50 Jahre zurück: Als der Wohnungsbau noch nicht durch den Neoliberalismus geschädigt war

Wie schaffte es Mannheim, zwischen der  Mitte 60er und Mitte der 70er Jahre über 11.000 Wohneinheiten zu errichten, zu ca 75% Mietwohnungen und überwiegend im leistbaren Bereich? 1964 suchten 12.000 Familien und 2.000 Singles in Mannheim Wohnraum. Der Wohnungsmarkt war also damals wie heute (auch wenn es die Landesregierung anders sieht) „angespannt“.

Ein Blick auf die Entstehung des Stadtbezirks Vogelstang, des Stadtteils Herzogenried und der Siedlungskomplexe Neckaruferbebauung Nord (NUB) sowie Collinicenter, in denen sich die 11.000 Wohnungen befinden, lohnt, wenn man den aktuellen Wohnungsbau v.a. im Rahmen der Konversion vergleicht. Der Schwerpunkt der Betrachtung liegt hierbei im Herzogenried. Geldangaben sind der besseren Vergleichbarkeit auf aktuelle EUR-Werte unter Berücksichtigung der Inflation umgerechnet. (https://inflationhistory.com/de-DE/?currency=DEM&amount=500000000&year=1965)

Vogelstang und Herzogenried: Auf die „grüne Wiese“ gebaut. Relativ preisgünstiges Bauland.

Heute nicht mehr denkbar, in der Mitte des letzten Jahrhunderts jedoch weitgehend als unproblematisch gesehen, ist der Neubau auf Acker- und Gartenfläche. Mit diesen beiden Großsiedlungen war dann aber auch die Nutzung von Naturflächen bis auf den heutigen Tag abgeschlossen. Die Siedlungsfläche soll in Mannheim nicht mehr ausgedehnt werden – Konversion sei Dank. Der Grund und Boden war zumindest im Herzogenried preisgünstig: Er ging für knapp 100 EUR (50 DM) vom Land an die Stadt [1]. Freilich teuer genug – das Land hätte den gemeinnützigen Wohnungsbau auch mit einer Grundstücksspende fördern können. Aber kein Vergleich zum Preis, den die Stadt 2012ff an die BIMA für die Konversionsgelände zu zahlen hatte. Dass die von der Stadt Mannheim für das Konversionsgeschäft gegründete MWSP zu Beginn der Turley-Bebauung mit Grundstückspreisen von über 200 EUR an den Start ging, hängt mit der ursprünglichen Beauftragung der BIMA durch das Bundesfinanzministerium zusammen, möglichst sehr gute Marktpreise zu erzielen. Bei Vogelstang war es anders: Hier lag der Grund und Boden in Händen von 400 Eigentümern. Hierzu hat der Autor keine Preiskenntnis.

Wer errichtete die Siedlungen?

In Vogelstang dominierte die Neue-Heimat-Tochter GEWOG. Für das Herzogenried wurden fünf Bauträger beauftragt: GBG, LEG, Gartenstadt Genossenschaft, Familienheim Mannheim eG, Gemeinnützige Siedlungsgesellschaft mbH des Evang. Siedlungswerks mit Leonberger Bausparkasse (GSG). Letztere stieg dann aus.
Diese Bauträger schlossen sich zur WHG zusammen, der Wohnanlage Herzogenried Betreuungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH.

Alle Bauträger einschließlich Neue Heimat waren zu diesen Zeitpunkten gemeinnützig (bzw LEG Körperschaft des öffentlichen Rechts). Sie waren von allen wesentlichen Steuern befreit: Keine Grunderwerbs-, keine Grundsteuer, keine Körperschafts- und Gewerbesteuer. Dies war eine bedeutende Voraussetzung für preiswertes Bauen. Zum 1.1.1990 beendete Schwarz-Gelb die Wohnungsgemeinnützigkeit. Es dauerte bis 2025, dass eine neue Gemeinnützigkeit im Bundestag verabschiedet wurde, die allerdings nur für Vermietungen an „bedürftige“ Personen lt. Abgabenordnung gilt.

In der Errichtungsphase der beiden Siedlungsgebiete gab es keine profitfokussierten Akteure.

Ringen um Bezahlbarkeit

Die Baufelder des Herzogenried betrugen nur 5 ha. Ein erstes Gutachten (Albert Speer jun.)  über die Machbarkeit einer großen Siedlung am Rande des Herzogenriedparks als Teil der Bundesgartenschau 1975 ging von der Ansiedlung von 10 bis 15.000 Menschen aus (5.000 bis 7.500 Wohneinheiten). Eine solche Investition erschien der GBG, die den Planungsprozess leiten sollte, unfinanzierbar. Am Ende plante man mit 2.100 Wohneinheiten.

Baustelle Wohnbebauung Herzogenried, im Vordergrund Block B (Am Brunngarten) | Quelle: siehe [3], S. 202. Serielle Bauweise, auch in der Durlacher Straße in Rheinau vertreten.

Diese sollten in serieller Bauweise mit einer begrenzten Zahl von Wohnungstypen mit vorgefertigten und standardisierten Betonteilen erstellt werden, einheitlich durch alle beteiligten Bauträger. Der damalige Noch-Baudezernent und spätere OB Ludwig Ratzel rechnete 1972 mit Gestehungskosten von durchschnittlich 187.000 EUR. Um auf einen Quadratmeterpreis von höchstens 7,48 EUR (4,00 DM) zu kommen, rechnete er mit 140.250 EUR öffentlicher Subventionen je Wohnung. Die Landeswohnraumförderung Baden-Württemberg sah jedoch eine Maximalmiete von 6,17 EUR (3,30 DM) vor und förderte höchstens mit 112.200 EUR je Wohneinheit. Somit ergab sich ein Fehlbetrag von 41.140 EUR je Wohneinheit, die er als Arbeitgeberdarlehen, „von der Wirtschaft“ und als Beitrag der Kommune vom Gemeinderat erwartete. Dieses immense Förderungskonstrukt bezeichnete er als Voraussetzung für den Start der Siedlung am Rande des Herzogenriedparks. [2]

Egalitäre Elemente der sozialen Durchmischung

„Die Bauträgergemeinschaft macht sich zum Ziel, den Neubaukomplex als Einheit herzustellen. Den Bewohnern sollte unabhängig davon, bei welcher Gesellschaft sie eine Wohnung gekauft oder angemietet hatten, vermittelt werden, dass sie in einer Einheit lebten. 50% des Bestandes wurden als sozialer und 25% als gehobener sozialer Wohnungsbau ausgewiesen, wobei die WHG größten Wert darauflegte, dass von der Lage nicht auf die Art der Wohnungen geschlossen werden konnte. Auf diese Weise sollte eine Ghettoisierung von sozial schwachen Bevölkerungsgruppen verhindert werden.“ [3] So lautete die Programmatik für die Großsiedlung Herzogenried, festgehalten in der Festschrift zum 75-jährigen Bestehen der GBG im Jahr 2001. Nur wenige Penthaus- und Bungalow-Wohnungen weichen bis heute von dieser Programmatik ab, sollten aber offensichtlich der sozialen Durchmischung  „von oben her“ dienen.

Nach Bezug der Siedlung stellte sich heraus, dass die stadtplanerischen Überlegungen und Details nicht alle oder nur vermindert funktionierten, z.B. die Zurverfügungstellung von 13 Gemeinschaftsräumen. Die Belegungspolitik im Zeichen der unterschiedlichen Migrationskonjunkturen benötigte eine längere Lernkurve. Dafür legte die GBG in ihren Bereichen 2003 nach mit der Errichtung zweier Conciergerien, die von der Bewohnerschaft sehr positiv aufgenommen wurden. Außerdem finanziert sie seit 2004 das Quartiermanagement.

Krisenhafte 80er Jahre: Die Kostenmiete

Die Mietkosten für die öffentlich geförderten Wohnungen wurden durch die „Kostenmiete“ gesetzlich definiert. Dieser Begriff schließt schon von vornherein Profitmaximierung aus, denn Profite gehören nicht zu den Gestehungskosten. Kapitalkosten, also Darlehenszinses, gehörten jedoch laut Gesetz ebenso zu den Bewirtschaftungskosten wie z.B. das Mietausfallwagnis. Das führte in den 80er Jahren mit teilweise zweistelligen Baudarlehenszinsen zu massiven Mietpreiserhöhungen. Die Stadt Mannheim versuchte dem als einzige Kommune in Baden-Württemberg gegenzusteuern durch die „Mietpreisnachsubventionierung“. So wandte sie  beispielsweise im Jahr 1982 für 10 bis 11.000 öffentlich geförderte Mietwohnungen 6,54 Mio. EUR auf. Allein für die 3323 öffentlich geförderten Wohneinheiten der Neuen Heimat in Vogelstang, Herzogenried und NUB zahlte sie 1,97 Mio EUR [4]. Dieser Aufwand konnte jedoch nicht durchgehalten werden bis zum Ende der Hochzinsphase. Die nur im öffentlich geförderten Teil der Wohnungen abgefederte Zinsbelastung traf die übrigen Bewohner:innen voll und führte zu erheblicher Fluktuation mit Tendenz zur Entmischung. Diese wurde noch verstärkt durch die Fehlbelegungsabgabe für Mieter:innen von Sozialwohnungen, die die Berechtigungskriterien nicht mehr erfüllten. In späteren Jahren wurde die Fehlbelgerabgabe wieder abgeschafft.

Vergleich mit dem zeitgenössischen Wohnungsbau und Fazit

Die Trabantenstädte und Großsiedlungen der 60er und 70er Jahre bauten auf öffentlich kontrollierten Böden auf, die die Kommunen aus unterschiedlichen Quellen schon hatten oder erwarben und dann an gemeinnützige Baugesellschaften und Genossenschaften mit klaren städtebaulichen Auflagen weiterverkauften, steuerfrei.

Die MWS Projektgesellschaft ist durch ihre Geburtsurkunde darauf festgelegt, den öffentlichen Planungsprozess zu steuern und durchzuführen. Grundstücke aus öffentlichem Eigentum, im Fall der Konversion aus Händen der BIMA, muss sie kaufen und möglichst schnell wieder weiterverkaufen an Investoren, die entweder als Projektentwickler fungieren und das fertige Wohnungsprodukt weiterverkaufen, oder die (in den selteneren Fällen) als Bestandshalter versuchen, ihr Geld zu machen. Zwar verkauft die MWSP nicht an die Meistbietenden sondern im Rahmen von Konzeptvergabe. Aber der Immobilienmarkt ist jeweils eröffnet, und manche Grundstücke werden spekulationsgetrieben mehrmals weiterverkauft. Jedes Mal teurer als erworben und immer mit 5% Grunderwerbssteuer beaufschlagt. Die Wohnunsgemeinnützigkeit alter Prägung ist Geschichte.

• Mit der Verwandlung von Boden in Ware ist der Grundstock für überteuerte Wohnungen gelegt. Der Ausbau einer kommunalen Bodenreserve, die nicht im freien Markt heißläuft, ist der Grundstock für soziale Bodennutzung und leistbare Wohnungen. Der Bodenfonds muss dringend gestärkt werden.
• Mit der Bedienung freier Investoren wird die Mietpreis- (und auch Verkaufspreis-) schraube weiter hochgedreht. Gemeinwohlorientierte Käufer konkurrieren mit normalen Investoren und kommen nicht standardmäßig zum Zuge. Entsprechende Satzungen müssen aufgelegt werden, die eine Bevorzugung gemeinwohlorientierter Unternehmen festlegen. Die Sozialquote für Preis- und Belegungsbindung für einen begrenzten Zeitraum bleibt in Mannheim bisher das einzige Mittel, für gegenwärtig 30% Sozialwohnungen in Neubauten im Bereich neuer Bebauungspläne zu sorgen.
• Das Mantra der Liberalen und Konservativen, dass nachhaltig preisgünstige Wohnungen ohne gesetzlichen Eingriff und ohne öffentliche, notfalls auch kommunale Subventionen in ausreichendem Maß entstehen, ist durch die Geschichte des sozialen Wohnungsbaus deutlich widerlegt.  Die 60er und 70er Jahre (erst recht die Nachkriegsjahre) machen das deutlich im positiven Sinn; das fast vollständige Erliegen des sozialen Wohnungsbaus seit den 90er Jahren (Abschaffung der Wohnungsgemeinnützigkeit) mit ihrer spärlichen Ausbeute nachhaltig leistbarer Wohnungen machen dies im negativen Sinn deutlich. Dass in den 2010er Jahren durch Satzungen und geringfügige Subventionen wenigstens ein kleiner Schwung in die Erstellung von leistbaren Wohnungen gekommen ist, beruht auf einer Lehre aus dieser Geschichte.
• Dass selbst einstmals preisgünstige Mieten zu klettern anfangen, z.B. durch Auslaufen der Mietpreisbindung oder durch Eigentümerwechsel, beweist die Notwendigkeit von Mietpreisbremse und Mietendeckel.

Thomas Trüper

Quellen:

[1] Ulrich Nieß: Vortrag vom 10.01.2015 zum 40-jährigen Bestehen des Herzogenrieds. Unveröffentlichtes Manuskript
[2] Mannheimer Morgen 13.06.1972, MARCHIVUM S 2/0065, S 2/0320
[3]Andreas Schenk: Wohnen im Grünen – das Herzogenried. In: 75 Jahre GBG – Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft mbH 1926 – 2001, Edition Quadrat 2001, S. 201
[4] Mannheimer Morgen 02.12.1982