Die GBG in Mannheim – 100 Jahre in 100 Geschichten – Rezension

Fast ein Lehrbuch über gemeinnützigen Wohnungsbau

Die Jubiläumsschrift

Nach dem Buch der GBG zu ihrem 75. Jubiläum 2001 nun schon wieder ein Jubiläumsbuch, quasi eine Fortschreibung? Das fragte sich wohl auch die Geschäftsführung der GBG Unternehmensgruppe, wie sie jetzt heißt, und führte die Serie „100 Geschichten“ oder „100 Dinge“ aus dem MARCHIVUM mit ihrem Jubiläumsband fort.

Herausgekommen ist kein Anektodenbuch über Mieterinnen und Mieter, Hausmeister und die Geschäftsführung, sondern ein veritables Geschichtsbuch. Es zeichnet die  Geschichte der „Gemeinnützigen“ nochmals nach und führt sie bis 2025 weiter, in 100 etwa 3-seitigen Kapiteln. Es geht um wesentliche Schritte der GBG, um spezifische Probleme, um Auseinandersetzungen, um Arisierung, Gentrifizierung und Digitalisierung, um Bunkerersatzwohnungen, Modellprojekte, Leerstände, neue Aufgabenstellungen u.v.a.m.

Das Buch ist sehr gut lesbar, teils spannend, nichts beschönigend, oft nüchtern bewertend, aber die positiven Leistungen auch gebührend würdigend. Herausgegeben ist es von Heiko Brohm (Kommunikationschef der GBG) und Dr. Harald Stockert (Leiter des MARCHIVUM). Insgesamt 15 Autorinnen und Autoren haben sich an diesem Werk beteiligt, meist Mitarbeitende des MARCHIVUM, aber auch der GBG sowie ein freier und ein MM-Journalist. Dadurch gibt es viel Blick von außen auf die Jubilarin.

Einige wichtige Stationen in dem GBG-Jahrhundert

Bemerkenswert schon der Start: „Im dritten Versuch geglückt“. Mit Beginn der Industrialisierung gibt es einen ersten Versuch 1857: „Gesellschaft zur Beschaffung wohlfeiler Wohnungen“ – allein sie scheitert an mangelnder Unterstützung der Unternehmer. Ein zweiter Versuch, der „Gemeinnützigen Baugesellschaft“ hält sich 32 Jahre lang bis 1898, ihr „fehlt die Unterstützung von einflussreichen Mitgliedern im Stadtrat“. Dann klappt der dritte Versuch und es geht los mit der Errichtung des Erlenhofs 1926, in dem allerdings nicht die Arbeiterbevölkerung eine Alternative zu ihren Elendswohnungen findet, sondern „merkwürdigerweise“ städtische Angestellte und Beamte. Das nächste Projekt entsteht in der Richard-Wagner-Straße in der Oststadt: hochwertig und für die Angehörigen der prosperierenden Mittelschicht.

1932: In der Weltwirtschaftskrise „tritt eine völlig neue Form der Wohnungsnot in Erscheinung: Statt Raumnot macht sich Mietzinsnot breit.“ Die Mannheimer Arbeiterzeitung der KPD berichtet aus Berlin vom „Streik der 10 000 Mieter in Berlin Mitte“. In Mannheim „gehen die Uhren deutlich anders. Eine größere Protestwelle der sozial Schwächeren gegen die Wohnungsnot bleibt aus.“ Aber immer mehr Mieter*innen können ihre Miete nicht mehr zahlen, schon gar nicht in den Neubauwohungen. Die kommunistische Stadtratsfraktion um den Reichstagsabgeordneten Paul Schreck fordert Ende 1931 „eine sofortige 20%-Prozent Mietsenkung für alle Wohnungen, die der Stadt oder der GBG gehören“. Die KPD initiiert einen „Zentral-Mieterausschuss“ und „organisiert Mieterversammlungen, auf denen sich de Spitzen von Stadt und GBG rechtfertigen müssen“. Die GBG bleibt hat und klagt gegen 260 Mieter*innen. Die KPD droht mit einem Mieterstreik. Ab Dezember 1931kann die GBG jedoch in einem ersten Schritt 7% Mietsenkung realisieren. Durch die Brüningsche 4. Notverordnung kommt es 1932 zu einer abermaligen Miet- und Nebenkostensenkung, sodass die Senkung „durchaus nahe an die Forderung von 20% kommt“. „Populistisch“ hatte auch die NSDAP das Thema aufgegriffen und forderte, die Mieten ohne Rücksicht auf die Rentabilität herabzusetzen und die Zinszahlungen einzustellen.“ Sie rief zum „Kampf gegen die Gemeinnützige Baugesellschaft“ auf.

Nach der Machtübertragung an Hitler wird auch die GBG „gleichgeschaltet“. Für die Jahre 1941 und 42 gedenkt das Jubiläumsbuch der Mieter*innen, die nach Gurs deportiert wurden und des Mieters Daniel Seizinger, der als Mitglied der Lechleitergruppe am 15.9.42 in Stuttgart hingerichtet wurde.

1949: Nach den Kriegszerstörungen und Wohnungsrequirierungen macht sich die GBG an den Bau des Luwig-Frank-Blocks. Oberbürgermeister Cahn-Garnier (SPD) gibt die Losung aus: „Mannheim baut Wohnungen – Jeder hilft mit“ -. Er wirbt für die neue „Wohnungsbaukasse“. Den „Sparer*innen werden Miteigentum, Zinsgewinne und Steuerersparnisse versprochen. Binnen 13 Wochen kommt bereits die erste Million zusammen“. 1954 wird die Wohnungsbaukasse zur Städtischen Sparkasse übergeleitet.

Es folgen Jahre des stürmischen Wohnungsbaus, u.a. Vogelstang, NUB, ColliniCenter, Herzogenried. Ende der 70er Jahre wird mehrfach seitens der Mieter*innen versucht, Mieterbeiräte zu gründen, wie es in der BRD i.d.R. in kleineren Wohnungsbaugesellschaften 1978 bereits 100 gibt. Der gemeinderätliche Aufsichtsrat der GBG beschließt gegen die Empfehlung der Geschäftsführung die Einführung eines zentralen Mieterbeirats für alle 20.000 Mietwohnungen. Das Quorum wird mit 25% festgelegt. Die Wahl wird 1979 durchgeführt „und scheitert krachend – lediglich 9% der Mietparteien nehmen teil.“

1985 kommt es aufgrund der teils drastischen Mietteuerung bei der GBG besonders auch im Herzogenried zu großen Verwerfungen und Konfrontationen mit der GBG-Geschäftsführung. Erneut wird von einer „GBG-Notgemeinschaft“ unter Führung von Wolfgang Schlechta in der Unterstadt ein Mieterbeirat gefordert. OB Widder, die GBG-Geschäftsführung, SPD und CDU lehnen diesen ab, Grüne, FDP und DKP sowie der Arbeitskreis Mieterbeirat  protestieren scharf. 1986 führt die GBG dann erneut mit einem Quorum von 25% eine Wahl zum Mieterbeirat durch diesmal mit einer Wahlbeteiligung von 7,77%. Autor Harald Stockert beendet diesen Abschnitt: „Damit ist das Thema ‚Mieterbeirat‘ für die GBG beendet. Während in verschiedenen deutschen Städten in den 2000er Jahren bei kommunalen Wohnungsgesellschaften ‚Mieterbeiräte‘ neu eingerichtet werden und diese Form der Partizipation eine Renaissance erlebt, geht dieser Trend an der GBG vorbei.“

Das aufgezwungene Ende der Wohnungsgemeinnützigkeit

Für 1987 beschäftigt sich das Jubiläumsbuch schwerpunktmäßig mit der Wohnungsmarktsituation in einer Zeit, da in Mannheim binnen 7 Jahren 20.000 Arbeitsplätze in der Industrie verloren gehen. Gegen die steigenden Mieten aufgrund massiver Zinssteigerungen beschließt der Gemeinderat die Nachsubventionierung im sozialen Wohnungsbau. Insgesamt gibt es genug Wohnungen, jedoch zu viele im gehobenen Preissegment und zu wenig im leistbaren Bereich. Die Kohlsche „Wende“ „baut Reglementierungen, meist zu Ungunsten von Mieter*innen ab, setzt auf ‚Eigenheimförderung‘ und auf, Vermarktlichung der Wohnungspolitik‘. Dies hat starke Auswirkungen auf größere Kommunen, wo die sozialen Unterschiede auch auf dem Wohnungsmarkt anwachsen.“ Das Wohnungsgemeinnützigkeits-Gesetz wurde abgeschafft.

Einen „neuen Weg bei Wohnungssanierungen“ beschreibt das Buch unter dem Jahr 1989 mit der Gründung der Vermietungsgenossenschaft Ludwig-Frank durch Walter Pahl, ehemals GBG, inzwischen Geschäftsführer der Gartenstadt-Genossenschaft mitinternationalem Genossenschaftsengagement. Pahl ist auch noch SPD-Fraktionsvorsitzender im Gemeinderat. Gegen den anfänglichen Widerstand seiner Fraktion verhindert er den Abriss des runtergekommenen Ludwig-Frank-Blocks und einiger Häuser in der Waldparkstraße auf dem Lindenhof. Er fordert schließlich erfolgreich die Übergabe der Bausubstanz an eine zu gründende Genossenschaft der aktuellen Mieter*innen und die Zahlung von 5,9 Mio. DM ersparter Abrisskosten an die Genossenschaft, die Bodennutzung auf Erbpachtbasis. Das Experiment wird ein großer Erfolg. Das Tischtuch zwischen Kurt Holler (GBG-Geschäftsführer) und Walter Pahl einst freundschaftlich verbunden, ist zerrissen.

2003: „Mannheim schrumpft, der Leerstand wächst“. Die GBG reagiert zunächst ziemlich  erfolglos mit der Werbe-Ansprache von Pendler*innen sie mögen doch bitte nach Mannheim ziehen. Was heute unvorstellbar ist, dass eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft größere Leerstände aufweist und „erste Wohnhäuser der Abrissbirne zum Opfer fallen“, bereitete vor 20 Jahren der GBG Kopfzerbrechen. Der ehemalige OB Peter Kurz wird zitiert: „Quantität war zu dieser Zeit einfach gar nicht das Thema am Wohnungsmarkt“.  Die Wirtschaft schwächelt und die Bevölkerungsentwicklung hat sinkende Tendenz.

Die GBG beginnt, massiv in ihre Wohnungsbestände zu investieren, weil sie teilweise gar nicht mehr vermietbar sind. 2005 sind es erstmals mehr als 45 Mio. EUR.

Wir brechen hier den Gang durch das sehr interessante Buch ab. Die jüngere Vergangenheit erinnert man vielleicht selbst. Das Buch widmete sich noch der „Jahrhundertaufgabe“ Konversion mit Gründung der MWSP, Neuorganisierung der „GBG Unternehmensgruppe“, der erheblichen Ausweitung seines Geschäftsbereichs mit Bildung von 11 Töchtern und Enkeln unter dem Dach der GBG Holding: z.B. Schulbau und -Bewirtschaftung, Wohnungsnahe Dienstleistungen, Altenpflege, Second-Hand Markthaus. Und natürlich Digitalisieruung.

Die hier vorgestellte Auswahl hat sich v.a. auf Themen bezogen, die erstaunlich aktuell sind. Das Jubiläumsbuch kann man somit auch als ein Lehrbuch über gemeinwohlorientierte Wohnungswirtschaft mit viel best practice, aber auch einem Schuss worst practice lesen.

Thomas Trüper

Die GBG in Mannheim – 100 Jahre in 100 Geschichten. Verlag Regionalkultur. 2026. Schriftenreihe Marchivum 14.  448 Seiten. 29,80 EUR.