Wie steht es auf dem Mannheimer Wohnungsmarkt um bezahlbare Wohnungen, und wie sind die Perspektiven?

Die Mannheimer Bevölkerung wächst. Dies ist eine „neue“ Erkenntnis der Statistiker, nachdem sie noch vor 2 Jahren ohne Wachstum rechneten. Grund hierfür sind hauptsächlich die Zuwanderer aus Südost-Europa, also nicht gerade finanzstarke Menschen. Gegenüber der alten Schätzung rechnet man jetzt für 2020 mit einer Zunahme von ca. 20.000 Einwohner_innen, will heißen: Mindestens ca. 10.000 Wohnungen netto plus sind erforderlich

Über die preisliche Aufgliederung der ca. 160.000 Wohnungen in Mannheim, von denen 75% zur Miete sind, gibt es keine Statistik. Der Mietspiegel liefert nur ein Bild über die Preise der in den letzten vier Jahren geänderten oder neu abgeschlossenen Mietpreise auf Basis von Stichproben.

Verlässliche Zahlen gibt es nur zu den größeren Wohnungsbauträgern. Die Mehrzahl der Mietwohnungen in Mannheim sind jedoch im Eigentum von privaten Hausbesitzern, die vielleicht auch ein paar Häuser besitzen, aber nicht Hunderte von Wohnungen.

Dennoch sind die großen Wohnungsgesellschaften sehr prägend für das Mietpreisgefüge.

Große Vermietungsgesellschaften

Hier wäre als erstes natürlich die stadteigene GBG zu nennen mit 11% Anteil an allen Wohneinheiten (WE): 19.168 WE
Von den Wohnungsgenossenschaften ist die Gartenstadt-Genossenschaft Mannheim eG die größte mit 4.200 WE,
gefolgt von der Familienheim Rhein-Neckar eG   2.900 WE
Baugenossenschaft Spar- und Bauverein 1895 Mannheim eG   1.521 WE

Unter den profitorientierten Gesellschaften ist die Vonovia SE vertreten mit 900 WE
Grand City Property (Neckarufer-Bebauung Nord)  798 WE.

Die GBG – eine marktprägende Größe

Über das Preisniveau lassen sich folgende Aussagen zur GBG machen (die Gartenstadt liegt etwa gleichauf bzw. darunter):

Durchschnittsmiete:   6,04 EUR/m²
unterhalb dem bisherigen Mietspiegel-Mittelwert von 7,61 EUR: 16.600 WSE,
davon noch öffentlich gefördert mit Mietpreisbindung 3.120 WE.

Im Wohnungsbestand der GBG mit Preisen bis hin zum Mietspiegel-Mittelwert gab es seit 2008 einen Schwund von 1.000 WE einschließlich der geplanten und teilweise schon vollzogenen Wohnungsabrissen in Neckarstadt-Ost und auf der Schönau. Die geplanten Ersatzbauten für die aktuellen Abrisse liegen nicht unter 10,50 EUR/m².

Zu erwähnen ist, dass die GBG einen lange andauernden Leerstand von ca. 1.500 WE hat. Dieser resultiert aus der jahrelangen Ausnutzung von Fluktuation, um ganze Wohngebiete sanieren (oder neu bauen) zu können, da Kündigungen aus diesem Grund nicht statthaft sind.

Zu erwähnen ist, dass die GBG lediglich über 1.130 barrierefreie/ -arme Wohnungen hat, davon nur 13 rollstuhlgerecht. Aus diesem Tatbestand ergibt die die Notwendigkeit neu zu bauen oder massiv zu sanieren, um den demografischen Anforderungen gerecht werden zu können.

Was tut sich beim Wohnungsneubau?

Außerhalb der Konversionsflächen sind Baugesuche und –Genehmigungen von 2015 bis 2020 registriert für   2.291 WE.
Diese beinhalten allerdings keine einzige „bezahlbare“ Wohnung. Neubauten ohne Zuschuss oder sonstige Hilfe sind eben mit im Durchschnitt 11 bis 12 EUR/m² auch für viele mittlere Einkommensbezieher_innen unerschwinglich, auf jeden Fall mehr als ein Drittel des Einkommens erfordernd.

Auf den Konversionsflächen ist Folgendes geplant:

Franklin   2.631 WE
davon zur Miete bis 7,50 EUR: 645 WE,
im Eigentum bis zu 2.800 EUR/m²: 404 WE.

Turley ca. 600 WE
davon – wenn nicht noch ein Wunder geschieht – bezahlbar: 50 WE.
Hierbei handelt es sich um die Wohnungen der drei Mietshäuser-Syndikats-Wohngruppen, die allerdings die Grenze von 7,50 EUR nicht ganz einhalten können, trotz Einbringung von „Muskel-Kapital“.

Hammonds: ca. 250 WE, Spinelli:  ca. 500 WE.

Wie viele davon „bezahlbar“ sein werden ist offen.

Das Land Baden-Württemberg zählt immer noch zu den wenigen Bundesländern, die für Neubauten keine Zuschüsse gewähren sondern nur verbilligte Kredite, was seit der absoluten Niederzins-Phase uninteressant und nicht hilfreich ist.

Wie sehr die Mietpreise auch in dem vergleichsweise zu anderen Metropolen immer noch etwas günstigeren Mannheim davonziehen, sieht man am Durchschnittspreis der über immowelt.de angebotenen Mietpriese. Sie liegen aktuell bei 9,81 EUR, also 2,20 EUR über dem Mietspiegel. Der neue Mietspiegel wird im Dezember veröffentlicht. Man darf gespannt sein.

Thomas Trüper