Neckarstadt quo vadis? Mannheim quo vadis!

Diskussionsbeitrag von Günter Bergmann, Aktivist umBAU² Turley

Außer den MieterInnen verspricht Hochpreisiges Bauen für alle Anderen, also den Investoren, der Stadt, der BIMA , den Banken – am meisten Profit. Wen wundert es, dass Bauen zunehmend teurer wird?

Es ist leicht, einen hohen Kredit für teure Eigentumswohnungen zu bekommen, zum großen Teil meistens sogar gebaut rein für den Handel, 60% der Wohnungen auf Spinelli sind Investorenprojekte und werden weiterverkauft! Für Versuche, auf die bestehende Versorgungslücke in Mannheim einzugehen, die sich im Neubau am Gemeinwohl und Kostenmieten zwischen 7 bis 9€ zu orientieren hat, ist die Finanzierung bedeutend schwerer („Mangelnder Ertrag“). Würde aber mit der nötigen politischen Unterstützung trotzdem gehen.

 

Orientierung am Profit
Die Orientierung am Profit treibt die Preise, treibt auch die Bodenrichtwerte.
Den Investoren in der Neckarstadt sichert alleine die Steigerung der Bodenrichtwerte bei Verkauf (momentan ist bereits nach 10 Jahren ein Weiterverkauf möglich) deutliche Gewinne. Hier nur so viel zu den Löbel-Plakaten „Wieviel Miete ist gerechtfertigt?“ Außerdem 12-14€/qm? Weiß er als MdB, was die Mehrzahl der Bewohnerinnen der Neckarstadt verdient?

Bei der Vergabe von Grundstücken muss von der MWSP darauf geschaut werden, wo die Baugelder herkommen, wie sie verzinst werden, welche Gewinnerwartungen daran geknüpft sind. Ein Teil der Tom Bock Finanzierung auf Turley lief über den Kapitalsammler „Exporo“, hier werden bereits dem privaten Anleger 5% jährliche Verzinsung zugestanden. Die Dienste von Exporo sind sicher auch nicht umsonst. Würde die MWSP das kontrollieren, dann ließe sich leicht ablesen, welche Entwicklung für Bezahlbaren Wohnraum günstig ist, welche eher nicht.

Auch ließe sich ablesen, wie Förderkriterien beschaffen sein müssen, z.B. an welche langfristigen Bindungsfristen sie geknüpft sein müssten, welche Mitsprache die (Vor)MieterInnen haben müssten.
„Bauen, Bauen, Bauen“ stimmt eben nicht – auf sehr viele Investitionen hätte in Mannheim zugunsten günstigerer Mieten besser verzichtet werden müssen.
Die Aufgabe der MWSP dürfte es nicht sein, die Bauflächen Mannheims für Investoren „klarzumachen“.

Soviel ist klar: die Renditeerwartung zerstört die Idee von Bezahlbarem Wohnen!
Spezialfälle machen das besonders deutlich. Für damals unerklärlich viel Geld haben die Baufelder 4 und 5 auf Turley 2018 den Besitzer gewechselt. Die Panama Papers segelten durch die Luft. Eine Einnahme für die Investoren durch Vermietung scheint bis heute jedenfalls nicht so wichtig. Schon komisch, dass die Baugruben seit Jahren (2015) brachliegen. Ab und zu sorgt ein einsamer Bagger für etwas Aktivität. Wir in unserer Bauphase hätten uns das nicht leisten können. Die Kosten der bereits exorbitant teuer verkauften Flächen (über 1600€/qm?) steigen durch den Stillstand jetzt doch zusätzlich. Für Mannheims MieterInnen ist das dauerhaft sicher nicht von sozialem Nutzen. Mutmaßlich rechnet sich das durch die Steigerung der Bodenrichtwerte allerdings auch ohne Bebauung.

Mangel an bezahlbarem Wohnraum
Während anscheinend also die leeren Baugruben für die Betreiber Sinn stiften, in Mannheim fehlt gleichzeitig Bezahlbarer Wohnraum. Offiziell festgestellt ist das spätestens seit der Recherche der Stadtverwaltung zur Notwendigkeit des 12- Punkte-Programms. Schlimmer: Stadtrat Thomas Trüper hat den weiter fortschreitenden Schwund von Bezahlbarem Wohnraum in Mannheim durch auslaufende Sozialbindungen und Verkäufe aus dem Bestand der GBG ohne gleichzeitigen Ersatz auf neuen Flächen bereits mehrfach vorgerechnet.

Zusätzlich geht bundesweit die Bedarfsschere immer weiter auf: erst am 24.8. zitiert der MM die Pestel-Stiftung, mindestens 6,3 Mio. Haushalte kommen bundesweit für eine Sozialwohnung in Frage, bundesweit 700 000 Haushalte mehr als vor 8 Jahren (also der Beginn der Konversion in Mannheim!). Bis 2030 müssten jährlich und dann vor allem dauerhaft 160.000 Sozialwohnungen geschaffen werden.
Erst dieser Mangel an Bezahlbarem Wohnraum macht hochpreisiges Bauen (Baukosten auf Turley und Spinelli teilweise bis 5000€ !) und Sanierungsmieten à la Löbel (14€/qm) handelbar und „gesellschaftsfähig“. Ohne Mangel an Bezahlbarem Wohnraum gäbe es niemand, der 40 – 50% seines Einkommens fürs Wohnen ausgibt. Wie es gerade bei niedrigeren Einkommensgruppen aufgezwungen wird.
Wenn die Hälfte des Einkommens für das Dach über dem Kopf draufgeht, wird die Umverteilung von Arm nach Reich besonders deutlich. Alles Gegensteuern bringt bislang keine Veränderung. Als sich verschärfende Dauerkrise gefährdet dieser Zustand die Gesellschaft, die Demokratie und den gesellschaftlichen Zusammenhalt.

 

MWSP als städtische Entwicklungsgesellschaft
Die MWSP als städtische Entwicklungsgesellschaft hätte man sich hier im Sinne der Demokratie gewünscht zur Lenkung und Bändigung des Marktes. Beim „Flächenzugewinn“ der Konversionsflächen ist sie deshalb ins Leben gerufen worden.
So gesehen verwundert es nicht, wenn inzwischen Viele die Rolle der MWSP in der Konversionsgeschichte kritisch eher als Motor der Preisentwicklung sehen. Dazu ein paar Zahlen: Trotz der Möglichkeiten und der Aufbruchstimmung, als 2012 3,5% der Gemeindefläche Mannheims durch die Konversionsgebiete „dazukamen“ hat es die MWSP eben nicht verhindert, sondern von heute aus gesehen mit gestaltet, dass die Kaufpreise für Eigentumswohnungen seit 2015 um 45% gestiegen sind, die durchschnittlichen Mietpreise für den Bestand auf 12,70€/qm geklettert sind, für Neubauten auf 14,70€/qm (Zahlen IVD Studie, aktuell MM vom 14.8).
Zumindest erkenne ich bis heute keine Initiative der MWSP, das Steigen der Bodenpreise zu bremsen.

Das zwischenzeitlich von der Stadt schleppend entwickelte 12-Punkte-Programm wurde so quälend langsam auf den 1. Bauabschnitt auf Spinelli gebracht und umgesetzt, dass ein weiteres Projekt des Mietshäuser Syndikats aufgrund des durch die BUGA aufgezwungenen Zeitdrucks zurückziehen musste. Andererseits bot die MWSP die Bodenfläche hier zum 2,4fachen der Grundstückskosten auf Turley an (in 6 Jahren 140% Steigerung). Die Lernerfahrung: Ohne kommunale Förderung und wirklich wohlwollende Unterstützung sind bei diesen Bodenpreisen keine gemeinwohlorientierten Projekte mit hohen sozialen Ansprüchen mehr zu realisieren!
Stattdessen aber wurde das Syndikatsprojekt auf Spinelli wie ein normales Investorenprojekt behandelt.
Was und für welche Bevölkerungsschicht tatsächlich auf Spinelli jetzt gebaut werden wird, man wird sehen. Die Vergabe der Grundstücke ist durch ein Konzeptvergabeverfahren dem direkten öffentlichen Einblick entzogen. Letztlich kommt aber der MWSP bei der Vergabe und Lenkung eine entscheidende Bedeutung bei.

MWSP im Rahmen von LOS in der Neckarstadt

Im Wohnungsbestand engagiert sich die MWSP im Rahmen von LOS in der Neckarstadt. Aus der Zusammenarbeit mit Hildebrandt & Hees, die mittlerweile über 70 Häuser in den Stadtteilen Jungbusch und Neckarstadt hält, resultieren keine Bezahlbaren Mieten oder Wohnraumsicherung im Bestand. Eine städtische Begleitung dieses Umverteilungsprozesses gibt es in Form einer an Performance erinnernden Bürgerbeteiligung (YallaYalla) und einer städtisch finanzierten künstlerischen Begleitung. Neu tritt jetzt erstmals ein öffentlich über Wohnraumpolitik spekulierender grüner Stadtrat auf, und zum Unverständnis Vieler auch wiederum an der Seite von H&H.
Grund für Alarm für die NeckarstädterInnen ist das genug. Ein Blick in den Jungbusch zeigt, wo die Reise hingehen soll. Bliebe das so, dann wäre die die Frage „Wem gehört die Stadt“ schon beantwortet.
Gerdhard Fontagnier hat darauf hier gut reagiert, allerdings bleibt etwas unklar, ob als Person oder als wohnungspolitischer Sprecher der Grünen. Mir persönlich fehlt hier nach wie vor eine offizielle Distanzierung der Grünen, am besten in Form einer eigenen Positionierung und eines Forderungskatalogs, der sich mit den unerwähnten Eckpunkten des „Westwind“ Papiers auseinandersetzt. Und damit auch die jetzigen Mieter berücksichtigt.
Apropos „Wind von Unten (Fontagnier)“: Glück für eine Stadt, wenn ihre BewohnerInnen selbst aktiv werden. Dieses Glücksmoment bietet sich einer Stadt ja eher selten.

 

Bürgerbeteiligung
So eine „Bürgerbeteiligung“ hätte nicht erst initiiert werden müssen. Unterstützendes Aufgreifen wäre günstig möglich und bitter nötig gewesen, als die BewohnerInnen der Waldhofstr. 8 sich entschlossen, ihr vom Verkauf bedrohtes Gebäude selbst zu übernehmen. Trotz des erklärten LOS Ziels, durch Inselkäufe die Spekulation und den Ausverkauf der Neckarstadt eingrenzen zu wollen – anscheinend war hier die LOS, als es für sie konkret wurde, überfordert. Etwa weil das Projekt eine gerade Hausnummer hat und auf der anderen Straßenseite der Waldhofstraße liegt? Auch der OB winkte bei der Bitte einer nötigen kurzfristigen Zwischenfinanzierung nur ab, „keine Gelder für Privatkäufe seien zu ermöglichen“. „Es geht darum, andere Wege zu gehen, Dinge auf kurzem Dienstweg zu erledigen und auch mal auf schnelle und kreative Lösungen zu setzen“. (Transformationen 2019 /Tätigkeitsbericht der MWSP/ über die Rolle von LOS )
In diesem besonderen Fall – es wäre ein wichtiges Signal auch für alle weitere Bürgerbeteiligung gewesen – hat das mal null geklappt! Wenn die Idee einer Sustainable City (OB Kurz) auch als soziale Nachhaltigkeit, die sich eben alle leisten können, ernstgenommen werden will, dann erforderte das tatsächlich deutlich mehr Flexibilität und entschlossenes Handeln „im kurzen Dienstweg“! Wer, wenn nicht LOS sollte das leisten?
Eine kurzfristige städtische Unterstützung der Übernahme durch die MieterInnen (es ging glaube ich im Fall der Waldhofstr. 8 um 500.000€ als Zwischenkredit für ein halbes Jahr) hätte meiner Meinung mit nur drei einfach daran zu knüpfenden Bedingungen ermöglicht und ein Missbrauch durch normale gewinnorientierte Investoren gleichzeitig ausgeschlossen werden können:
a) Die Initiative und die Umsetzung liegen direkt bei den jetzigen MieterInnen!
b) Es werden keine Mieterinnen gekündigt!)
c) Es wird gesichert keine spätere Reprivatisierung geben (z.B. durch das Modell des Mietshäuser Syndikats)!

Utopie? Wunschträume? In Tübingen war schon vor Jahren so eine kurzfristige finanzielle Intervention der Stadt kein Problem. So aber musste sich die Mannheimer Initiative – vom Verkauf durch die Besitzerin bedroht – für ein Stiftungsmodell entscheiden, letztlich für die zukünftigen Mieten die teurere Variante.
Ich bin sicher, auch heute gibt es für solche Situationen in der Neckarstadt oder anderswo im Stadtgebiet Mannheim immer noch kein Instrument, mit dem die Stadt entsprechende MieterInnen Initiativen aufgreifen könnte/ oder dürfte, selbst wenn sie wollte.
Wenn Stadt und MWSP es ernst meinten mit der Inselbildung im Stadtteil: wie soll das gehen, müssten nicht schnellstens entsprechende Werkzeuge und Mittel her?

 

Warum nicht eine Übernahme durch die MieterInnen?

Bisher fällt aber nichts anderes ein, als sich mit Immobilienhändlern an einen Tisch zu setzten. Also die Stadtentwicklung mit kommerziellen Interessen zu verknüpfen, und damit Gentrifizierung in Reinkultur in Kauf zu nehmen.
Nebenbei: es gibt auch auf dem Turley Gelände mindestens noch zwei Liegenschaften, die bereits von Interessierten Gruppen nach dem Modell des Mietshäuser Syndikats bei der MWSP angefragt wurden. Auch hier könnte sehr bald Bezahlbarer Mietwohnraum entstehen. Bisher keine Antwort! Nachweislich sind die drei Projekte des MHS die einzigen auf Turley, die dauerhaft Bezahlbaren Wohnraum garantieren. Angesichts der wohnungspolitischen Situation in Mannheim ist die abwartende Haltung der MWSP unerklärlich. Auch politischer Wille aus dem Gemeinderat fehlt.
Auch innerhalb der Stadtverwaltung gibt es keine unterstützende Stelle, die über Möglichkeiten der Übernahme durch MieterInnen wie Waldhofstr.8 informiert, oder sogar aktiv solche „Städtischen Glücksmomente“ fördert, entsprechend infrastrukturell unterstützt und interessierte Personen bündelt.
Ich wünsche mir einmal eine städtische Veranstaltung “Wie funktioniert eine Übernahme durch die MieterInnen?“ Wieso ist das so undenkbar? Wenn es doch offiziell städtische Strategie ist, solche Inseln im Stadtteil schaffen, zumal wenn sie selbstorganisiert sind, sie einem Stadtteil nur guttun können? Wieso lässt man Immobilienhändler wie Löbel sich als ausweglose Alternative zwischen Ghetto und Entwicklung darstellen? Hier in den Stadtteilen würden sehr viele BewohnerInnen und MieterInnen, wenn sie eine Handlungsalternative sähen, entsprechend aufbrechen. Solange also dieses „ungenutztes Potential“ brachliegt, das die Stadt sogar wenig kostet – wieso werden stattdessen alternativlos Leute wie Hauptenbuchner von grünen Stadträten hofiert? Dabei sollte doch bei den Grünen mittlerweile angekommen sein, dass Wohnraum keine Ware sein darf? Das als nötige Voraussetzung eines gleichermaßen sozialen und ökologischer Wandels beim Wohnen (Sustainable city)? die Befreiung von Profitinteressen Voraussetzung ist?

Warum keine Sozialquote bei „Gemeinschaftlichem Wohnen“?

Die zuständige Mannheimer Verwaltung ist bei Haus- und-Wohngruppen klassisch auf Eigentum ausgerichtet, auf wohnungspolitisch eher langweilige und hochpreisige Baueigentümergemeinschaften, siehe die Bebauung der C-Quadrate, in der Meerfeldstr, oder aktuell auf Spinelli. Nur so erklärt sich, warum ausgerechnet „Gemeinschaftliches Wohnen“ im 12- Punkte-Programm von der Verpflichtung 30% bezahlbar zu bauen, ausgenommen wird.
Das ist in Bezug auf Bezahlbares Wohnen und Gemeinwohlorientierung kontraproduktiv und unsolidarisch, ganze Bevölkerungsgruppen werden von der Partizipation ausgrenzt. Dabei entstehen gerade im Kollektiv die Chance und Möglichkeit, Bezahlbaren und Gemeinwohlorientierten Wohnraum zu verwirklichen. Und nur so haben die normal bis schlecht Verdienenden überhaupt die Möglichkeit, Wohnungspolitik in Mannheim eigenverantwortlich (sprich selbstverwaltet!) zu gestalten.
Städtische Förderung muss sich nach dieser sinnvollen gesellschaftlichen Forderung richten – keinesfalls, wie auf Spinelli praktiziert, die sinnvolle Forderung mangels fehlender Förderung gekippt werden! Erst mit der Zugänglichkeit für breitere Schichten wird aus “Gemeinschaft“ auch wirklich „Gemeinwohl“, sonst bleibt es elitär und bedarf auch tatsächlich keiner städtischen Förderung.

 

Wohnugskonferenz für ganz Mannheim!
Vermutlich dauert diese Erkenntnis bei der Stadtverwaltung einfach zu lange: „Der Wind von unten“ wird es wohl selber richten müssen. Deshalb ist die Idee einer Neckarstadtkonferenz natürlich völlig richtig. Gleichzeitig aber die Frage: muss es nicht eine Wohnungs-Konferenz in Mannheim geben, die über die Neckarstadt hinausgeht?

 

Fragen und Forderungen:

• Ist der MWSP tatsächlich ein Rollenwechsel zur Verwalterin eines städtischen Immobilienpools mit vorrangig gemeinwohlorientierter Ausrichtung zuzutrauen? Wer kann, wer will das politisch durchsetzen?
• Wie bekommt Politik mehr Mitsprache bei der Vergabe von Grundstücken? Oder Gemeinwohl Vorrang (im Unterschied zu Gleichstellung!) zu profitorientierten Investoren.
• Welche städtische Unterstützung (Stadt / GBG) ist möglich, den erforderlichen Umbau in der Neckarstadt, aber auch in anderen Stadtteilen durch MieterInneninitative voranzutreiben?
• Welche Gebiete /Flächen werden konkret durch den städtischen Immobilienpool übernommen?
• Erbbauzins und dessen Senkung als städtisches Förderinstrument, gekoppelt an Bindungsfristen?
• Mehrkosten für Klimaneutralität bis 2030 versus den Wegfall unnötiger Baukosten für Stellplätze, bzw. Entkopplung von Wohnraum und Stellplatz?
• Die Frage nach den Finanzierungskosten, Offenlegung: wie finanziert ein Investor? Wodurch entsteht sein „Mehrwert?“?
• Streckung und Verlängerung des Wiederverkaufsverbots von Immobilien auf 25 Jahre!
• Schaffung eines Finanzpools, um Übernahmen durch die MieterInnen zu erleichtern.
• Kostenlose städtische Objektberatung (Bestand)/ Entwicklung von Finanzierungsvorschlägen und Kopplung an Sozialbindungen mit langen Fristen / selbstorganisierte Umbaumaßnahmen durch MieterInnen baurechtlich erleichtert zulassen (FB 61 und FB63) und beratend begleiten (GBG).
• Energiepolitik und ein notwendiges Raus aus der Kohle: wie wird die Versorgung sichergestellt? Genossenschaftliche MieterInnenstrommodelle für die Dächer der Neckarstadt!
• Mit welchen Maßnahmen im Bereich werden PKWs in Mannheim auf ein Drittel oder Viertel reduziert?

Faktor Zeit: Es muss viel schneller gehen!

Da alle diese Fragen innerhalb der nächsten 10 Jahre geklärt sein MÜSSEN, ist die Chance auf ein „Weiter So“ im bisherigen Tempo bereits vertan. Man erinnert sich, wie lange es bis zum 12- Punkte Programm gebraucht hat, wie lange dann bis zur Ausformulierung und Ausarbeitung der Förderung (Stand heute? fertig?). Mit vorauseilendem Gähnen erwartet man beim jetzigen Tempo die zeitliche Umsetzung des Grundstückfonds, der Erbpachtregelung etc. In der Zwischenzeit geht die Vermarktung der restlichen Konversionsflächen, aber auch die Gentrifizierung in den Stadtteilen natürlich munter voran. Von der langsamen Umsetzung profitieren wiederum einige Wenige.
Macht man sich dann noch klar, dass auch ein städtischer Gemeinwohlorientierter Immobilienpool, bevor er dämpfend und marktverändernd auf den normalen Wohnungsmarktmarkt wirken kann, eine gewissen Anteil (30% wie in Wien oder Zürich?) haben muss – die Zeit in Mannheim ist eigentlich längst um, die Möglichkeiten für Bezahlbaren Wohnraum, die 2012 noch in den vielen Konversionsflächen steckten, sind bereits größtenteils vertan!
Deswegen hier ein Hinweis auf ein Papier aus Dresden, wie eine Bürgerbeteiligung effektiver organisiert sein könnte.
https://stadtraum.jetzt/zsgkonzept

 

Ein „ZukunftSchutzgebiet Neckarstadt West“ würde auch chronisch langsame Veränderungen, z.B. im Baurecht (Stellplätze) oder die rechtliche Umsetzung einer Verlängerung der Wiederverkaufsverbots von Immobilen (z.B. von 10 auf 25 Jahre) eventuell auch partiell und auf kommunaler Ebene ermöglichen und beschleunigen. Gleichzeitig ließe sich damit teures, preistreibendes Baugeld draußen halten!
Zusätzlich brauchen wir auch ein ZukunftSchutzgebiet Spinelli 2, ein Zukunftschutzgebiet Hammond…Die ganze Stadt als ZSG!

Günter Bergmann, 14. September 2020
PS.: Auch zur Wohnungsfrage lesenswert:“ Die Bank gewinnt immer“, Gerhard Schick (Finanzwende)