Gemeinwohl statt Profit oder: Alles Könnte Anders Sein!
Im April schrieb Thomas Trüper in seinem KIM-Artikel zur Lage der Wohnprojekte in Mannheim, diese könnten wichtige unterstützenswerte Impulsgeber in Sachen Gemeinwohlorientierung sein, auch wenn sie quantitativ sicherlich niemals eine herausragende Rolle spielen würden. Für die erste Aussage vielen Dank. Das ist sicher nötig nach dem für die Stadt Mannheim unrühmlichen Scheitern des Projektes MAvanti auf Spinelli 1. Aus der zweiten These ergibt sich doch ganz praktisch die Frage – wie könnten es denn bedeutend mehr Syndikatsprojekte werden? Meine Meinung: nach oben ist hier alles offen.
Die Vorgeschichte:
Das Konversionsgelände Turley hat Mannheim durch den Bauskandal 2018 bundesweit in die Öffentlichkeit gebracht.
Die städtische Entwicklungsgesellschaft MWSP hatte ca. 22.000qm Baufläche (Turley Baufeld 4+5) an den Frankfurter Immobilienhändler Tom Bock für 6Millionen Euro verkauft. Nach dem Ausheben einer Baugrube blieb die Baustelle aber jahrelang brachliegen. Nur die nervige Zwischennutzung als Wiederaufarbeitungsanlage für Bauschutt täuschte anfangs Aktivität vor. Im Herbst 2018 wurde dann durch den Mannheimer Morgen bekannt, das das Baufeld nach 3jährigem Stillstand jetzt für 36 Millionen an eine neue Firma verkauft wurde. Der für Mannheim an dieser Stelle damals absurd hohe Quadratmeter Preis (über 1.600 €/qm) wurde in Verbindung gebracht mit den sogenannten Panama Papers. Unter diesem Namen haben Reporter verschiedener Zeitungen weltweit zusammen recherchiert und verdeckte Geldströme und Mafiaähnliche Geldwäsche bei Immobilien aufgedeckt. Die Empörung war 2018 groß, rechtlich festmachen ließ sich nichts. Außerdem standen die Kommunalwahlen in Mannheim vor der Tür. Inzwischen bezahlte wohl die neue Firma auch die fälligen Steuern an die Stadt. Was die ganze Transaktion und den Bodenpreis natürlich nur noch teurer machte. In einem späteren Interview im Mannheimer Morgen erklärte Tom Bock, dass er von der neuen Betreibergesellschaft noch weitere 8 Millionen als Entgelt für die bisherigen Planungen bekommen habe.
Es lässt sich von außen nicht sehen, welche dieser Gelder tatsächlich geflossen sind. Rechnet man die Summen jedoch zusammen, dann ist hier durch einen Besitzerwechsel, das Ausheben einer Baugrube und für nicht umgesetzte Pläne vielleicht fiktiv, aber wohl doch zumindest bilanziell eine Teuerung in Bezug auf das Gelände von 44Millionen Euro entstanden. Auf dieser wirtschaftlichen Grundlage baut die heutige neue Hamburger Investmentgesellschaft vorwiegend kleinflächige Wohnungen, die eine höhere Miete pro Quadratmeter zulassen. Ein kleinerer Teil davon wird sozial gefördert und eine Zeitlang sozial gebunden. Sicherlich werden noch viele weitere Millionen in den Bau fließe. Und natürlich soll trotz (oder wegen?) der Vorgeschichte der Bodenpreissteigerung (von 6 auf 44 Millionen Euro) die Investition deutliche Gewinne abwerfen. Ohne Hellseherei, was hier entsteht ist kein günstiger Wohnraum. Soweit ist das vermutlich in Mannheim bekannt.
Die Eva- Hermann-Strasse auf Turley zeigt an ihren Enden gegensätzliche Philosophien:
… rechts öffentliches Interesse Fehlanzeige! PRIVATBESITZ trennt, hier gleich komplett zwischen alter und neuer Siedlung.
… links mit zwar privater, aber öffentlich zugänglicher Passage in den späteren Park: am GEMEINWOHL orientiert!
Mietshäusersyndikat
Wir aus unserem mittlerweile 5jährigen Wohnprojekt sehen einerseits unsere eigene Entwicklung. Blicken andererseits auch jeden Tag auf dieses Baugrundstück. Kein Wunder, dass man da anfängt zu spinnen!
Um aus dieser Spinnerei vielleicht für alle Interessierte eine gewinnbringende Vision für bezahlbaren Wohnraum in Mannheim zu erzeugen, haben wir deshalb dieses Beispiel Baufeld 4 und 5 einmal ganz neu gedacht. Überlegt, was wir denn mit diesen 44 Millionen Teuerung hätten anfangen können. Und ein Mannheimer Quartier im Superlativ kreiert. Schauen Sie selbst!
Die Ausgangslage: Wir haben unser Haus für 2,6 Millionen Euro als MieterInnen nach dem bundesweiten Modell des Mietshäuser Syndikats gebaut. Das heißt, wir sind keine EigentümerInnen, können es nie verkaufen, aber niemand kann es uns wegnehmen. Unsere Kaltmiete von 8,50 € hat sich seit dem Einzug nicht verändert. Wir sind selbstverwaltet, das heißt, wir kümmern uns um alles selbst. Das zu Beginn fehlende Eigenkapital in Höhe von 800.000 € haben wir über sogenannte Direktkredite (schwachverzinste Nachrangdarlehen) von Freunden, Bekannten aber auch völlig Unbekannten, die die Idee gut finden, eingeworben. Die anderen 70% sind Bankkredite. Über die Mieten werden alle Unkosten und Erneuerungen bestritten und sehr langfristig, also über mehrere Generationen von MieterInnen, die Kredite abbezahlt, heute, nach fünf Jahren, sind bereits 200 T€ abbezahlt. Auch nach der Abzahlung der Kredite werden die BewohnerInnen hier nicht „fer umme“ wohnen. Parallel zahlen wir zunehmend in einen sogenannten Solifonds des bundesweiten Mietshäuser Syndikats ein. Der hilft, neue Wohnprojekte aufzubauen. Bereits heute wohnen wir für einen Neubau sehr günstig. Aber auch in ferner Zukunft wird die Miete bei umBAU ungefähr da gedeckelt sein, was in Mannheim als „Bezahlbarer Wohnraum“ gilt. Das alles ist möglich, weil keine Rendite erwirtschaftet wird, das Haus unverkäuflich ist, die Bereitschaft, sich einzubringen, Solidarität untereinander und die Ausrichtung aufs Gemeinwohl im Vordergrund stehen.
Dabei haben wir zusammen mit unseren Architekten (planwirkstatt) sehr nachhaltig gebaut. Unsere Hauswände – man ahnt es von außen nicht – sind die höchsten tragenden Holzfassaden in Mannheim. Holz trägt hier Beton, unser Haus ist ein sogenannter Hybridbau, in Mannheim 2016 vermutlich etwas Neues. Durch diese Bauweise wird ein Kompromiss zwischen eingesparter Grauer Energie (Holz) und Bezahlbarkeit (Beton) erreicht. Die komplette Wärme für Heizung und Warmwasser, sowie 55% des Stroms für die Privat Haushalte erzeugen wir über die Sonne, ganz ohne Verbrennung am Haus. Das kostet uns auch nicht Nichts – aber wir verbrauchen einfach weniger Umwelt. Bilanziell, im Winter müssen wir schon auf das Netz zurückgreifen, fehlt uns noch ein Anteil von ca. 81.00 kWh. Das können wir durch Ausbau der PV Anlage und Einsparung im privaten Konsum erreichen. Dann sind wir ein Plusenergiehaus wie für das 1,5° Ziel erforderlich. Das bei einem KfW 55 Baustandard. Technisch hilft ein Latentspeicher im Keller und eine Passivhaus taugliche Ausstattung wie eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung, 3Fachverglasung, Flächenheizung. Von 11 Stellplätzen vor dem Haus nutzen wir selbst derzeit nur noch 7, Tendenz abnehmend. 2 bereitgestellte Carsharing Stellplätze ermöglichen auch NachbarInnen im Stadtteil aufs eigene Auto zu verzichten.
1 Wohnung von 60 qm halten wir frei als Plenumsraum, „Joker“ Zimmer, Gästebett, Homeoffice oder derzeit auch als zeitweise Quarantänestation.
Wir sind heute – mit hineingeborenen Kindern – 33 BewohnerInnen.
Vision
Soweit die Beschreibung. Jetzt zu unserer Spinnerei: Wir haben unser Haus ziemlich optimal auf die 1.060 Quadratmeter unseres Grundstücks gebaut. Für den Grund haben wir dabei lediglich ca. 37 €/qm weniger gezahlt als der „Ankerinvestor“ Tom Bock. Für unser Rechenbeispiel ist das also vernachlässigbar.
Unser Haus, von dem wir genau wissen, dass es sozial, von den Baukosten und der Nachhaltigkeit gut funktioniert, uns den benötigten Platz und die technischen Möglichkeiten bietet – das haben wir jetzt einfach mal auf Baufeld 4 und 5 übertragen. Bitte nehmen Sie sich Papier und Bleistift in die Hand, legen Sie bitte einen Taschenrechner dazu, folgen Sie uns in eine mögliche Zukunft!
…. Baufeld 4 und 5 renditefrei: als Klimaneutraler Bezahlbarer Wohnraum, neues Mannheimer Vorzeigequartier!
2,6 Mio. € Baukosten in 2016. Wir schlagen heute 15% Baukosten Erhöhung zu. Ziehen einen Anteil wegen der wesentlich größeren Baufläche und der sich ergebenden Rabatte ab. Baupläne können wieder verwandt oder müssen nur leicht abgewandelt werden. Wir können auf neue serielle Bauweisen zurückgreifen. Wir bedenken die heute möglichen Förderungen für KfW 40 Plus Förderungen (120.000 € /Wohnung). Kalkulieren den Sozialen Wohnungsbau mit ein, den wir bereits 2016 bei umBAU verwirklichen wollten, der uns damals bürokratisch noch verwehrt war, heute jedoch für Syndikatsprojekte in Baden-Württemberg möglich ist. (2.400 €/qm Baukostendarlehen). Bauen also dann noch energieeffizientere KfW 40 Plus Häuser, alle mit 50% sozialem Wohnungsbau gekoppelt. Jedes für ca. 3 Mio. €.
Denken wir uns von den obengenannten 44 Mio. also 42, bauen damit 14 Häuser à la umBAU und erreichen:
Statt leerer Planungen entstehen 14 bezugsfertige vierstöckige Häuser! Der Spekulation für immer entzogen / dauerhaft günstiger Wohnraum/ zu 50% sozial öffentlich geförderter Wohnraum mit Mietpreisbindung (Sozialwohnungen). Unveräußerbar!
Bezahlbarer Wohnraum für ca. 450 Personen entsteht, die Hälfte mit Wohnberechtigungsschein.
Ein Bistro, Gemeinschafts- und Veranstaltungsräume, „Joker“Zimmer (mit unterschiedlicher Nutzung), gemeinsame nutzbare WorkSpaces – bringen wir alles leicht und kleiner als in den 14 mal 60qm großen Gemeinschaftswohnungen unter. Eben quartiersbezogen, auch für größere Gruppen aufgeteilt und genutzt, zusammen 500 qm.
Die ganze Siedlung ist bilanziell klimaneutral!
2 Mio. € sind noch übrig. Dafür bauen wir eine Hochgarage für 60 PKWs. Natürlich alle mit Ladestationen. Stellplatzschlüssel 0,4! Gleichzeitig erhöhen wir die CarSharing Plätze auf 8, ebenfalls strombasiert. Es gibt mehrere Lastenräder. Die Hochgarage wird außerdem im Sommer manchmal für Kulturveranstaltungen leergeräumt.
Hier am Eingang zum Quartier kann es auch einen kleinen Nahversorger, Lastenfahrrad mit Versorgung durch Solidarische Landwirtschaft, einen Bäcker etc. geben.
Ganz wichtig und nicht fehlen darf die Radbrücke zum Eisenlohrplatz mit Anbindung zur Linie 5, und rüber nach Wohlgelegen, hierfür lassen wir gerne Platz!
ALLES KÖNNTE ANDERS SEIN!!
Ach ja: Sie fragen, wie kann das tatsächlich finanziert werden? Kann die Spinnerei auf dem nächsten freien Baufeld Realität werden? Wir brauchen für die 14 Häuser ca. 12,6 Mio. € Direktkredite als Eigenkapital. Die Eckdaten von umBAU übernommen bedeutete das: ca. die 14fache Personenzahl unserer 85 DirektkreditgeberInnen, also knapp 1.200 Personen legen für diese „Gute Sache“ des beschriebenen Quartiers zeitlich befristet und schwach verzinst durchschnittlich 10.500 € an, also pro BewohnerIn ungefähr 3 DirektkreditgeberInnen. Hört sich viel an?
Unrealistisch in einer Stadt mit über 300.000 EinwoherInnen? Oder bei einem bundesweitem Crowdfounding? Bereits die drei Projekte auf dem Turleygelände konnten 2014, als das Mietshäuser Syndikat als Newcomer in Mannheim noch kaum bekannt und bundesweit erst halb so häufig vertreten war, zusammen in etwa 1,5 Jahren ca. 3 Millionen Direktkredite einwerben.
Schauen Sie mal in die aktuelle Entwicklung des Mietshäuser Syndikats!
Bei Interesse hier einige Links:
https://kuhs-architekten.de/projekte/20201123/baugemeinschaft-in-gundelfingen/
https://collegiumacademicum.de/neubau/
https://3haeuserprojekt.org/IMG/pdf/alle_baugrundstu_cke_2.4.17.pdf
Bitte lesen Sie dazu auch „Freiburg und die neuen Baugebiete“ (von Regina Maier, Abdruck mit freundlicher Genehmigung aus der neuen „Contraste“, März 2021, Nr.438), Artikel nebenstehend!
http://kleineschholz-syndikat.org/
Wenn eine solche Entwicklung auch in Mannheim wirklich gewünscht ist und man ihr die Zeitspanne einräumt, die der Vorgang Tom Bock / Baufeld 4+5 gebraucht haben wird: Unsere Spinnerei ist machbar!
Was also Fordern?
Warum es trotz guter Vorbilder in Mannheim nicht längst solche Gemeinwohlorientierten Wohngebiete gibt? Die städtische Vergabepraxis setzt weiterhin auf den Verkauf an private Investoren wie Deutsche Wohnwerte oder Sahle Bau. Angeblich alternativlos wird Mannheims Baugrund privatisiert. Auch der für Wohngruppen zuständige städtische Fachbereich denkt für hochpreisige Bauherrenmodelle und WEGs, bezahlbarer Wohnraum ist bestenfalls Beifang. In beiden Fällen braucht es einen Richtungswechsel!
Was für Bezahlbaren Wohnraum in Mannheim fehlt, ist der konkrete politische Wille und das nachhaltige Wohlwollen!
Unsere Forderungen an alle fortschrittlichen Parteien:
Gemeinwohlorientierung als zwingendes Vergabekriterium für 15% der Bauflächen!
Gemeinwohlorientierung als bevorzugter Faktor bei der Konzeptvergabe!
Flächenentwicklung langfristig, im Voraus und transparent.
Gemeinwohl bedeutet Nicht-Gewinnorientierung!
Günter Bergmann
Noch mehr Hausprojekte
Freiburg und die neuen Baugebiete
VON REGINA MAIER, REGIONALBERATUNG FREIBURG / BILDUNGSVEREIN »WEM GEHÖRT DIE STADT?«
Der Gemeinschaftsraum von schwereLos drohte aus allen Nähten zu platzen: Über 100 Menschen waren im Februar 2019 der Einladung des Bildungsvereins »Wem gehört die Stadt?« zum monatlichen Jour fixe gefolgt. Dort treffen sich normalerweise interessierte Gruppen, Familien und Einzelmenschen und diskutieren über Organisationsformen, Finanzierung und Erwartungen an Hausprojekte. Bei diesem einen Jour fixe jedoch wurde es konkreter.
Der städtebauliche Siegerentwurf für das Baugebiet »Kleineschholz« war kurz zuvor in einer Veranstaltung der Stadt Freiburg vorgestellt worden. Das Rathaus hatte angekündigt dort Baugrundstücke ausschließlich an „gemeinwohlorientierte“ Bauträger zu vergeben. Projekte im Mietshäuser Syndiktat wurden von Beginn an mitgedacht und genannt. Jetzt galt es, die Chance zu nutzen und bauwillige Gruppen und auch Leute auf Gruppensuche zu unterstützen. Erste Ideen wurden gesammelt und ausgetauscht, der gemeinsame Einfluss auf die Stadt ausgelotet, damit möglichst viele selborganiesierte Mietshausprojekte entstehen.
Eine kleine Siedlungsbewegung
Schnell etablierte sich eine Runde mit ziemlich konstant 15 Syndikatsgruppen – auch eine genossenschaftliche Neugründung ist mit dabei – und es entstand das Delegiertentreffen Kleineschholz.
Foto: Frank Mayer
550 Wohnungen sollen auf Kleineschholz entstehen, davon 50 Prozent in gefördertem bzw. gebundenem Mietwohnungsbau. Das entspricht in etwa der Größenordnung des Baugebiets Gutleutmatten, auf dem neben anderen Gebäuden das 3HäuserProjekt mit 45 Wohnungen, Gemeinschaftsräumen und einer Kita seinen Platz gefunden hat. Die Chancen, dass auf Kleineschholz mehr Gruppen als auf Gutleutmatten zum Zuge kommen, sind groß, denn auf diesem Gebiet soll ohne gewinnorientierte Investoren gebaut werden.
Jetzt also wird in Arbeitsgruppen diskutiert und geplant. Konzepte für eine nachhaltige Infrastruktur des neuen Quartiers werden erarbeitet, beispielsweise in den Bereichen Mobilität, Energie und Bildungswesen. Die Vergabe der Grundstücke wird hinsichtlich sozialer Ausrichtung und dauerhafter Bindung mit Gemeinderäten und den Stabsstellen der neuen Baugebiete diskutiert. Und nicht zuletzt bedarf das Landeswohnungsbauprogramm nicht nur bei den Kreditkonditionen dringender Verbesserungen.
In Workshops erhalten die Gruppen durch den Bildungsverein und Berater*innen des Mietshäuser Syndikats Informationen zu Projektentwicklung, Gruppenprozessen, Projektfinanzierung, immer mit Bezug auf die in Freiburg zuletzt umgesetzten Neubauprojekte (das 3HäuserProjekt), die zeitnahe Blaupausen für diese Themenbereiche liefern.
Und wie weiter?
Sollte der Zeitplan der Stadt wie geplant klappen, ist es im Laufe des kommenden Jahres soweit: Das Vermarktungskonzept ist beschlossen, die Gruppen können sich auf die Grundstücke bewerben, bei erfolgtem Zuschlag beginnt die konkrete Projektumsetzung. Intensive Einzelberatungen seitens des Mietshäuser Syndiktas sind aufgrund mangelnder Kapazitäten nicht möglich – aber auch nicht nötig: Beim 3HäuserProjekt hat sich die Bildung von gemeinsamen Arbeitskreisen in den Bereichen Öffentlichkeitsarbeit, Architektur, Finanzierung und Organisation bestens bewährt und kann auch auf eine größere Anzahl von Projekten übertragen werden.
Bei weitem nicht alle Gruppen werden auf Kleineschholz einen Zuschlag erhalten. Wir hoffen, dass sie die Enttäuschung verwinden, sich aufrappeln und weiterziehen – gen Dietenbach, städteplanerisch auf ähnlichem Entwicklungsstand wie Kleineschholz. Hier sollen 6.000 neue Wohnungen entstehen. Und wir sind gespannt, ob neue Gruppen hinzukommen und der Gemeinschaftsraum bei schwereLos wieder aus allen Nähten platzt.
Der Bauverein »Wem gehört die Stadt?« in Freiburg arbeitet an wohnungspolitischen Themen – und zwar jeweils in Verbindung mit konkreten Bauprojekten, bei denen wir Alternativen zur üblichen Verdrängungsökonomie durch Eigentumsbildung und/oder hochpreisige Mieten entwickeln und verwirklichen wollen. Der Bildungsverein vermittelt Wissen und Erfahrung in Fragen der Stadtentwicklung insbesondere über Planungsprozesse, Bürgerbeteiligung sowie Konzepte für die Selbstorganisation von Mieter*innen in genossenschaftlicher Form.
Veranstaltung: Mehr Bezahlbarer Wohnraum ins Rhein-Neckar-Delta – mit dem Modell des Mietshäuser Syndikats!
Bereits 2024 könnten auf dem Freiburger Neubaugebiet Stühlinger West/ Klein Eschholz mehr als 270 Wohnungen im Modell des Mietshäuser Syndikats errichtet worden sein.
Der Freiburger OB Horn will dieses Gebiet nämlich mit insgesamt über 570 Wohneinheiten nicht gewinnorientiert entwickelt sehen.
15 WohnGruppen stehen für das Mietshäuser Syndikat dort aktuell am Start.
50% oder auch noch deutlich mehr dieses Wohnungraums wird zudem mit Landesbaumitteln geförderter Wohnraum werden. Am
Freitag, dem 18.Juni 2021 um 15.30 Uhr
organisiert das Mietshäuser Syndikat im Rhein-Neckar-Delta dazu eine Online-Hybrid Veranstaltung.
Referentinnen sind Regina Maier und Helma Haselberger vom Freiburger Bauverein Wem-Gehört-Die-Stadt.
Die Fragen:
Wodurch wird diese positive Entwicklung in Freiburg ermöglicht?
Wie kann das auch im Rhein-Neckar-Delta Realität werden?
Wir laden aus der ganzen Region BaubürgermeisterInnen, Verwaltungsfachleute, aber auch Mietervereine, Wohlfahrtsverbände und alle wohnungspolitisch Interessierten zu dieser Informationsveranstaltung ein.
Die Veranstaltung ist öffentlich, unter diesem Link sind in Kürze die Zugangsdaten zu finden:
https://www.syndikat.org/de/delta-sozial/
