2 Jahre Bodenfonds: Klotzen statt kleckern!

Der „Bodenfonds“ ist ein wichtiger Schritt hin zu einer Wende Richtung soziale Bodennutzung in Mannheim. Oder besser gesagt: Er könnte es sein. Er wurde in den Haushaltsberatungen vor zwei Jahren durch eine grün-rot-rote Mehrheit aus der Taufe gehoben. Jetzt liegt ein erster Zwischenbericht der Verwaltung vor: „Umsetzung, Ausstattung und Weiterentwicklung des Mannheimer Bodenfonds“ (V 648/2021). Leider ergibt sich das Bild: „Es wurde gekleckert statt geklotzt“ und – was noch schlimmer ist: Es gibt noch kein klares Bild, wie es entschieden weitergehen könnte und sollte – dass der Bodenfonds vor allem eine große sozialpolitische Aufgabe innerhalb der Stadtentwicklung hat, ist noch nicht im notwendigen Umfang klar.

Bau- und Immobilien-Bürgermeister Ralf Eisenhauer bewertet das Erreichte natürlich positiv, aber in seiner Presseerklärung nennt er wenigstens die Ziele, um die es geht:

„Durch die Umsetzung des Mannheimer Bodenfonds hat die Stadt einen weiteren Meilenstein zur Stärkung des kommunalen Einflusses auf dem Grundstücksmarkt in Mannheim erreicht. Dabei ist er als langfristiges Instrument angelegt ohne festen Endpunkt. Grundstückskäufe werden nicht mehr nur anlassbezogen getätigt, sondern als Strategie genutzt, um einen Vorrat zu schaffen, der die städtebauliche Entwicklung langfristig fördert und bezahlbaren Wohnraum möglich macht. Zugleich will die Stadt auch vermehrt von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen“. (PM Stadt Mannheim 01.12.2021)

Immobilien-Preisexplosion

Es geht also um den Einfluss auf den Mannheimer Grundstücksmarkt. Nur, damit wir wissen, wie dieser tickt, wie er in stürmischer Entwicklung preisgünstiges Wohnen immer mehr zu einem Ding der Unmöglichkeit macht, ein paar Zahlen aus den Mannheimer Grundstücksmarktberichten, die regelmäßig und nach gesetzlichen Regeln vom „Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Mannheim“ erstellt werden:

Im Bericht über das Jahr 2020 heißt es:

„Wie in anderen Kommunen auch sind die meisten Bodenrichtwerte in diesem Zeitraum gestiegen – bei baureifem Land mit der Nutzungsart „gewerbliche Bauflächen“ um rund 15 Prozent, in der Nutzungsart „Wohnbau- und gemischte Bauflächen“ mehrheitlich zwischen rund 15 und 25 Prozent, lediglich bei „Flächen der Land- oder Forstwirtschaft“ gibt es keinen Anstieg.“ (PM Stadt Mannheim 11.08.21)

15 bis 25% Verteuerung in einem einzigen Jahr für Grundstückspreise (auch für bebaute Grundstücke)! Und die Jahre vorher sah es nicht weniger dramatisch aus: Für 2019:

„Bei den Wohn- bzw. Nutzflächenpreisen im Teilmarkt „Bebaute Grundstücke“ sind gegenüber dem Vorjahr prozentuale Steigerungen im ein- bzw. zweistelligen Bereich erzielt worden. Auch im Teilmarkt „Wohnungseigentum“ sind im Vergleich zum Vorjahr die Mittelpreise in Euro/m²-Wohnfläche gestiegen. Die prozentualen Steigerungen befinden sich überwiegend im zweistelligen Bereich.“ (PM Stadt Mannheim 08.06.20“)

Und etwas weiter zurück: Im Grundstücksmarktbericht 2014 – 2016 heißt es:

„Für Eigenheime, Mehrfamilienhäuser / Mischgrundstücke mit gewerblichem Anteil < 50 % als auch im Erst-  und Wiederverkauf  von  Wohnungseigentum  sind  zwischen  den  Jahren  2015  und  2016 zweistellige prozentuale Preissteigerungen ermittelt worden. Insbesondere im Teilmarkt für „Erstverkäufe von umgewandelten Mietwohnungen“ betrug der Preiszuwachs rd. 19 % (zwischen 2013 und 2016 sogar rd. 68 %)“.

Bei diesen Steigerungssätzen muss man von einer Verdoppelung der Grundstückswerte (und der darauf befindlichen Gebäude ebenso) innerhalb von 5 bis 10 Jahren rechnen. Ein Eingriff in den Grundstücks- und Immobilienmarkt, der irgend eine dämpfende Wirkung haben soll, muss also bei knapp 3.000 Verkaufsvorgängen und einem Wertumsatz von 1,57 Mrd. Euro allein in 2020 in Mannheim  viel Geld in die Hand nehmen, um wenigstens strategisch wichtige Grundstücke für gemeinwohlorientierte Zwecke erwerben zu können. Anders werden preisgünstige Wohnungen, soziale Infrastruktur oder am Ende auch noch Flächen für inhabergeführten mittelständischen Handel und Handwerk nicht zu sichern sein.

Finanzielle Ausstattung sehr mager

Die finanzielle Ausstattung des Bodenfonds beträgt nach jetziger Beschlusslage jährlich 2 Mio. EUR Zuwachs plus „Überschüsse aus Grundstücksverkäufen“ (Differenz zwischen erlöstem Marktwert und vorher niedriger eingeplanter Einnahme). Gedacht ist z.B. an das Collini Center (+ 7,5 Mio. EUR) oder an die Vermarktung des Glücksteinquartiers. Diese Form der Finanzierung – verkaufen um zu kaufen –widerspricht gerade bei einem so exponierten Grundstück wie dem Collini Center der Bodenfonds-Logik. Grundstücke wie dieses an einen privaten Investor zu verkaufen und dabei von den rasant steigenden Bodenpreisen zu profitieren, um damit einen Bodenfonds zu finanzieren, hat keine Zukunft. (Es ging ja auch hauptsächlich darum, den Neubau des Technischen Rathauses zu refinanzieren) Also blieben künftig die 2 Mio. Euro jährlich. Das reicht bei Weitem nicht für einen wirksamen „Markteingriff“.

Die Autor:innen der Vorlage beziffern den Bedarf für die Weiterentwicklung des Bodenfonds mit 12,5 Mio. Euro verteilt über 10 Jahre. Dieser Bedarf ist auf wundersame Weise genau an das vorhandene Finanzvolumen angepasst. Perspektiven und Empfehlungen für künftige Entscheidungen des Gemeinderats, die finanziellen Ressourcen zu vermehren und dafür mehr gewünschtes Ergebnis zu haben, werden kaum entwickelt.

Bleibt die Immobilien-Preistreiberei auch künftig bestehen, verdoppeln sich in den 10 Jahren die Grundstückspreise abermals. Der jährliche „Bedarf“ von 1,25 Mio. Euro war schon immer im Haushalt drin, allein schon durch „Budgetverstärkungen“ kommender Jahre aufgrund unvermeidlicher Verschiebung von Ausgaben aus den jeweils laufenden Haushaltsjahren. Und die Frage stellt sich, was der so finanzierte Bodenfonds in acht oder zehn Jahren noch wert ist. Insofern fragt sich, ob ein so dotierter „Bodenfonds“ überhaupt diesen Namen verdient oder nicht viel mehr nur ein deklaratorisches Mitziehen mit den Entwicklungen inzwischen zahlreicher Kommunen hin zu einer aktiven Bodenpolitik darstellt. Die auch in Mannheim formulierten hehren Ziele sind auf diese Weise sicherlich nicht zu erfüllen. Auch nicht das, was sich die Gemeinderatsmehrheit bei Start des Bodenfonds vorgestellt hatte. Es stimmt schon, was der Fraktionsvorsitzende der LI.PAR.Tie.-Fraktion, Dennis Ulas , in seiner Haushaltsrede am 18.11.21 zum Bodenfonds feststellte: „Es braucht aber Mittel aus dem kommunalen Haushalt, um ihn zu einem wirklich wirksamen Instrument der Wohnungspolitik zu machen. Die Stadt muss daher Grundstückserwerb und Wohnungsbau als weiteren Investitionsbaustein im folgenden Haushalt abbilden.“

Die „Arbeitsgruppe Bodenfonds“

Akteure des Bodenfonds sind die Mitglieder der „Arbeitsgruppe des Mannheimer Bodenfonds“, die durch den ursprünglichen Beschluss 2019 eingesetzt wurde. Sie besteht aus städtischen Mitarbeitenden der Fachbereiche Finanzen, Immobilienmanagement, Baurecht – Bauverwaltung – Denkmalschutz, Stadtplanung und Wirtschafts- und Strukturförderung. Federführend ist der Fachbereich Bau- und Immobilienmanagement. Diese Arbeitsgruppe hat u.a. die Aufgabe, geeignete Grundstücke ausfindig zu machen, auf Tauglichkeit für kommunale Aufgaben und auf finanzielle Machbarkeit zu prüfen und am Ende dem Gemeinderat Kaufvorschläge zu unterbreiten. Die Arbeitsgruppe arbeitet rein verwaltungsintern. Eine kontinuierliche Einbeziehung von Mitgliedern des Gemeinderats ist nicht vorgesehen. Es dominiert die Furcht vor Indiskretion, was im Immobiliengeschäft tatsächlich schnell zu großem wirtschaftlichem Schaden zu Lasten der Kommune führen kann. Auf der anderen Seite prägt die Arbeitsgruppe letztlich wichtige strategische Entscheidungen der Stadtentwicklung vor, die – erst einmal in eine Verwaltungsvorlage gegossen – nur noch schwierig vom Gemeinderat geändert werden können.

Die Arbeitsgruppe muss das Ohr direkt am Markt haben bzw. den Marktteilnehmer:innen deutlich machen, dass und welche Kaufinteressen die Stadt hat. Gespräche fanden und finden statt mit der BIMA (Bundesanstalt für Immobilienaufgaben), dem Bundeseisenbahnvermögen, kirchlichen Institutionen, den Mannheimer Landwirten und Jägern sowie einzelnen Immobilienmaklern.
Gerade letzte werden diese Gespräche allgemeiner Art sehr gerne führen um die Dringlichkeit städtischer Kaufinteressen einschätzen und die Preistreiberei in ihrem Sine steuern zu können. So stellt der Bericht fest:

„Erste Erfahrungen zeigen, dass seitens der Eigentümer eine eher zurückhaltende Verkaufsbereitschaft besteht. Das Unterbreiten eines städtischen Kaufangebotes löst auf Eigentümerseite die Erwartung aus, dass im fraglichen Bereich mit erwähnenswerter Wahrscheinlichkeit eine wertsteigernde Entwicklung erfolgen wird. Der für die städtische Seite vertretbare Kaufpreis für unentwickeltes Gelände mit unbestimmter Entwicklungsperspektive wird regelmäßig als zu niedrig betrachtet, da dieser Wert naturgemäß deutlich unter dem Wert voll erschlossenen und bebaubaren Geländes liegen muss. Die erheblichen Kosten einer Erschließung, der erhebliche Flächenbedarf für Verkehrs- und Infrastrukturmaßnahmen sowie das Risiko einer nicht realisierbaren Entwicklung werden auf Eigentümerseite hierbei regelmäßig unterschätzt.“

So kann man Grundstücksspekulation der Eigentümer:innen auch bezeichnen. Es rächt sich, dass die Stadt Mannheim ihre aktive Bodenpolitik erst mitten in einer Immobilienblase startet.

Durchwachsene Leistungsschau des Bodenfonds

Was hat der Bodenfonds in den ersten zwei Jahren seines Bestehens bisher erreicht?

Die Arbeitsgruppe nennt 4 Projekte:

1. Die Ausübung des Vorkaufsrechts gegenüber einem Grundstücksverkäufer in Neuhermsheim ermöglicht den Bau von bis zu 20 Wohneinheiten, also laut 12-Punkteprogramm unter Einhaltung der 30%-Sozialquote. Dies war eine von der Rechten im Gemeinderat bitter bekämpfte Pioniertat. Der Verkäufer hat inzwischen Klage gegen die Wahrnehmung des Vorkaufsrechts durch die Stadt eingereicht. Die Sache schwebt noch, und das jüngste Urteil des Bundesverwaltungsgerichts in einer vergleichbaren Sache gegen das Vorkaufsrecht der Kommune ist kein gutes Omen. Der Verkäufer hat im Übrigen die Chance, die Ziele, die die Stadt auf dem Grundstück verfolgt, selber zu realisieren, z.B. die 30%-Quote. Dann erübrigt sich das Vorkaufsrecht.
   Der erzielte Kaufpreis, in den die Stadt eintreten musste, ist mit 1,7 Mio. Euro fast doppelt so hoch wie der Bodenrichtwert. Geplant ist, das Grundstück an die GBG zum Bodenrichtwert zu verkaufen, damit die dann preisgünstig baut.
   Nun liest man allerdings in dem Bericht: „Sofern die Ausübung des Vorkaufsrechtes auf dem Rechtswege bestätigt wird, ist mit Erwerbskosten in Höhe von rd. 1.700.000 € zu rechnen. Bei der weiteren Vermarktung kann von Einnahmen in Höhe von rd. 1.500.000 € ausgegangen werden. Die Differenz resultiert daraus, dass bei Umsetzung der städtischen 30 % – Quote im Vergleich zu einer marktüblichen Vermietung zu Maximalpreisen niedrigere Mieterträge resultieren, was sich natürlich auf den Wert der Immobilie auswirkt.“ Das klingt nicht gerade so, als wolle die Verwaltung die Vermarktungsstrategie des Bodenfonds, wie in Vorlage V375/2020 definiert, umsetzen. „Weitere Vermarktung“ klingt recht unverbindlich und weist nicht auf die GBG hin. Auch wird die Frage des verbilligten Erbbaurechts nicht einmal thematisiert. Bei dem Beschluss über die Ausübung des Vorkaufsrechts in diesem Fall wurde außerdem davon ausgegangen, dass der Bodenfonds den überhöhten Teil des Kaufpreises übernimmt und eben der Bodenrichtwert beim Weiterverkauf zugrundegelegt wird. Die LI.PAR.Tie.-Fraktion hat im Übrigen den Antrag gestellt, im Erfolgsfall mit der GBG zur gegebenen Zeit über eine 100%-Sozialquote bei dem zu errichtenden Haus zu verhandeln. Dem wurde seitens der Verwaltung und auch seitens der SPD widersprochen: Die Stadt sei an die 30%-Quote gebunden. Das stimmt auch im Verkehr mit Dritten, wo die entsprechende Satzung aus rechtlichen Gründen eingehalten werden muss. Bei der GBG – sozusagen im Innenverhältnis – ist dies jedoch falsch: Beide Seiten können sich freiwillig auf 100% einigen. Wer sollte sie daran hindern? Es zeigt sich: Die Umsetzung der sozialpolitischen Logik des Bodenfonds muss offenbar Fall für Fall erst durchgesetzt werden.
2. Mysteriös ist das zweite in Umsetzung befindliche Objekt des Bodenfonds: Die kleine Halbinsel an der Diffenébrücke in Mannheim-Luzenberg („Musikinsel“). Dieses Grundstück ist schon in städtischem Eigentum. Aber die Bebauung muss beseitigt werden für bis zu 1 Mio. Euro. Das solle der Bodenfonds übernehmen. Man diskutierte hierüber wohl lange in der Arbeitsgruppe, denn: „Die Freimachung städtischer Flächen ist nur in begründeten Ausnahmefällen Bestandteil der Strategie des Mannheimer Bodenfonds.“ Und wieder ist von „Vermarktung“ des Grundstücks die Rede. Hier hatte der AUT zu Recht noch Beratungsbedarf.
3. In der Neckarstadt-West und im Jungbusch konnte die GBG fünf Grundstücke von einem Privaten erwerben durch Tausch mit einem Grundstück in der Schwetzingerstadt, das der Stadt gehörte. Zu Recht schreibt hier die Arbeitsgruppe: „Diese Ankäufe unterstützen direkt sowohl das 12-Punkte-Programm zum Wohnen in Mannheim als auch die Aktivitäten der Lokalen Stadterneuerung in der Neckarstadt-West (LOS).“ Hier haben Stadt und GBG intensiv im Rahmen des Bodenfonds kooperiert. Davon darf es ruhig sehr viel mehr Fälle geben!
4. Ankauf einer landwirtschaftlich genutzten Fläche am Ortsrand von Mannheim-Wallstadt, „das den städtischen Geländeanteil in diesem strategisch interessanten Bereich deutlich erhöht.“ Das Grundstück ist im Flächennutzungsplana als potenzielle Entwicklungsfläche ausgewiesen. Die Erwerbskosten lagen unter 1 Mio. Euro. Die geplante Errichtung eines Sport- und Kulturzentrums könnte hier stattfinden. Aber wieder wird von der „weiteren Vermarktung“ ausgegangen.

Es muss noch viel am Bodenfonds gearbeitet werden

Im Großen und Ganzen wird in dem Bericht deutlich, dass der „Bodenfonds“ als kurz- bis mittelfristiger Durchlauferhitzer gesehen wird. Von langfristiger Bodenbevorratung ist da wenig zu spüren – denn die kostet ja auch Geld! Schneller An- und Verkauf ist die Devise – wie bei den Konversionsflächen der MWSP. Der Bodenfonds bedarf also noch einer intensiven „politischen Begleitung“ im Sinne einer sozialgerechten Bodenpolitik: Mit Geld und klaren Direktiven.

Zwei richtige Empfehlungen

Immerhin gibt der Bericht am Ende doch noch eine strategische Empfehlung ab: „Es wird empfohlen, die Schaffung verbindlichen Planungsrechts grundsätzlich von einer kommunalen Eigentumsquote von mindestens 50% abhängig zu machen.“ Wer Grundstücke ohne Planungsrecht verkauft, käme dann nur durch Verkauf der Hälfte des Grundstücks an die Kommune weiter.  „Verschiedene Städte haben eine kommunale Mindesteigentumsquote zwischen 50 % (Münster) und 100 % (Ulm) festgelegt und schaffen vor Erreichen dieser Quote kein Planungsrecht (V683/2019, Seiten 7, 8).“

Außerdem empfiehlt der Bericht die intensive Nutzung staatlicher Förderprogramme. Und er regt an, ein kommunales Förderprogramm: „Anreize für Eigentümerinnen und Eigentümer zur Umsetzung können durch die Gewährung eines Zuschusses etwa für die Aufstockung von Wohngebäuden und Dachgeschossausbauten oder die Umnutzung von Gewerbeflächen bzw. Ladenlokale etc., die eine bestimmte Baukostengrenze pro Quadratmeter nicht übersteigen (Vermeidung von Luxuswohnungen), geschaffen werden.“ Weiter heißt es: „Hier wird zu prüfen sein, ob Mittel aus dem Bodenfonds zur Verfügung gestellt werden können.“ Das sollte möglich sein – vorausgesetzt, der Fonds hat das entsprechende Kapital.

Bei Bestandswohnungen Fehlanzeige

Was der Bericht nicht thematisiert und was die Verwaltung auch ablehnt ist fatalerweise der Ankauf von Bestandsgebäuden mit (noch) preisgünstigen Mietwohnungen z.B. in Neckarstadt-West und Ost und Jungbusch. Hier gibt es den schleichenden Verdrängungsprozess durch Investoren mit Ziel: Umwandlung in Eigentumswohnungen und / oder sehr gehobenen Sanierungen, die sich dann untere und mittlere Einkommen nicht mehr leisten können. Hier könnte der Bodenfonds z.B. die GBG unterstützen oder die Gründung von Ad-hoc-Genossenschaften oder andere gemeinwohlorientierte Wohnungsunternehmen.

Die Sozialpflichtigkeit des Bodenfonds muss auf jeden Fall forciert werden. Der Gemeinderat ist gefordert!

Thomas Trüper (Altstadtrat DIE LINKE und LI.PAR.Tie.)