MdB Nikolas Löbel als Investor und Vermieter: Bisherige Erfolgsgeschichte gerät ins Stottern

Wie man mit Wohnraum Kohle macht

Nikolas Löbel MdB betreibt seit einiger Zeit ohne großes Aufsehen Firmen, die sich mit Immobilienverwertung befassen. Nun hat er aber Aufsehen erregt: Er kaufte im Juli 2019 das Haus in Mannheim, Neckarstadt-Ost, in der Käfertaler Straße 89, entmietete es fast vollkommen, modernisierte es und brachte es als Haus mit Student*innenwohnungen /-Zimmern wieder auf den Markt, für 14 Euro/m², teils auch möbliert und entsprechend teurer.

Ein Mieter erwirkt auf gerichtlichem Weg das Wohnrecht

Das Haus in der Käfertaler Straße hat insgesamt zehn Wohnungen. Acht Wohnungen werden zu qm-Preisen von ca. 14 Euro vermietet. Gegenüber dem Mannheimer Morgen (MM 11.08.2020) räumt dies Löbel ein, erwähnt aber, dass es auch „normale Mieter“ gebe, die nur einen Mietpreis von 7,50 Euro bezahlen. Tatsächlich gibt es nur einen Altmieter, auf den dies zutrifft. Einem anderen Altmieter wurde die Wohnung zwecks Modernisierung gekündigt. Inzwischen, und das ist aktuell, hat dieser Mieter eine einstweilige Verfügung auf ein Rückkehrrecht in seine alte Wohnung erstritten. Man kann gespannt sein, wie es da weitergeht. Alle anderen Mieter zahlen den Mietpreis von 14 Euro/pro qm.

Wenn man derzeit in Immobilien investiert und viel Kohle hat, dann investiert man am besten in Pflegeheime oder (bisher wenigstens) in Hotels. Oder – die Version für den kleinen Unternehmer – Investition in Studi-Buden.

Als Schmuddelgeschichte wäre auch ein Modell: Aufkauf von Bruchbuden-Häusern mit Matratzenvermietung; ist aber riskant wegen “Ekel-Immobilien”-Intervention der öffentlichen Hand.

Hohe Mieten – Löbel gerät in den öffentlichen Fokus

Für Löbel bringen Studi-Buden offensichtlich den höchsten Ertrag je m². Der Mannheimer Morgen stellt die Frage, ob das überteuert ist und kommt vorsichtig zu dem Schluss, dass das wohl an der Oberkante liegt. Neubauwohnungen kommen derzeit für 12,50 bis 14 Euro auf den Markt. Und dies natürlich mit einer ordentlichen Marge, sonst würde nicht gebaut werden. Löbel also mit modernisierter Altbauwohnung 14 Euro.

Übrigens hat dieses Modernisierungsgeschäft auch den Vorteil, dass es bei der Erstvermietung nicht dem neuen Mietendeckel unterliegt. Für Möblierung gibt es noch Extramarge.

Vom MM auf die doch erhebliche Mietpreishöhe für seine Immobilie angesprochen, erregt Löbel sofort höchstes Mitleid: Für das “Baudenkmal” (so nennt er ein Wohnhaus unter Denkmalschutz) habe er 2.000 Euro/m² zahlen müssen, und dann noch die hohen Sanierungskosten. Da muss man doch Kredite tilgen und auch noch Zinsen zahlen. Es müsse wirtschaftlich darstellbar sein und außerdem müsse auch eine Gewinnmarge drin sein. Frage an Löbel: Wie hoch ist denn die Gewinnmarge und mit welcher Abschreibungszeit wird kalkuliert?

Die Eigentumsfrage ist im Wohnungsbau die Gretchenfrage

Mit Privatinvestoren kann es laut Löbel keine bezahlbaren Wohnungen geben. Wer hätte das gedacht? Deswegen gab es ja früher den sozialen Wohnungsbau bis den Löbels Partei 1990 abschaffte. Langfristig preisgünstige Wohnungen kann es also nur geben, wenn öffentliche Förderung ins Spiel kommt (z.B. Landeswohnraumförderung), aber mit möglichst langen Bindungsfristen und nur, wenn die geförderten Mietwohnungsträger nicht der profit-, sondern der gemeinwohlorientierten Wohnungswirtschaft zuzurechnen sind. Auf die Eigentumsfrage kommt es an!

Von der Werkswohnung zum Spekulationsobjekt

Übrigens spricht die Geschichte des von Löbel gekauften Hauses Bände: Zunächst war es ein Werkswohnungsgebäude der Eichbaumbrauerei, bis ein Dietmar Hopp kam und – man erinnert sich – die Eichbaum samt Wohnungsbeständen (sowie weitere Getränkehersteller) aufkaufte. Nachdem ihm die gegen die Aufhebung der Tarifbindung streikende Belegschaft im Jahre 2005 zu lästig wurde, verkaufte er die Getränkehersteller, behielt jedoch die mitgekauften Immobilien. Hopp verwertete sie in einer Weise, dass Löbel schließlich “über ein vom Verfall bedrohtes Baudenkmal” spricht (MM 11.8.20). Also: Billig kaufen, Mieten kassieren, nicht machen, teuer verkaufen. Private Wohnungswirtschaft – ein Erfolgsmodell!

Übrigens waren im 20. Jahrhundert (bis etwa Ende der 80er Jahre) Werkswohnungen großer Unternehmen ein wichtiger Bestand im preisgünstigen Mietsegment. Bis dann die großen Privatisierungen kamen (z.B. Bahn-Wohnungen). Die börsennotierten Unternehmen trennten sich fast durchweg von den Werkswohnungen, weil diese die Bilanzen aufblähten ohne entsprechende Gewinnanteile produzieren. Sie waren ja “nur” zum Wohnen für die Belegschaften da, zur Personalbindung, als teilweiser Barlohn-Ersatz, als Abschreibungsmöglichkeit etc.

Heute gehören die Zigtausende ehemaligen Werks- und Dienstwohnungen den Vonovia- und Deutsches-Wohnen-Konzernen. Private Wohnungswirtschaft – ein Erfolgsmodell! Und wenn wir schon dabei sind: Es gab ja auch Kommunen, die verkauften ihre Wohnungsbestände. Auch hier gilt: Private Wohnungswirtschaft – ein Erfolgsmodell!

Was tun?

Es ist keine Frage: Die Wohnungsfrage, die Abwehr von Gentrifizierung sind auch nur ansatzweise zu lösen, wenn der gemeinwohlorientierte Mietwohnungsbau in die Offensive geht und entsprechende Finanzmittel locker gemacht werden.

Kleine Ansätze macht im Rahmen der ihr im Moment gesetzten Möglichkeiten die GBG im Jungbusch und in Neckarstadt-West. Der Bodenfonds der Stadt Mannheim könnte, wenn er entsprechend entwickelt wird, auch helfen.

Gegen solchen öffentlichen Ankauf von Bestandsimmobilien versuchte die CDU-Gemeinderatsfraktion (stv. Fraktionsvorsitzender Löbel, Vorsitzender Kranz) während der letzten Haushaltsberatungen im Dezember, eine Notbremse einzubauen (A639/2019): Jeder Grundstückskauf muss zuerst durch den Gemeinderat (also 1/4 Jahr Vorlauf). Dabei weiß jeder inzwischen, dass man Grundstücke (nach gewissenhafter Inaugenscheinnahme) am günstigsten und schnellsten kauft, wenn man am besten mit dem Geldkoffer beim Eigentümer klingelt und gleich mit ihm zum Notar geht.

Ein weiteres Mittel, um die Mietpreise einzudämmen, wäre die konsequente Durchsetzung der betreffenden  Landesverordnung, die seit Juni diesen Jahres auch für Mannheim gilt. Mietpreise bei Neuvermietungen, die 10% über dem Mietspiegel liegen, sind demnach unrechtens. Hier gilt aber leider, dass Modernisierungskosten rausgerechnet werden können. Neuvermietungen bei Erstvermietungen, also bei Neubauten, fallen hier auch nicht runter.  Trotzdem dürfte der Anteil  der Mietwohnungen, die über dem zulässigen Niveau liegen, erheblich sein. Die Mieter haben das Recht, vom Vermieter die notwendigen Informationen zu einzufordern. Doch sie müssen es erst einmal tun. Eine öffentliche Kampagne zur Durchsetzung der Mietpreisbremse könnte viel bewirken.  

Der Politiker Löbel: Wie man als Parlamentarier abstaubt, eigennützige Politik macht und das Ansehen des Parlamentarismus demontiert.

Auch der MM mokiert sich über den Jungdynamiker: “Seine Wahlwerbung jedenfalls wirkt im Nachhinein wie ein schlechter Scherz”. Gemeint ist das Großplakat aus dem letzten Bundestagswahlkampf, auf dem Löbel der kleinen Mia und ihrer Mutter eine preisgünstige Wohnung verspricht.

Inzwischen rundet sich das Bild des Politikers Löbel ab: Er ist ein Tausendsassa. Im Bundestag ist er Mitglied im Unterausschuss für Abrüstung etc., im Auswärtigen Ausschuss und stv. Mitglied im Ausschuss für Kultur und Medien. Im Gemeinderat ist er (nur) Mitglied im Hauptausschuss, und dann kümmert er sich noch um “Baudenkmäler”, die er liebevoll saniert.

Löbel versteht es abzustauben: Wenn die Stadt Mannheim sich intensiv und erfolgreich bemüht, einen Bundeszuschuss zur Sanierung des Nationaltheaters zu bekommen, dann hängen schon am Tag (oder waren es nur Stunden?) nach der Zusage aus Berlin die Plakate: Löbel holt 80 Mio. Euro nach Mannheim! Gerne zeigt er sich auch mit führenden Unionspolitikern auf Plakaten, die er zu einem gestreamten facebook-Schwätzchen in Berlin überreden konnte, z.B. Wirtschaftsminister Peter Altmaier.

Aber verlässlich ist der Politiker Löbel trotzdem: Wenn es gegen Regulierung des Wohnungsmarktes, gegen jegliche Form von Mietdeckeln oder gegen die Reform des Mietrechts zu Gunsten der Mieter*innen geht, da ist er vorne dabei, in Berlin wie in Mannheim – ganz uneigennützig! So wächst das Vertrauen in die parlamentarische Demokratie!

Thomas Trüper