Eine aktive soziale Boden- und Mietwohnungspolitik über das bisherige Maß hinaus ist in Mannheim dringend erforderlich

Die Wohnungs-Frage wird immer drängender: Der Mannheimer Morgen widmet dem Wohnungsmarkt einen ganzen Schwerpunkt in seiner Wochenendausgabe vom 29.01.22. Chefredakteur Carsten Kammholz schreibt auf der Titelseite: „Die Wohnungspolitik birgt gesellschaftlichen Sprengstoff, solange vor allem der städtische Wohnraum dauerhaft knapp und teuer ist – nicht nur in unserer Region. Menschen mit geringem Einkommen werden immer mehr zu Verlierern eines Wohnungsmarktes, der sich von steigenden Gehältern längst entkoppelt hat.“ Er weist auch korrekt darauf hin, dass das Problem mittlerweile längst die Mittelschichten erreicht hat. Für Kammholz handelt es sich inzwischen um „die neue soziale Frage“ – wobei man leider ergänzen muss: ohne dass sich die „alten sozialen Fragen“ wirklich gelöst hätten. Und für die ärmeren Teile der Gesellschaft war das menschenwürdige Wohnen schon immer ein Problem. Der Soziale Wohnungsbau und die Wohnungsgemeinnützigkeit, die in Nachkriegsdeutschland für eine gewisse Abhilfe der krassen Wohnungsnot gesorgt hatten, wurden 1990 von Schwarz-Gelb beerdigt, und mittlerweile läuft die Preisbindung für die restlichen Sozialwohnungen Schritt für Schritt aus. Erst wenige neue „preisgünstige“ öffentlich geförderte Wohnungen werden seit ein paar Jahren auch in Mannheim gebaut, ohne dass sie die zwischenzeitlichen Verluste ausgleichen könnten.

Spätestens jetzt stellt sich also die Frage: Welche Maßnahmen will die Stadt Mannheim, ggf. auch mittels ihrer Töchter GBG und MWSP unternehmen, um den steigenden Bodenpreisen entgegenzuwirken, um die Umwandlung von noch bezahlbaren Wohnungen in teure hochwertige oder gar Luxuswohnungen zu unterbinden und wie will sie in den Immobilienmarkt eingreifen, auf dem ständig Mietshäuser als Rendite- und Spekulationsobjekte verhökert werden? Wann will sie endlich den sozialen Wohnungsbau angesichts der Versäumnisse in der Vergangenheit überproportional steigern? Und daran schließt sich natürlich sogleich die Frage an: Mit welchen Mitteln und mit wieviel Geld will sie diese für die Stadtgesellschaft unaufschiebbaren Maßnahmen finanzieren? Und wie schon festgestellt: Es geht jetzt nicht mehr um maßvolles „Kleckern”, sondern es um „Klotzen“ (https://kommunalinfo-mannheim.de/2021/12/08/2-jahre-bodenfonds-klotzen-statt-kleckern/). Es bedarf grundlegender Eingriffe in den Wohnungs-„Markt“, um wirklich hilfreiche und nennenswerte Erfolge für die breiten Schichten der Gesellschaft zu erzielen.

Berlin, Hamburg und München verlangen vom Bund eine Änderung des Bundesbaugesetzes in puncto Vorkauafsrecht

Das Thema hat gerade dieser Tage einen Bedeutungsschub erfahren: Die Stadtstaaten Berlin und Hamburg sowie die Landeshauptstadt München, alles drei Hotspots der Mietpreisexplosion, haben vertreten durch ihre Regierenden-, Ersten bzw. Oberbürgermeister:innen (alle SPD) die Bundesregierung aufgefordert, schnellstmöglich dafür zu sorgen, dass das kommunale Vorkaufsrecht für Immobilien in Milieuschutzgebieten rechtlich eindeutig so geregelt wird, dass die Mieterinnen und Mieter vor Verdrängung geschützt werden können. Vorausgegangen war im November vorigen Jahres ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts, welches nur akute Verdrängungsgefahr zum Zeitpunkt des Verkaufs, nicht aber durch künftige – absehbare – Planung der Käufer als Begründung für ein Vorkaufsrecht anerkannte. Damit ist das Vorkaufsrecht der Kommunen in Milieuschutzsatzungsgebieten zerstört. Denn natürlich werden Mieterinnen und Mieter verkaufter Wohnhäuser nur dann Sicherheit für die Zukunft haben, wenn das Objekt dem Profitstreben und der Spekulation auf Dauer entzogen wird durch Übernahme in kommunales Eigentum. Berlin hat inzwischen eine Bundesratsinitiative gestartet, um das Baugesetzbuch entsprechend zu ändern. “Das (BVG-Urteil) ist eine Katastrophe, nicht nur für die Mieter:innen in Berlin, sondern bundesweit”, sagte der Berliner Stadtentwicklungssenator Sebastian Scheel (LINKE) zur Begründung (rbb 09.12.2021 inforadio). Lt. rbb haben die Berliner Bezirke – vor allem Friedrichshain-Kreuzberg, Neukölln und Mitte – in den vergangenen Jahren in 94 Fällen das Vorkaufsrecht ausgeübt mit 2.665 Wohnungen, die an städtische Wohnungsbaugesellschaften weitergegeben wurden. Nicht gerade sehr viel für eine Stadt von der Größe Berlins bzw. der genannten Bezirke. Auf die Größe Mannheims heruntergebrochen wären das vielleicht 400 Wohneinheiten. Die hat sich der Investor Hauptenbuchner mit seiner Thor-Gruppe allein in der Neckarstadt-West zusammengekauft. Die GBG hat (man muss leider fast schon sagen: immerhin!) weniger als die Hälfte dieser Zahl ergattert.

Und Mannheim?

Die Bundesratsinitiative braucht breite Unterstützung. Die drei größten und meist betroffenen Städte gehen voran. Mannheim sollte sich schleunigst anschließen. OB Peter Kurz ist schließlich als Präsident des Städtetags Baden-Württemberg eine Stimme mit Gewicht. Er hat sich schon mehrfach für ein allgemeines kommunales Vorkaufsrecht zum Preis der Bodenrichtwerte – nicht zum maximal erzielten Marktpreis – stark gemacht. Die LI.PAR.Tie. fordert  den OB in einem Antrag  auf, jetzt in diesem Sinne aktiv zu werden.

Der OB weist in seiner Argumentation im übrigen auch über die Bundesratsinitiative hinaus, die zunächst eine Reaktion auf die speziellen Urteile zu Milieuschutzsatzungen ist. Es gibt aber auch ein Vorkaufsrecht in Sanierungsgebieten und – wenn auch etwas dünn – ein allgemeines Vorkaufsrecht, wenn Kommunen das Ziel der Wohnraumsicherung für breite Schichten der Gesellschaft festgeschrieben haben (§ 24 Baugesetzbuch). Mannheim selbst hat noch keine einzige Milieuschutzsatzung rechtssicher erlassen bzw. probiert. Unter dem ehemaligen Baubürgermeister Quast galt der Glaubensgrundsatz, solche Satzungen wären vergebliche Liebesmüh’, da sie regelmäßig von profitorientierten Investoren juristisch angefochten und damit in eine Hängepartie von mindestens fünf Jahren bis zu einer letztinstanzlichen Entscheidung geraten würden.

Mannheim hat nach einer Neudefinition der Geschäftsstrategie der städtischen Wohnungsbaugesellschaft GBG immerhin einige vom Verfall oder aber vom Verkauf bedrohte „strategisch für die Stadtentwicklung wichtige“ Wohnhäuser im Jungbusch und im Sanierungsgebiet Neckarstadt-West aufgekauft. In einem ersten Musterverfahren hat die Stadt auch außerhalb von Sanierungsgebieten ein allgemeines Vorkaufsrecht für ein Baugrundstück in Neuhermsheim geltend gemacht – allerdings zu einem vollkommen überteuerten Kaufpreis, den der Eigentümer mit einem Bauunternehmen von außerhalb Mannheims vereinbart hatte. Die Sache liegt nun bei Gericht.

Ein Haken der bisherigen Vorkaufsrechtsregelungen ist im Übrigen, dass die Investoren dann, wenn sie die kommunalen Regelungen wie z.B. die Sozialquote einzuhalten versprechen (per städtebaulichem Vertrag oder Abwendungsvereinbarung), die Kommune selbst in einem Sanierungsgebiet ihr Vorkaufsrecht nicht durchsetzen kann. Diese Regelung missachtet vollkommen das strategische Interesse (sozial eingestellter) Kommunen, an Überführung bzw. Erstellung von möglichst viel Wohnungen in den Non-Profit-Bereich wie z.B. städtische Wohnungsbaugesellschaften oder z.B. Mietshäusersyndikatsprojekte oder sozial funktionierende Genossenschaften. Genau um diese langfristige Absicherung für Wohnraum geht es aber. Die Sozialquote allein ist da nur vorübergehend hilfreich. Die Preis- und Nutzungsbindungsfristen betragen bei öffentlich geförderten Wohnungen („Sozialwohnungen) zwischen nur 10 und 30 Jahren; bei der kommunalen Förderung nach dem 12-Punkte-Programm beträgt die Preisbindungsfrist einheitlich nur 20 Jahre. Danach unterliegen die Mietwohnungen bei profitorientierten Eigentümern im Rahmen der höchstzulässigen Steigerungsschritte der freien Preisgestaltung. Deshalb ist nicht einfach die Frage „wie viele Sozialwohnungen werden gebaut?“ zu stellen, sondern: „wer ist der Bauträger und Bestandshalter?“.

In wessen Händen sind die neu erbauten Sozial- und preisgünstigen Wohnungen?

In der Vorlage V713/2019, einer Antwort auf eine Anfrage der Fraktion LI.PAR.Tie. (A324/2019)  rechnet die Stadtplanung für die 11 Jahre von 2016 bis 2026 vor:
Von 11.097 neu entstehenden Wohneinheiten (inkl. Konversionsflächen) werde es 2.038 „preisgünstige Mietwohnungen“ bzw. öffentlich geförderte Wohnungen („Sozialwohnungen) geben (also 18,4%).
Wie viele dieser Wohneinheiten in den Händen von profitorientierten Privatinvestoren bzw. Anlegern landen werden, geht aus der zitierten Vorlage nicht hervor. Auf Franklin galt die 30-%-Quote noch nicht. Dennoch sollen 20% der dort entstehenden 4.500 Wohneinheiten leistbaren Mietwohnungen werden. Hier dominiert die GBG, da andere Investoren für preisgünstige Mietwohnungen bis auf einen Privatinvestor (Bestandshalter) nicht zu gewinnen waren (wenn sie überhaupt gefragt wurden). Spinelli wird das erste Konversionsgelände sein, in dem die 30-%-Quote durchgezogen wird. Die künftigen Eigentümerschaften lassen sich allerdings vorerst nur auf Baufeld 1 in etwa nachvollziehen. Von den knapp 530 dort geplanten Wohneinheiten sollen gut 170 gefördert oder sonst aufgrund der Quote leistbar sein. Mindestens zwei Drittel davon werden aber letztlich im freien Markt landen. Die GBG wir hier aller Voraussicht nicht aktiv. Das sind keine befriedigenden Aussichten!

Wie steht es um den Mannheimer Bodenfonds bzw. um die finanzielle Ausstattung der Kommune für die Stärkung des Non-Profit-Bereichs der Wohnungswirtschaft?

Kurze aktuelle Antwort: Mickrig.

Wenn sich die Stadt Mannheim vernünftigerweise um das kommunale Vorkaufsrecht streitet, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und zu sichern, muss sie auch über das nötige „Kleingeld“ verfügen, die Käufe zu realisieren. Dabei geht es um Mietwohnungsbau-Grundstücke und um mit Mietshäusern bebaute Grundstücke aus privater Hand – zur Stärkung des Non-Profit-Sektors im Wohnungsmarkt. Der Schutz der Bevölkerung vor nicht leistbaren Mieten erfordert nicht einfach „1.000 neue Wohnungen pro Jahr“, wie die Zielsetzung der Stadt Mannheim lautet, die bis 2026 auch nachgewiesen sind (s.o.), sondern um Steigerung des leistbaren Wohnungssektors in verlässlicher Hand um 1.000 Mietwohnungen jährlich. In der Prognose sind pro Jahr im Durchschnitt 190 preisgünstige Wohnungen im Neubaubereich ausgewiesen. In den Jahren 2020 bis 2030 fallen nach oben zitierter Antwort auf die LI.PAR.Tie.-Anfrage jährlich etwa 100 Sozialwohnungen aus der Sozialbindung.

Der Bodenfonds wäre ein geeignetes Instrument, um Immobilien unter öffentliche Kontrolle zu bringen und am Ende neue und bestehende Wohneinheiten der sozialen Zielsetzung zuzuführen anstatt sie zu rendidteorientierten Projekten der Kapitalanlage werden zu lassen.

Die Grüne Gemeinderatsfraktion hatte im letzten Jahr eine Anfrage mit dem Thema „Mannheimer Bodenfonds“ an die Verwaltung gerichtet. Darin fragt sie nach Grundstücksverkäufen der Stadt in den letzten fünf Jahren, nach der ersten Verwendung des neuen Bodenfonds und nach noch vorhandenen städtischen Flächen. DIE LINKE im Gemeinderat hatte schon 2017 nach einem Kataster städtischer, für den Wohnungsbau geeigneter Flächen gefragt und Reservierungen für den preisgünstigen Wohnungsbau gefordert, allerdings keine direkte Antwort bekommen.

In der Begründung für ihre Anfrage greifen die Grünen den Hinweis auf, den DIE LINKE und die LI.PAR.Tie.-Fraktion schon mehrfach getätigt hatten: „Der Bodenfond wurde eingerichtet, um mehr Einfluss auf die Bautätigkeiten und deren Qualitäten zu erhalten und den städtischen Grundstücksbestand zu stabilisieren. Trotzdem werden immer noch viele städtische Grundstücke verkauft. Im neuen Haushalt sind Erlöse von 9,5 Mio. € vorgesehen. Demgegenüber steht der Bodenfond mit Mitteln von 2 Mio. €/a“.

Die Verwaltung bestätigt diese Aussage am 29.12.21 in ihrer Antwort (V730/2021):

In den fünf Jahren 2017 bis 2021 wurden Grundstücke im Gesamtwert von 93 Mio. EUR veräußert: Zur Hälfte waren dies 243 Erbbaurechtsgrundstücke und Baugrundstücke für Einfamilienhäuser. Gewerbegrundstücke erbrachten 39 Mio. EUR und Grundstücke für Geschosswohnungsbau (im Wesentlichen nur die Grundstücke auf T4 / T5) 7,5 Mio. EUR. Zusammen macht das brutto 18,7 Mio. EUR pro Jahr Einnahmen für den Stadthaushalt. Wenn sich jetzt die Stadt entschlossen hat, verbliebene Grundstücke zu halten und im Wesentlichen nur noch per Erbbaurecht zu vergeben, so fehlen diese Einnahmen im Haushalt. Stattdessen stellt sich eine jährliche Investitionsaufgabe um ein Vielfaches höher als bisher veranschlagt (2 Mio. EUR). Insofern macht die Antwort auf die Frage der Grünen die finanzielle Wucht der notwendigen Neuorientierung der städtischen Grundstückspolitik deutlich – bisher jedoch ohne nennenswerte Konsequenz.

Wie viele bebaubare Flächen gibt es überhaupt noch?

Auf die Frage nach dem „städtischen Grundstücksbestand flächenmäßig insgesamt“ teilt die Stadt mit, sie sei Eigentümerin von 560 Wohnbaugrundstücken, an denen ein Erbbaurecht bestellt sei. Dabei handelt sich mit einer durchschnittlichen Größe von 490 m² um typische Grundstücke für ältere Ein- und Zweifamilienhäuser. Darüber hinaus besitzt die Stadt 56 Gewerbegrundstücke von zusammen ca. 27 ha.

Die von den Grünen nicht gestellte Frage nach überhaupt noch in Mannheim vorhandenen Grundstücken, die außerhalb des städtischen Eigentums für Wohnungsbau geeignet sind, beantwortete die Stadt auf eine Frage der SPD-Fraktion 2019 wie folgt (V292/2019):
Es gibt noch 395 Baulücken in privater Hand. Es habe sich jedoch in den letzten 10 Jahren, seit dem es ein Baulandkataster gibt, gezeigt: „Bei den jetzt noch verbliebenen nicht-städtischen Baulücken handelt es sich größtenteils um ‚schwierige‘ Grundstücke, die auf absehbare Zeit nicht für eine Entwicklung zur Verfügung stehen.“ Ferner sei zu beachten: „dass dieses Potenzial außerhalb der Verfügbarkeit und Steuerung der Stadt Mannheim liegt. Die Stadt hat bei den im Privateigentum befindlichen Baulücken keine Möglichkeit, über das private Eigentum zu verfügen und diese Baulandreserven zu mobilisieren. Eine Bebauung ist stark von den Interessen der jeweiligen Eigentümer abhängig, was dazu führt, dass diese Baulandreserven auch nicht kurzfristig mit den Mitteln der Stadt mobilisiert werden können.“ Spekulationsinteresse als Hinderungsgrund also.

Wie sieht es mit der Möglichkeit eines revolviereden Wohnungsbaufonds aus?

Bleibt abschließend die Frage der Grünen: „Welche Möglichkeiten sieht die Verwaltung, den Bodenfonds revolvierend zu betreiben?“ Die Antwort der Verwaltung ist ernüchternd, aber nachvollziehbar: „Aufgrund der mit Gemeinderatsvorlage V375/2020 beschlossenen strategischen Neuausrichtung bei der Vermarktung städtischer Wohnbaugrundstücke wird der Verkauf von Grundstücken eingeschränkt und die verstärkte Bestellung von Erbbaurechten angestrebt. Dies wird zu einer Reduzierung der Verkaufserlöse führen, das Modell eines revolvierenden Bodenfonds wird deshalb nicht dauerhaft realisierbar sein.“ Mit dieser Antwort beschreibt die Verwaltung die immer noch vorherrschende Logik, dass eine aktive Bodenbevorratung nicht aus dem kommunalen Haushalt aufgebaut werden kann, sondern nur durch Verkäufe von Grund und Boden an anderer Stelle. In der Tat braucht ein „Fonds“, der diesen Namen verdient, zunächst einen Kapitalstock, mit dem er in der Lage ist, in den Grundstücks- und Wohnungsmarkt einzugreifen. Von nichts kommt nichts. Legendär ist der revolvierende Wohnungsbaufonds Salzburger Land. Dessen ursprüngliche Akkumulation erfolgte jedoch aus einer paritätisch abzuführenden 1-%-Abgabe auf die Lohnsumme der Arbeitnehmer:innen. Außerdem basierte er auf der Baugrunderschließung auf „grüner Wiese“. Die Wertsteigerung floss in Form der (bemerkenswert niedrigen) Mieten an den Fonds zurück – revolvierend.

In Mannheim sind solche Voraussetzungen in keiner Weise gegeben. Es bleibt dabei: Aktive Boden- und soziale Wohnungspolitik erfordern einen kommunalen Kapitalstock. Dies ist eine Investitionsaufgabe wie in vielen anderen kommunale Investitonsbereichen. Sie muss endlich anerkannt und in die Tat umgesetzt werden.

 

Thomas Trüper (Altstadtrat DIE LINKE und LI.PAR.Tie.)