Turley: Der Vergangenheitsbewältigung müssen Taten folgen! – Kommentar Thomas Trüper

Das journalistische Interesse des Mannheimer Morgen und das politische Interesse richtet sich seit Bekanntwerden des weder bestätigten noch dementierten Kaufpreises, den die Erwerber der Baufelder IV und V an die Tom Bock Group entrichtet haben, auf unterstellte Fehler der Stadt Mannheim bzw. der MWSP beim ursprünglichen Verkauf der Baufelder IIIa und IIIb sowie des Baufeldes IV und der Option auf das Baufeld V im Jahr 2012. Auch wird nochmals die Frage aufgeworfen, ob die Tom Bock Group überhaupt damals ein geeigneter Käufer war.

Es war einmal… (2011)

Um sich darüber ein Bild machen zu können, muss die Situation 2011 vor dem Erwerb von Turley durch die MWSP von der BIMA und des gleichzeitigen Weiterverkauf an Tom Bock in Erinnerung gerufen werden.

Der OB nannte in seiner Haushaltsrede vom 25.10.2011 zum Doppelhaushalt 2012/2013 aus seiner Sicht bestehende Chancen und Risiken der planmäßigen Konversion von 510 ha ehemaliger US-Militärflächen, die hier noch einmal zitiert werden sollen:

„Zu einem solchen Rahmenplan gehört, das können wir nach den Erfahrungen des letzten halben Jahres sagen, die Stärkung der Stadt auf mindestens fünf Gebieten:

1. Wir haben die Chance, über vier Kasernen hinweg einen Grünzug zu ziehen, der unserem Klima dient, die Bewegung der Menschen fördert und, wenn wir uns anstrengen, auch unsere Flusslandschaft in die Planung einzubeziehen.
2. Wir haben die Chance, Areale für gehobenes Wohnen und modellhafte Stadtquartiere zu erschließen und Liegenschaften der GBG durch bessere zu ersetzen.
3. Wir haben die Chance, mit Unternehmen Gewerbeflächen im Stile von Campusflächen so zu bebauen, dass moderne Energiespeichertechnik, gemeinsame Dienstleisternutzung und gemischte Wohn-/Ateliernutzung denkbar werden.
4. Wir haben die Chance, auf der Turley-Kaserne oder einer nachfolgenden Kaserne Flächen für neue Wohnraum-Konzepte des gemeinschaftlichen Wohnens beispielhaft zu nutzen.
5. Wir haben die Chance, „Standorttausche“ Konversionsflächen – bisheriges Stadtgebiet zu prüfen.

Diesen fünf Chancen stehen fünf große Risiken gegenüber: 

1. Den Gebäudebestand der Wohnanlage „Benjamin-Franklin-Village“ ungebremst auf den Markt zu bringen, lässt den Mannheimer Wohnungsmarkt kollabieren.
2. Die Gebäude einzeln durch den Bund verkaufen zu lassen, macht jede übergreifende Flächenidee unmöglich. Am Ende bekämen wir so die Freiflächen zur kostenintensiven Sanierung.
3. Das Gelände teuer zu erwerben, nimmt jeden Spielraum für erschwinglichen Baugrund und querfinanzierte Freiflächen.
4. Das Gesamtgebiet im Eiltempo zu überplanen, bebauen und nutzen zu wollen, überfordert den Markt; das Gebiet sehr langsam entwickeln zu wollen, überfordert mit den Zinsbelastungen die Stadt oder ihre kaufenden Tochterunternehmen.
5. Viele Kompromisse auf diesem Weg schaffen Mittelmäßigkeit der Produkte, Enttäuschung der beteiligten Bürgerschaft und lenken von den Hauptzielen der Stadtentwicklung ab.“

Auffällig ist zum Thema Wohnen die Einschätzung, dass der Wohnungsmarkt nicht sehr aufnahmefähig für neuen Wohnraum sei (Risiko 1) und dass es eigentlich nur um gehobenen Wohnungsbau gehen könne (Chance 2). Dahinter stand einerseits die damalige demografische Einschätzung, dass Mannheim eine stagnierende bis schrumpfende Stadt sei – die Immigration aus Rumänien und Bulgarien war erst im Wachsen und die große Fluchtbewegung 2015 standen noch bevor und änderten das Bild deutlich. Außerdem war die damalige Einschätzung bzw. das erklärte Ziel der Stadtplanung, überdurchschnittlich verdienende Fachkräfte dazu zu bewegen, Mannheim als Wohnsitz zu nehmen, um die geringe Steuerkraft der Stadt zu heben und damit für die Stadtentwicklung und Sozialplanung eine bessere finanzielle Grundlage zu schaffen. Grundsätzlich wurde der Wohnungsmarkt damals noch als „ausgeglichen“ bezeichnet, obwohl Menschen mit geringem Einkommen schon damals größte Schwierigkeiten hatten, eine bezahlbare Wohnung zu finden. Dennoch gehörte es damals zu den Zielen der Stadt, „gemeinschaftliches Wohnen“ als neue Wohnform auch in Mannheim zu etablieren, allerdings in eher symbolischem Umfang (Chance 4). Und dabei dachte man speziell an Turley, dem der City nächst gelegenen Kasernengelände, in dem man eine „urbane Mischung“  unterschiedlichster Nutzungen anstrebte. Man initiierte hierzu einen Beteiligungsprozess, bei dem sich ein großes Interesse an diesem Vorhaben zeigte.

Während der Turley-Beteiligungsrunden schälten sich als Konstanten vier Wohngruppen heraus (neben den drei bekannten noch MaJunA, die allerdings sehr bald aus finanziellen Gründen die Segel streichen mussten), ferner die Fliedner-Stiftung (Wohnen für Senior*innen) und die Johannesdiakonie mit ihrem Wohnhaus für Menschen mit Behinderungen. Diese drei Akteursgruppen verbanden sich mit der anthroposophisch geprägten Gruppe „Miteinander in Vielfalt leben“ als potenzielle Träger eines „Turely Village“. „Miteinander in Vielfal leben“ plante u.a. ein Hotel, ein Seminarhaus, eine Privatschule, ein Studentenwohnheim und Mehrgenerationen-Wohnen sowie ein Gemeinschaftshaus im Casino. Diese Gruppe hatte jedoch im Gegensatz zu den anderen Akteuren größte Schwierigkeiten, ein Finanzkonzept darzustellen. Die beanspruchte Fläche betrug knapp die Hälfte von Gesamt-Turley, darunter die Hälfte der historischen Bauten.

Im Vorfeld der Konversionsdiskussion hatte sich herausgeschält, dass der bürgerliche Block im Gemeinderat nur dann einen Konversionsrahmenplan mittragen werde, wenn damit keinerlei Kosten für den Stadthaushalt verbunden sein würden und wenn ein Erwerb der Gesamtflächen durch die Stadt über eine Projektentwicklungsgesellschaft laufen würde. Allerdings war man eher skeptisch, ob es überhaupt notwendig sei, alle Flächen zu erwerben – eine Position, die die FDP bis heute aufrechterhält. Auch sollten möglichst keinerlei Risiken für die Stadt eingegangen werden.

Als die Verwaltung an die Konversion des seit fünf Jahren brachliegenden Turley-Geländes herangehen wollte, waren somit diese Vorgaben gesetzt. Die Planungen einer alternativen Nutzung in Form des „Turley Village“ kamen mangels finanzieller Tragfähigkeit sehr schnell unter Druck. Stattdessen suchte die Verwaltung nach einem „Ankerinvestor“, der die Entwicklungsvorstellungen („urbane Mischung“) bereit war umzusetzen und der eine Finanzierung nachweisen konnte. Dieser Ankerinvestor war bekanntlich Tom Bock.

Zu der Frage der damaligen „Absicherung“ dieses großen Grundstücksverkaufs, die in Anfragen von ML, CDU und Grünen und auch in der Presse gestellt wurde, antwortet die Verwaltung am 5.4. in der Vorlage V205/2019:

„Die MWSP vereinbarte (…) mit der Tom Bock Group als Absicherung ein Rücktrittsrecht nach Fristsetzung bei Nichterfüllung von Bauverpflichtungen sowie die Verpflichtung zur Weitergabe der Bauverpflichtung an eventuelle Rechtsnachfolger. 2012 standen im Vordergrund aller Überlegungen die Absicherung der Realisierung und die Sicherung der Refinanzierung des Invests der MWSP durch entsprechende Kaufpreiserlöse. (…) Eine Aufpreisklausel wurde nicht vereinbart. (…) Zu berücksichtigen ist ebenso, dass sich wirtschaftlich geprägte Vertragsklauseln, die zu Lasten des Käufers gehen, häufig auch umgekehrt auf die Höhe des Kaufpreises auswirken.“ (Seite 6).

Die 2012 einstimmig gefällte Entscheidung des Aufsichtsrates, unter den oben genannten Vorgaben bzw. (damals schon nicht richtigen wohnungspolitischen) Einschätzungen an Tom Bock zu verkaufen und nicht auf ein großes alternatives Konzept ohne ausreichende finanzielle Basis zu setzen, entsprach damals der absoluten Mehrheitsmeinung im Gemeinderat. Über diese Vorgaben und Einschätzungen lohnt es sich gerade im Hinblick auf die ausstehenden Konversionsflächen sehr wohl politisch zu diskutieren. Eine aufgeregte personalisierende Debatte über angebliche „Vertuschung und Einlullung“ (Dirk Lübke im Mannheimer Morgen) ist nicht aufklärerisch sondern entpolitisierend. Dass die Parteien, die damals wie heute im Aufsichtsrat sitzen (bis auf die ML, die erst nach ca. einem Jahr zu Lasten der FDP in den Aufsichtsrat kam), nicht ihre damalige Position erklären, verteidigen oder selbstkritisch beleuchten und stattdessen unheimlich viel Staub aufwirbeln, trägt nicht zur immer wieder beschworenen Glaubwürdigkeit von Politik bei.

Was kommt jetzt?

Tom Bock wird das allerletzte noch offene Baugrundstück am Ende der Fritz-Salm-Straße nicht bekommen. (Nicht nur) die SPD hatte gefordert, dies Grundstück „möglichst an eine Genossenschaft, die GBG oder ein Wohnprojekt“ zu verkaufen. Dazu heißt es in V205/2019: „Die Geschäftsführung hat diesen Antragspunkt bereits dem Aufsichtsrat der MWSP vorgeschlagen, der dies unterstützt. Konkret ist eine Konzeptvergabe geplant. Dabei soll das Quotenmodell für bezahlbares Wohnen angewendet werden“. Angesichts des massiven Mangels an bezahlbaren Wohnungen ist allerdings die 30%-Sozialquote viel zu niedrig. Die genannten potenziellen Investoren sind sicherlich auch zu einem höheren Anteil zu bewegen. Auch sollte die MWSP die Fläche auf Erbbau zu möglichst geringem Zins vergeben. Inzwischen sind einige weitere Wohngruppen als 2012 unterwegs.

Für das Baufeld IV haben inzwischen die Vertreter der Fa. Fortoon, die für die Neuerwerber tätig ist, ihre Vorstellungen am 4.4. öffentlich im Unterausschuss Konversion vorgestellt: Sie wollen statt der von Tom Bock geplanten 158 Villen und Luxus-Eigentumswohnungen 228 Miet-Wohneinheiten errichten. Sollte der Bebauungsplan entsprechend an der Nord-West-Ecke geändert werden, würde man auch noch 70 Mietwohnungen mehr bauen. Hierüber sei man mit der Stadtverwaltung in intensivem Gespräch, auch über eine dann fällige 30%-Quote auf die zusätzlichen Wohnungen. Ob nicht die 300 Wohneinheiten als Quotenbasis anzusetzen sind – darüber wird mit Sicherheit noch geredet werden müssen.

Im Übrigen ist mit spätestens mit den Erfahrungen der Bodenpreisexplosion auf Turley für die noch ausstehenden Konversionsflächen, besonders Spinelli, eine grundlegende Strategieänderung erforderlich. Dem freien Markt dürfen keine Grundstücke mehr übergeben werden.

Dies fordert die LINKE in ihrem neuen Antrag:

SOZIALGERECHTE  BODENNUTZUNG

„Halten“ statt „Verkaufen“: Anpassung des Gesellschaftszwecks und der Strategie der MWSP an die Entwicklung auf dem Boden- und Immobilienmarkt

Der Gemeinderat möge beschließen:

1. Die Stadt Mannheim sorgt dafür, dass Wohnungsbaugrundstücke und Bestandsbauten auf Spinelli nach Erwerb von der BIMA bzw. von Privateigentümern in ihrem Eigentum bzw. im Eigentum ihrer Beteiligungsgesellschaften bleiben. Sie werden weit überwiegend für die Versorgung der Bevölkerung mit dauerhaft preisgünstigem Wohnraum verwendet.
2. Ziel dieser Strategie ist, dass das letzte große Wohnungsbaufeld der Dynamik des Grundstücks- und Immobilienmarktes entzogen wird und Stabilität in die leistbare Wohnraumversorgung der Bevölkerung bringt.
3. Die Stadt Mannheim erwirbt unter dieser Prämisse mindestens 50% der Fläche zu den seit Oktober letzten Jahres gültigen Sonderkonditionen der BIMA für sozialen Wohnungsbau.
4. Die für den Bau von Mehrfamilienhäusern vorgesehenen Grundstücke werden gemeinwohlorientierten Bauträgern auf der Basis von Erbbaurechten übergeben. Der Rest verbleibt bei der MWSP GmbH, die einen Geschäftsbereich Grundstücksverwaltung sowie Wohnungsbau und –verwaltung gründet (andere gleichwertige Lösungen innerhalb der Beteiligungen der Stadt Mannheim nicht ausgeschlossen).
5. Die Verwaltung versetzt die MWSP GmbH in die Lage, diese Erweiterung ihrer Geschäftstätigkeit personell und finanziell zu bewältigen.

Begründung

Die Stadt Mannheim hat einen großen Nachholbedarf an für breite Schichten der Bevölkerung leistbarem Wohnraum. Dies ist einerseits dem Ende des sozialen Wohnungsbaus und der Wohnungsgemeinnützigkeit in den 90er Jahren zuzuschreiben, andererseits der besonders in den letzten Jahren rasanten Steigerung der Immobilien- und Mietpreise auch in Mannheim und drittens der Einkommensentwicklung der Mannheimer Bevölkerung. Diese ist gekennzeichnet durch über zwei Jahrzehnte stagnierende Kaufkraftentwicklung erheblicher Teile der Bevölkerung, die sich erst in jüngster Zeit leicht bessert. Ferner ist Mannheim wie viele Metropolen Anziehungspunkt für einkommensarme Menschen, die hier eine wirtschaftliche Basis für ihr Leben zu finden und aufzubauen suchen. Perspektivisch ist darüber hinaus mit einer drastischen Zunahme der Altersarmut zu rechnen. Nach neuen Studien der Humboldt Universität und der Hans Böckler Stiftung müssen in Mannheim 44% der Bevölkerung mehr als 30% ihres Einkommens für das Wohnen aufbringen („Die Wohnsituation in deutschen Großstädten – 77 Stadtprofile“, Berlin und Düsseldorf, März 2019).

Die Entwicklung preisgünstigen Wohnraums der vergangenen Jahre einschließlich der gegenwärtigen und noch geplanten Wohnungsbauprogramme weist einen negativen Saldo aus:

Sozialwohnungen 2012: 6.599 WE | 2019 (Plan): 4.980 WE	-1.619
Wohnungsbestand GBG: 2009: 19.836 WE| 2017: 1.846 WE	-990
Wohnungsbauschwerpunkte außerhalb der Konversionsflächen 2016 – 2020: GeschoßWB  rd. 1.920 WE, davon < 7,50 EUR/m² (V009/2017)	0
Mietshäusersyndikat Turley	48
Geplante Mietwohneinheiten Franklin < 7,50 EUR/m² (V205_2019_Anlage_Information_FRANKLIN)	915

Es besteht also höchster Handlungsbedarf, um diesen Trend umzukehren und dem Wohnungsbedarf breiter Schichten der Bevölkerung gerecht zu werden. Ohne eine drastische Bodensicherungspolitik der Stadt Mannheim und ohne intensive Einschaltung von nicht profitorientierten Wohnungsbauträgern ist diese Aufgabe nicht zu stemmen. Andere deutsche Großstädte sind ebenfalls dabei, diese Konsequenz zu ziehen. Die auf Turley zu beobachtende Bodenpreisentwicklung ist ein drastisches Warnzeichen.

Die Stadt Mannheim sollte auf Spinelli an die Tradition der BUGA 75 anknüpfen, in deren Zusammenhang im Herzogenried in bester Wohnlage am Park 1.876 öffentlich geförderte Wohnungen errichtet wurden.

Thomas Trüper, Stadtrat DIE LINKE