Mannheimer Bodenfonds: Auf dem Weg zu einer sozialeren Bodennutzung?

Langweilig?

Am 23.7. befasste sich der Gemeinderatsausschuss für Umwelt und Technik (AUT) ausführlich mit der Vorlage „Umsetzung des Mannheimer Bodenfonds und der neuen Grundstücksvermarktungsstrategie“ (V255/2020), die dann im Gemeinderat am 28.7. unter Tagesordnungspunkt 26 mehrheitlich gegen die Stimmen von CDU, FDP, ML und 3 von 4 AfD-Stimmen gebilligt wurde. Das Thema scheint sterbenslangweilig zu sein. Im AUT war kein*e einzige Pressevertreter*in anwesend; über die Entscheidung im Gemeinderat am 28.7. verschwendete der Mannheimer Morgen ganze 11 Zeilen. Dabei geht es um ein Thema, das unmittelbar Auswirkung haben könnte z.B. auf die Gentrifizierungs-Entwicklung in Neckarstadt West, die momentan höchste Aufmerksamkeit bekommt. Auch einige der hier tätigen Aktivist*innen scheinen jedoch kein konkretes Interesse an derartigen politischen Prozessen zu entwickeln. Hinter dem 12-Punkteprogramm stand seneinerzeit noch eine – wenn auch nicht riesige – Bewegung, die hier fordernd und unterstützend aktiv war.

Einschränkung der Bodenspekulation

Die grundsätzliche Idee hinter dem Bodenfonds ist: Die Kommune muss mehr öffentliches Eigentum über Grund und Boden erlangen, weniger (bis gar nichts mehr) verkaufen und letztlich auch Bestandsgebäude im öffentlichen Interesse erwerben. So legt der Beschluss fest, dass Mannheim künftig aktiv Flächen für Gewerbe und v.a. für Wohnungsbau aufkauft, nicht mehr nur anlassbezogen. Alle für den Wohnungsbau geeigneten Flächen der Stadt sollen dann in einem gestuften Verfahren vorzugsweise an gemeinwohlorientierte „Investoren“ verkauft oder im Wege des Erbbaurechts vergeben werden. Zuerst wird geprüft, ob gemeinschaftliche Wohnprojekte Interesse haben. Dann sollen die städtischen Töchter GBG und MWSP (die Projektentwicklungsgesellschaft v.a. für die Konversionsflächen, aber seit einiger Zeit auch z.B für Neckarstadt West) zum Zuge kommen. Als Nächstes „gemeinwohlorientierte Wohnungsbaugesellschaften und Wohnungsbaugenossenschaften, die eine langfristige Bestandshaltung anstreben und bereits mehrere Wohnungen im Bestand haben.“ Bevorzugt werden also bis hierher Interessenten, die nicht Teil des spekulativen Immobilienmarktes sind. Dann erst würden Grundstücke Privatinvestoren zur Nutzung angeboten, jedoch nur im Wege des Erbbaurechts, also im Eigentum der Stadt verbleibend. Als letzte Stufe sollen Privatinvestoren kaufen können im Rahmen einer Konzeptvergabe zum Festpreis laut Bodenrichtwert.

Bei Verkäufen und Vergabe nach Erbaurecht ist das 12-Punkteprogramm einzuhalten, v.a. die 30%-Sozialquote für Sozial- oder preisgünstige Mietwohnungen. Bei mehr als 30% Sozialquote sinkt der Kaufpreis um bis zu 70% (Quote 70% oder mehr). Gleiches gilt jetzt auch während der Zeit der Metpreisbindung von einheitlich (nur) 20 für den Erbbau-Zins. Es sei noch erwähnt, dass die beschlossene Vorlage auch umfangreiche Bestimmungen für bestehende und künftige mit Ein- und Zweifamilienhäusern bebaute Erbbaugrundstücke enthält zur Förderung von Familien mit Kindern.

Die Rechten schnauben

Der rechte Block des Gemeinderats schnaubte über die Hauptrichtung ( über die Maßnahmen im Ein- und Zweifailienhaus-Sektor jedoch natürlich nicht): „Ungleichbehandlung!“, „Steigerung der Bodenpreise, weil die Stadt nun die Nachfrage verschärft“, „Behinderung der Investoren – es hilft doch einfach nur bauen, bauen, bauen.“ An die „Sozialpflichtigkeit von Eigentum (Art. 14 und 15 des Grundgesetzes) wollten sie nicht erinnert werden. Auch nicht daran, dass die Kohlregierung den Sozialen Wohnungsbau zur Strecke gebracht hatte. Herr Löbel (MdB und Stadtrat der CDU) verhielt sich ruhig. Er macht seine privaten Immobilien-Verwertungsgeschäfte lieber im Stillen und fühlt sich hier scheinbar noch nicht so bedroht.

Finanziell ziemlich auf dem Trockenen

Die verabschiedete Vorlage ist eher ein Rahmen. Die tatsächliche finanzielle Ausstattung des Bodenfonds ist bescheiden zu nennen. Sie soll sich aus überplanmäßig erzielten Immobilienverkäufen (z.B. Collinicenter oder Glücksteinquartier) speisen (alles im einstelligen Millionenbereich). Grüne, SPD und LI.PAR.Tie. hatten während der Haushaltsberatungen 2020/2021 immerhin noch eine jährliche Zuführung aus dem Kommunalhaushalt von je 2 Mio. Euro beschlossen – darauf findet sich in der Vorlage allerdings kein Bezug. Grundsätzlich macht künftig die Finanzierung der Vergrößerung des kommunalen Grundstücksbestandes durch Grundstücksverkäufe überhaupt keinen Sinn.

Was die neuen Vermarktungsregeln betrifft, so schätzt die Vorlage die dadurch entstehenden Mindereinnahmen für den kommunalen Haushalt auf bis zu 7 Mio. Euro jährlich ein. Demgegenüber stehen Mehreinnahmen bei den Erbbauzinsen im nur fünfstelligen Bereich.

Unter finanziellen Gesichtspunkten ist der Einstieg in den Fonds erst einmal eine Rahmensetzung ohne viel Fleisch an den Knochen. Kein „großer Sprung“, eher ein erster Hüpfer.

Das schwante auch der Verwaltung, denn sie setzte an den Schluss der Vorlage den Satz: „Es ist absehbar, dass der Mannheimer Bodenfonds nur noch zum Teil über Mehreinzahlungen aus Grundstücksverkaufen finanziert werden kann. Zur weiteren Evaluierung des neu eingerichteten Mannheimer Bodenfonds und vor allem zur Sicherstellung der Liquidität soll die […] einzurichtende Steuerungsgruppe unter Beteiligung von Dezernat I [Finanzen] über den Stand der Liquidität unterrichtet werden und ggf. bei einer Unterdeckung, unter Beachtung haushaltsrechtlicher Aspekte, Empfehlungen für das weitere Vorgehen geben.“ An der Steuerungsgruppe sind alle Fraktionen beteiligt.

Covid 19 und die Folgen

Dass sich haushalterisch die Situation durch Covid-19 erheblich verschlechtert hat, bedarf eigentlich keiner weiteren Erwähnung (siehe hierzu den Bericht über den Nachtragshaushalt in dieser Ausgabe). Wer immer Interesse hat, dass die kommunale Bodenpolitik nicht unter die Räder kommt, die oder der muss sich hier entschieden politisch einmischen und vernehmbar machen. Trotz Covid 19 muss die kommunale Bodenpolitik massiv ausgeweitet werden, bis hin zum deutlich gesteigerten Aufkauf von Bestandsimmobilien (Mietshäusern) in gefährdeten Stadtteilen wie Jungbusch, Neckarstadt West und Ost und auch in der City, ganz zu schweigen von den wohlsituierten Stadteilen, in denen ein bisschen mehr „Mischung“ angesagt ist.

Thomas Trüper, Stadtrat DIE LINKE, Fraktionsvorsitzender LI.PAR.Tie.

 

Statement von Thomas Trüper für die Fraktion LI.PAR.Tie.

Die Fraktion LI.PAR.Tie. begrüßt die Vorlage als wichtigen Schritt in Richtung sozialgerechter Bodennutzung. Es handelt sich tatsächlich um einen Paradigmenwechsel in der Bodenpolitik, jedoch eher um deren Anfang. Andere Kommunen sind da schon erfolgreich viel länger unterwegs. Wir selbst bzw. DIE LINKE hatte bereits 2016 in Antrag 255 den Ankauf von Grundstücken aus damaligen überplanmäßigen Haushaltsüberschüssen gefordert (20 Mio. Euro) sowie deren Bereitstellung für preisgünstigen / sozialen Wohnungsbau auf Basis von Erbbaurecht.

Wir haben zu dieser Vorlage einen Ergänzungsantrag eingebracht, der neben redaktionellen Änderungen Teil 2 der Vorlage betrifft, also die Strategie bei der Vermarktung von städtischen Grundstücken. Wir schlagen darin vor, dass bei der Vergabe von Grundstücken an Dritte auch die Gemeinschaftlichen Wohnprojekte mit einem reduzierten Erbbauzins von 1% in den ersten 25 Jahren als eigene Kategorie einbezogen werden. Dagegen wandte die Verwaltung in der Vorberatung ein, dass dies im Moment noch nicht geleistet werden könne, da beispielsweise die Begünstigungskriterien präziser gefasst werden müssten, um Fehlsubventionierung zu vermeiden ebenso wie aus dem Beihilferecht resultierende Probleme. Dem können wir soweit folgen, halten aber das in unserem Antrag enthaltene Anliegen für die Weiterentwicklung der Regularien aufrecht. Wir sind gespannt auf die Evaluation des 12-Punkte-Programms in 2021.

Lassen Sie mich noch drei Anmerkungen zur Weiterentwicklung der kommunalen Bodenpolitik in Mannheim machen – man kann ja nicht früh genug die Diskussionen weiter anstoßen, im Übrigen ist es ja eigentlich schon ziemlich spät:

1. Wenn wir heute die Vorlage verabschieden, dann gilt sie für den größten Teil der Flächen in kommunalem Eigentum nicht, nämlich für die Flächen der MWSP GmbH. Wie bei der 30-%-Quote, die inzwischen Bestandteil der MWSP-Geschäftspolitik ist, gilt es also auch hier, die Übernahme der Vermarktungsstrategie zu bewirken. Wenn dies nicht gelingen sollte, wäre die Begünstigung gemeinwohlorientierter Investoren auf den größten Flächen der Stadt Mannheim viel zu sehr eingeschränkt. Denn die MWSP stellt aufgrund des ihr mit auf den Weg gegebenen Businessplans eigentumsmäßig (nicht städtebaulich) überwiegend eine reine Drehtür dar zwischen BIMA und dem spekulativen Immobilienmarkt. Kaufen um zu verkaufen lautet die Devise, schnelle Refinanzierung.
2. Die innere Logik des Bodenfonds folgt jedoch aus Sicht des „Konzerns“ Stadt Mannheim der Devise: Kaufen um zu halten –also „Halten, nicht verkaufen“. Auf die MWSP bezogen heißt dies aber entweder: Änderung des Geschäftsmodells und letztlich des Gesellschaftvertrages, oder Stärkung der GBG, damit sie die MWSP-Flächen selbst bebauen oder durch Projektentwickler bebauen lassen kann und dann auf Dauer in ihr Eigentum als Bestandshalterin übernimmt. Anders werden wir auf lange Sicht nicht zu einem verlässlichen Bestand an bezahlbaren Wohnungen kommen. Die Mindest-Bindungsfrist von Sozialwohnungen beträgt nur 10 Jahre, Die Bindungsfrist der preisgünstigen Wohnungen nach Definition des 12-Punkteprogramms nur 20 Jahre. Daher ist es eine entscheidende Frage, wer am Ende der immensen Wohnungsbautätigkeit in Mannheim Endeigentümer ist: Gemeinwohlorientierte Bestandshalter oder renditeorientierte Eigentümer, die ihr Eigentum wie eine x-beliebige Handelsware behandeln.
3. Wenn man dieser Logik folgen kann, wirft dies sofort gravierende Fragen für die kommenden Kommunalhaushalte auf: Investments in Grund und Boden sowie evtl. in Kapitalerhöhungen für die GBG stehen dann zusätzlich zu der halben Mrd. Investitionen auf der Tagesordnung und müssen bewältig werden. Folgt man dieser Logik nicht, erklärt man damit das Unvermögen oder die Nichtzuständigkeit der Stadt Mannheim, nachhaltig preisgünstigen Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung zu beschaffen.

Fürs Erste jedoch ist die jetzige Vorlage ein notwendiger und überfälliger Schritt. Daher Zustimmung.