Die Sozialquote: Warum die Gegenargumente nicht (mehr) stechen

Geltungsbereich

Nun ist sie also in Mannheim grundsätzlich beschlossen: Die 30%-Sozialquote, die bei Neubauprojekten dort greift, wo die Stadt Eingriffsmöglichkeiten hat. Das ist erstens der Fall, wenn die Stadt eigene Grundstücke zur Verfügung stellt (Erbbaurecht oder Verkauf), oder wenn die Stadt Baurecht schafft, wo noch keines bestand, oder wo Baurecht geändert wird. Zwar lassen das Baugesetzbuch und die Baunutzungsverordnung keine Festlegungen über den späteren Preis von Wohnungen zu. Wohl aber kann die Stadt die Erteilung von Baurecht an Bedingungen knüpfen, z.B. an den Abschluss eines städtebaulichen Vertrages (§11 BauGB) oder an einen Vorhabenplan mit Durchführungsvertrag (§12 BauGB). Typische Beispiele für neue Baurechte wären Konversionsgelände aus Militär- oder Industrienutzung. Keine rechtliche Eingriffsmöglichkeit besteht für die Kommune, wenn bereits Baurecht besteht und ein Privater dieses Baurecht nutzt (worauf er Anspruch hat). Auch kann nach rechtsstaatlichen Grundsätzen nicht rückwirkend, also nachträglich in ein bereits laufendes Bauvorhaben eingegriffen werden.

Der Gemeinderat hat im Übrigen eine Mindestgröße des Bauvorhabens für die Wirksamkeit der Sozialquote festgelegt: größer 10 Wohneinheiten. Damit sollen beispielsweise Bauherren, die mit einem Gebäude eine Baulücke schließen möchten, nicht unnötig belastet werden.

Investoren-Schreck?

Das Baudezernat hatte 2014 noch die Frage nach Eine Sozialquote für Mannheim negativ beantwortet: Im Wohnungspolitischen Programm Wohn.Raum.Stadt II resumiert die Verwaltung:
„Der Wohnungsmarkt in Mannheim unterscheidet sich wesentlich von den Märkten in Städten mit Wohnbaulandbeschlüssen wie München, Stuttgart oder Freiburg. Während die Baukosten in allen Städten auf ähnlichem Niveau liegen, sind die erzielbaren Erlöse in Mannheim aufgrund des vergleichsweise moderaten Mietspiegelniveaus und der geringerer Eigentumsnachfrage deutlich darunter. Die Gewinnspanne eines Bauträgers oder Investors, aus der die Kosten für die Verpflichtungen eines Baulandbeschlusses (Kosten für Erschließung, soziale Infrastruktur, geförderten Wohnungsbau usw.) zu tragen wären, ist somit deutlich niedriger. Dies würde dazu führen, dass mögliche Investitionen wirtschaftlich nicht mehr darstellbar sind und nicht getätigt werden. Somit würde nicht nur weniger geförderter Wohnungsbau, sondern insgesamt weniger Wohnungsbau stattfinden.“ (V610/2014, S. 94). Außerdem fehle in Mannheim eine kommunale Komplementärfinanzierung wie sie in München in großem Umfang bereitstehe.

Hier wird also das Argument bemüht, dass sich Investoren aufgrund schlechter Rendite vom Wohnungsbau unter Quotierungsbedingungen fernhalten würden. Mag dies für Mannheim vor drei Jahren noch eine Überlegung wert gewesen sein, so haben sich inzwischen die Immobilienpreise derart entwickelt, dass trotzdem eine Marge darstellbar ist.

Inzwischen hat sich (seit 1. April 2017) jedoch noch etwas Wesentliches geändert: Endlich hat die Landesregierung Baden-Württemberg bei der Landeswohnraumförderung das gemacht, was die meisten anderen Bundesländer schon lange bieten: Einen echten Baukostenzuschuss (Tilgungszuschuss) bei Neubau von mietpreisgebundenen Wohnungen. Bisher wurden nur Zinssubventionen geboten, die vollkommen unattraktiv waren. Mit den Zuschüssen können die Baukosten um den Anteil gesenkt werden, um den die Mietpreisbindung unter dem Mietspiegelwert liegen muss (33%). Außerdem wurde die Bindungsfrist auf bis zu 30 Jahre erweitert und die Einkommensgrenze um 10% erhöht. So lässt sich selbst für gewinnorientierte Bauherren noch eine ordentliche Rendite im sozialen Wohnungsbau erwirtschaften.

Sozialer Unfrieden?

Ein weiteres in gewissen Kreisen beliebtes Gegenargument ist die angebliche Unverträglichkeit einer Kombination von freifinanzierten und mietpreisgebundenen Wohnungen unter einem Dach oder in unmittelbarer Nachbarschaft. Dies ist jedoch in Mannheim beispielsweise seit 40 Jahren widerlegt durch solche Durchmischung auf engem Raum, in einem Haus. Beispielsweise in der Herzogenried-Bebauung: Hier waren / sind qualitätsidentische Wohnungen gefördert und freifinanziert sogar in ein und demselben Haus geschaffen worden, was bei den Mieter*innen keine besondere Aufmerksamkeit erregte (inzwischen ist die Bindung ausgelaufen, jedoch die Mieten z.B. der GBG oder Gartenstadt immer noch moderat. Selbst luxuriösere Penthäuser auf manchen Hochhäusern und Bungalows zu Füßen existieren hier neben „Sozialwohnungen“ und Eigentumswohnungen. Sicherlich gab und gibt es immer mal wieder Probleme in diesem Wohngebiet, aber nicht wegen unterschiedlicher Mietpreise.

Die Quote ist ein wichtiges Instrument, um die fortschreitende Segregation der Stadtgesellschaft nach wohlhabenden und eher armen Stadtteilen aufzuhalten und umzukehren. Sie kann als Instrument der Durchmischung genutzt werden.

Umsetzung

Nachdem der Gemeinderat mit dem 12-Punkteprogramm die Grundlage für Quoten gelegt hat, kommt es nun darauf an, die Umsetzung durch entsprechende Satzungen in die Wege zu leiten. Dies wird sicherlich erneut politische Kämpfe mit denen hervorrufen, die gut versorgt sind und keinen Änderungsbedarf haben als die „Steigerung der Eigentumsquote“ an allen Wohneinheiten in Mannheim. Und dies auf dem Hintergrund eines Fast-Patts  im Gemeinderat!

Thomas Trüper, Stadtrat DIE LINKE