realisieren (13haFreiheit, SWK und umBAU, zusammen etwa 130 Bewohner*innen). Ein großes Projekt (MAvanti) wurde auf Spinelli „mit Erfolg“ ausgebremst (die Gruppe ist jedoch weiterhin aktiv), eines (Esperanza) ist mit einem Doppelhaus auf Franklin hoffentlich erfolgreich im Werden.
In Freiburg, der „Heimat“ des MHS, ist das Syndikat durchaus ein Faktor der Wohnungswirtschaft: 15 Projekte mit 650 Bewohner*innen. Auf zwei neuen städtischen Baufeldern (Kleineschholz und Dietenbach) könnte eine Verdoppelung oder noch mehr entstehen. MHS-Gruppen werden sich auf beiden Flächen umfangreich bewerben.

Die Erfolgsfaktoren in Freiburg liegen einerseits im MHS-System selbst (Selbstverwaltete Mietshäuser, langfristige Finanzierung mit eingeworbenem Eigenkapitalersatz durch Direktkredite, viel Engagement der Gruppen, viel Know-how-Austausch, revolvierender Solidarfonds), andererseits liegen sie auch in einer positiven Entwicklung der Kommunal- und teils auch der Landespolitik begründet. Aber in den Schoß gefallen ist den Projekten wahrlich nichts.

MHS-Projekte befassen sich mit Neubauten oder mit der Übernahme von Bestandshäusern und brachliegenden Gewerbeimmobilien – und so unterschiedlich sind dann auch die Projekte: Von kleinen Gemeinschaften mit acht bis 10 Personen, die ein passendes Bestandshaus erwerben, über Neubauprojekte mit um die 20 Wohneinheiten bis hin zu (in Heidelberg: Collegium Academicum) Großprojekten mit Wohnraum für 230 Personen einschließlich Aula, Café und Laden.

Bauverein „Wem gehört die Stadt?“

Die über 30-jährige Verankerung des MHS in Freiburg führte zur Gründung des Bauvereins „Wem gehör die Stadt?“ (nicht zu verwechseln mit dem „Stadtpolitischen Bündnis WGDS“ z.B. in Mannheim). Dieser Bauverein hat es sich zur Aufgabe gemacht, selbstverwaltete Wohngruppen (auch eine junge Genossenschaft ist dabei) zu vernetzen und die gegenseitige Unterstützung zu befördern. Es gibt monatlich einen Jour Fixe, zu dem i.d.R. 40 bis 50 Leute erscheinen, („sehr gemischtes Publikum“). Hier geht es um sämtliche Fragen, die mit Bau oder Erwerb von Häusern zu tun haben: Von juristischen Fragen über Finanzierungsprobleme zu bautechnischen und ökologischen Themen, zu Fragen der sozialen und Quartiersgestaltung und schließlich auch zu Gruppenprozessen und Gruppendynamik.
Seit die Stadt Freiburg das Baugebiet Kleineschholz ausgeschrieben hat, hat das Interesse und der Zulauf – nicht ohne intensive Befeuerung durch MHS – so zugenommen, dass der Jour Fixe inzwischen in 15 Projektgruppen aufgeteilt werden konnte und musste.

Hier zeigt sich bereits ein gewisser Unterschied zu Mannheim. Als es mit dem Kauf und der Gestaltung der Konversionsflächen, zunächst auf Turley, losging, startete die Stadt auch hierzu einen Bürgerbeteiligungsprozess, in den sich Interessent*innen mit ihren Vorstellungen für die Bebauung des Areals und auch mit eigenen Projekten einbringen konnten. Auch der damals noch existente Bürgerverein Neckarstadt e.V. gemeinsam mit der Interessengemeinschaft Herzogenried e.V. boten ein Dach für Diskussionsprozesse. Sehr bald kam es aber unter Führung des Fachbereichs Stadtplanung, Koordinierungsstelle Gemeinschaftliche Wohnprojekte, zur Gründung des „Runden Tisches gemeinschaftliches Wohnen“. Die Koordinierungsstelle bekam normative Funktion hinsichtlich der Zugehörigkeit zu dem eventuell auch kommunal zu fördernden Kreis von „Wohngruppen“, deren Kriterien aber bis heute nicht definiert sind.

Hier ist die in Mannheim latente „Top-down“-Kultur letztlich wieder zum Durchbruch gekommen; in Freiburg konnten sich MHS und Bauverein WGDS schon aufgrund ihrer schieren Größe und ihrer Erfolge mehr Augenhöhe im Umgang mit der Stadtverwaltung erkämpfen. Dem gingen jedoch auch Konflikte voraus, die wesentlich dramatischer waren als in Mannheim: 2006 wollte die damalige schwarz-grüne Mehrheit des Freiburger Gemeinderats unter Führung des Grünen-OB Salomon die kommunale Freiburger Stadtbau GmbH an einen Investmentfonds verkaufen. Der Bauverein WGDS schaltete sich in diese Auseinandersetzung ein unter der Devise: „Schulden können wir auch machen“ und strebte den Kauf der Stadtbau an, um sie künftig unverkäuflich zu strukturieren. Ein erfolgreicher Bürgerentscheid gegen den Verkauf erledigte diese Bemühungen. Jedoch nicht endgültig; denn der Bürgerentscheid hat bekanntlich nur eine dreijährige Bindungskraft. Danach begann die Stadt, Streubesitz der Stadtbau zu verkaufen. Auch hier meldete sich der Bauverein WGDS als Kaufinteressent. 2011 kam es zur Auseinandersetzung um den Abriss einer Kleinrentner*innen-Siedlung in der Johann-Sebastian-Bach-Straße (104 Wohneinheiten aus den 50er Jahren im Eigentum der Stadtbau). Der Widerstand scheiterte zwar, aber der wohnungspolitische Wind drehte sich darüber in Freiburg. Mittlerweile, auch nach Abwahl von Dieter Salomon 2018, besteht zwischen dem Bauverein und der Stadtverwaltung ein Verhältnis, welches man wohl als „auf Augenhöhe“ bezeichnen kann. Der Bauverein / MHS haben sich als verlässliche Partner erwiesen, die dafür einstehen, dass kaufwillige Hausgruppen auch durchhalten. Das ist durch die lange Erfahrung und die intensive Kooperation zwischen Hausgruppen abgesichert.

In Freiburg vermarktet die Stadt selbst, keine GmbH, die großen Entwicklungsflächen

Die Stadt Freiburg handelt beim Wohnungsbau aus einer andern Position heraus als die Stadt Mannheim: Sie weist immer neue Baufelder auf kommunalem Boden aus: Gutleutmatten beispielsweise auf ehemaligem Kleingartengelände (!) – System „Grüne Wiese“, wie einst in Mannheim z.B. in Schönau Nord, Vogelstang und Herzogenried. Die Vergabebedingungen beschließt der Gemeinderat und die Vergabe selbst wird vom Liegenschaftsamt organisiert.

Zu Kleineschholz beispielsweise (ehemals Kleingärten) schreibt die Stadt Freiburg auf ihrer Website:
„Laut Gemeinderatsbeschluss müssen 50 Prozent der Wohnungen geförderte Mietwohnungen sein. Besondere Berücksichtigung sollen gemeinwohlorientierte Projekte erfahren, mit denen ein gemischtes Quartier entstehen kann. Kriterien für die Grundstücksvergabe werden im Einzelnen noch erarbeitet. Dabei sind auch die Festlegungen des Gemeinderates aufzunehmen, künftig im Grundsatz keine Grundstücke mehr zu verkaufen und vorrangig im Erbbaurecht zu vergeben. Bevor die Grundstücke vermarktet werden, beschließt der Gemeinderat ein Konzept für ihre Vergabe.“

In Mannheim waren die letzten großen Entwicklungsflächen (Konversionsflächen) im Eigentum des Bundes und mussten erst erworben werden – und das unter dem großen konservativen Erz-Mantra: „Keine Netto-Neuverschuldung!“. Dafür wurde die MSW Projektentwicklungsgesellschaft mbH von der Stadt und ihrer Tochter GBG gegründet. Die durfte sich dann verschulden, und sie hat den Auftrag, sich möglichst schnell (20 Jahre?) und „Null auf Null“ überflüssig zu machen, durch zügige Beplanung, Erschließung und Abverkauf. Die Mannheimer MHS-Gruppen hatten es daher mit einem auf kommerzielle Abläufe verpflichteten Gegenüber zu tun. Der Gemeinderat hinkt in seiner Gestaltung, z.B. der für Begünstigungen gemeinwohlorientierter Investoren erforderlichen Satzungen, seither deutlich hinterher. Die MWSP „weiß nicht, woran sie sich halten soll“ – bzw. sie hält sich an ihren ursprünglichen Auftrag. Und die Gemeinwohlorientierten wissen nicht, auf welche in Aussicht gestellten Förderungen sie sich verlassen können. Die zähe Entwicklungsgeschichte von 12-Punkteprogramm und Bodenfonds legt genau davon Zeugnis ab. Es ist letztlich ein Doppelspiel von kommunaler politischer Willensbildung einerseits, und Betonung der operativen Selbstständigkeit der privatrechtlich geführten städtischen Gesellschaft andererseits. So vergeht die Zeit und schwinden die Flächen, die dem direkten politischen Zugriff im Sinne der Gemeinwohlorientierung unterworfen werden könnten.

Ein Weg aus diesem Dilemma wäre, der eigenen Tochter Grundstücke abzukaufen (Bodenfonds), und diese im Sinne der noch weiter zu überarbeitenden Satzungen (12-Punkte-Programm und Bodenfonds), die für die MWSP erst einmal gar nicht gelten, zweckgebunden vorzuhalten. Anders lässt sich das hehre Ziel, keine städtischen Böden mehr zu verkaufen, auf den entscheidenden Flächen nicht umsetzen. Oder die Stadt muss den Gesellschaftszweck der MWSP ändern, oder einen Vertrag mit ihr über Kompensationsleistungen für die Übernahme der kommunalen Fördermaßnahmen durch die MWSP schließen, oder, oder, oder…

„3HäuserProjekt“ in Freiburg, Baufeld Gutleutmatten

Anhand des „3HäuserProjekts“ in Freiburg, Baufeld Gutleutmatten, kann einiges über Leistungen, Bedürfnisse und Konditionen von MHS-Projekten verdeutlicht werden. Auch kann im Vergleich mit Mannheim aufgezeigt werden, was gemeinsame Probleme sind bzw. wo in Mannheim einige bedeutsame Änderungen herbeigeführt werden müssen, um die Potenziale

 des MHS auch hier in nennenswertem Umfang zu entfalten.

Die drei Häuser LAMA, Luftschloss (beide fast baugleich) und SchwereLos wurden von drei unterschiedlichen Wohngruppen bzw. MHS-Hausvereinen errichtet und 2017 bezogen.

Die LAMA-Gruppe hatte 2012 versucht, aus den Wohnungsbeständen der LBBW, die diese aus europarechtlichen Gründen verkaufen musste, und für die sich ein kommunales Baden-Württemberg-Konsortium erfolglos beworben hatte, ihrerseits ein paar Häuser zu erwerben. Nachdem der Pensionskassen-Investor Patricia für die gesamten 21.500 Wohneinheiten den Zuschlag erhalten hatte, bemühte sich die LAMA-Gruppe erneut, jetzt von diesem Neueigentümer die Häuser zu bekommen, ebenfalls erfolglos. Dies brachte sie dann auf die Spur, selbst zu handeln und zu bauen.

Das Haus besteht aus 13 Wohneinheiten und einem Gemeinschaftsraum, es leben dort ca. 37 Personen. 9 Wohnungen sind öffentlich gefördert mit maximaler Bindungsfrist. Der Mietpreis beträgt 6,50 EUR/m² gefördert und 7,00 EUR freifinanziert (2017).

Für Luftschloss gilt Gleiches. Zur Kostenreduzierung trug die serielle Bauweise bei. Die Jeweiligen Handwerksfirmen konnten direkt von der einen Baustelle zu anderen wechseln, ohne sich neu einrichten zu müssen. Die Ausstattung der Wohnungen ist einheitlich, individuelle Sonderwünsche konnten nicht realisiert werden. Auch waren natürlich die Architekturkosten geringer. Je Haus betrugen die Baukosten 3,5 Mio. EUR bzw. 3.200 EUR/m². Diese Preise würden heute bei 3.500 EUR/m² liegen.

Der Energiestandard ist KfW55, bedingt durch das „schlechte Energiekonzept für das ganze Wohngebiet“. KfW40 wäre anzustreben. Auf jeden Fall sind die beiden Häuser ein Beispiel dafür, dass ein guter Energiestandard und Sozialwohnungen keine sich einander ausschließenden Ziele sind.

SchwereLos verfügt über 19 Wohnungen unterschiedlicher Größe, davon 14 Wohnungen öffentlich gefördert. Die Bindungsdauer beträgt 25 plus 30 Jahre, aus Sicht der Hausgruppe nach oben offen. Ein Bestandteil der Konzeptvergabe war die Bedingung, im Haus auch eine dreigruppige Kita unterzubringen. Die Trägerschaft der MHS-Kita wurde von der Stadt auf die Diakonie übertragen, deren Erzieher*innen nun auch an den regelmäßigen Hausversammlungen teilnehmen. Die Hausgruppe war sich von Anfang im Klaren, fünf Wohnungen für Personengruppen zu reservieren, die nicht nur einen „erschwerten Zugang zum Mietwohnungsmarkt“ haben, sondern eigentlich gar keinen. Kooperationspartner sind nun die Freiburger Hilfsgemeinschaft e.V., die Menschen mit Psychiatrieerfahrungen unterstützt, Verein Frauen für Frauen e.V., der einer von Obdachlosigkeit bedrohten Frau eine Wohnung in SchwereLos vermittelte; in einer Wohnungen lebt ein sehr schwer behinderter Mann mit Bedarf an 24-Stunden-Assistenz, und eine Wohnung steht für eine geflüchtete Familie zur Verfügung.

In allen drei Häusern des 3HäuserProjekts gibt es Gemeinschaftsräume. Diese sind neben dem Gemeinschaftsraum der Genossenschaft auf Gutleutmatten eine Besonderheit für das ganze Wohngebiet. Sie werden z.B. von den ebenfalls ansässigen Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) für deren Eigentümerversammlungen angemietet. Ein Chor trifft sich in LAMA.

Die Bewohner*innen der drei Häuser mischen sich auch rege in die Gestaltung der Freiflächen ein. Sie sind Stadtteil-Aktivit*innen.

Bewerbungsverfahren: Das 3HäuserProjekt musste feststellen, dass das Vergabekonzept der Stadt Freiburg für Gutleutmatten sehr restriktiv für gemeinwohlorientierte „Investor*innen“ war: In der westlichen Hälfte waren „Baugemeinschaften“ ausgeschrieben – allerdings nur privateigentumsorientierte Gemeinschaften (WEG). Diese mussten zwar zu je 25% geförderte Eigentumswohnungen für Selbstnutzer*innen bauen; die sind jedoch nur 10 Jahre lang gebunden. Es gab auch Aschreibungen für WEG-Baugemeinschaften, die 25% gebundene Mietwohnungen mitbauen bzw. hierfür Investoren finden mussten. Dort ist die Bindungszeit 20 Jahre. Letztlich kamen für das 3HäuserProjekt aufgrund des Vergabekonzepts von den 37 Grundstücken nur vier Grundstücke „offen für alle Bewerber“ ohne weitere Auflagen (z.B. Mehrfachbeauftragung von Architekten, kostentreibend) außer der 50%-Sozialquote in Frage. Davon erhielten LAMA und Luftschloss den Zuschlag wegen langer Bindungsfristen.  Das Grundstück von SchwereLos wurde unter 10 Bewerber*innen verlost und SchwereLos zog das richtige Los.

Die MHS-Projekte hatten also keinerlei Vorzugskonditionen und punkteten mit einer Sozialquote von 70 Prozent. Mannheim versucht es demgegenüber mit Vorrang-Angeboten („Angebots-Kaskade“ des Bodenfonds). Dies ist sicherlich auch unter Mannheimer GWPen ein zu diskutierender Punkt.

Dass bei Konzeptvergaben, so auch bei der Mannheimer 30-%-Quote, Investitionen mit kurzen Bindungsfristen von unter 30 Jahren akzeptiert werden, ist unter dem Gesichtspunkt der Gemeinwohlorientierung ein großes Problem. Hier bedarf die Landeswohnraumförderung der Überarbeitung. In Freiburg ist die einstige Mustersiedlung Vauban aufgrund hohen Anteils von Eigentumswohnungen und Ein-/Zweifamilien-Häusern und aufgrund der kurzen Bindungsfristen im Sozialen Wohnungsbau inzwischen eines der teuersten Stadtteile.

Finanzierung: Bei MHS-Projekten werden durchschnittlich 54% Bankdarlehen eingesetzt, 7% Stammkapital der Haus-GmbHen und 39% Direktkredite als Eigenkapitalersatz. Letztere werden nicht planmäßig getilgt, sondern fungieren als revolvierende Fonds-Masse: Gekündigte oder auslaufende Direktkredite werden durch neue ersetzt. Entscheidend ist die von den Banken verlangte Tilgung. Darlehen der Landeswohnraumförderung liefen 2017 noch mit 1%, zurzeit werden jedoch mit 2% verlangt, was für neue Projekte eine extreme Hürde darstellt. Das 3HäuserProjekt war nach langen Jahren das erste, welches überhaupt wieder Mittel aus dem Landesförderungsprogramm in Anspruch nehmen konnte – nach einer halbjährigen politischen Auseinandersetzung, bei der sich auch die Freiburger Stadtverwaltung unterstützend einschaltete. Knackpunkt ist immer die Anerkennung der Direktkredite als Eigenkapitalersatz. Für das Mannheimer umBAU²-Projekt auf Turley war die Inanspruchnahme von Landeswohnraumförderung 2014ff noch nicht machbar. Man wollte dort zwei Sozialwohnungen errichten.

Großes Interesse haben die im Moment in Freiburg planenden neuen MHS-Projekte an der Zuteilung von Erbbaurechten – allerdings dürfen sie nicht teurer sein als Bankdarlehen. Das heißt, die Zinsfüße (bei der Stadt Mannheim regulär 4%) müssen deutlich gesenkt werden. Ansätze hierzu gibt es in der Mannheimer Bodenfonds-Satzung, allerdings mehr für Reihenhäuser als für gemeinwohlorientierte Geschoßwohnungsbauten.

 

Fazit

Es gibt also noch viele Stolpersteine für MHS-Projekte, die angesichts des Mehrwertes solcher Projekte für die Stadtgesellschaft aus dem Weg geräumt werden müssen. Das ist einerseits Landes-Aufgabe, andererseits aber auch eine Frage, wie Kommunen ihre Förderbedingungen definieren und die Grundstücksvergabe regeln.

Es gibt keinen Grund für die Stadt, MHS-Projekten weniger zu trauen als kommerziellen Investoren. 159 erfolgreiche Projekte mit 170 Mio. EUR gebundenem Geld und mit einem starken Solidar- und Wissensverbund sprechen für sich.

Thomas Trüper

Quellen: „Mehr Bezahlbarer Wohnraum mit dem Modell des Mietshäusre Syndikats“ Online-Veranstaltung am Freita, 18. Juni 2021 (https://www.youtube.com/watch?v=ufljzUV6Jys) | Das Mietshäuser Syndikat und seine Projekte. Keine Profite mit der Miete – sozialer und Wohnraum für alle. Broschüre, Freiburg 2021